上海中心商业地块疑滞胀

■中国房地产报  特约记者 陆彬杰 上海报道

    9月23日，上海市宣布近期将出让上海黄浦区外滩金融集聚带核心地块——“外滩国际金融服务中心”8-1商业、商务地块，这是外滩目前面积最大的一幅地块，规划地上建筑面积达27万平方米。
    之前，上海也推出小陆家嘴等中心城区多幅优质地块，据统计，今年到目前为止上海城市中心商业地块的供应量已超过去年同期。从供应情况来看，普陀区、浦东新区推出了4幅商业用地；杨浦区推出了2幅商业用地；闸北、长宁、徐汇各推出一幅商业用地，涵盖了上海的城市中心区域，供应量超过100万平方米。
    上海城市中心区频推商业用地明显反映了当地政府刺激经济的心理预期。但相关分析人士指出，市场目前很难消化如此多的商业地块，特别是由于推地过于密集，使得今后两年的供应量上升，在整体经济没有复苏的情况下，将使得今后面临去化较难的压力。

商业用地成地王

    业内普遍认为，上海小陆家嘴地区近期不会推地了，但是，今年以来该地区却推出两幅地块，如果单以楼板价来计划，小陆家嘴地块可谓今年的上海地王。
    9月21日，保利地产以30亿元获得小陆家嘴地段的黄浦江中心段E18地块，楼板价33826元/平方米；与此同时，海航集团下属大新华物流控股（集团）有限公司、海航置业控股（集团）有限公司、海航实业控股有限公司三家公司联合以18.24亿元成功竞得与E18相邻的E10地块，超出底价10.96亿元67%，楼板价为36481元/平方米。
    易居中国研究分析师薛建雄认为，中心区域特别是陆家嘴的商业地块越来越少，再加之“两个中心”的确定，使得地王在这里产生。
    事实上，上海的一些中小开发商也把目光从住宅地块转移到商业地块上，如旭辉集团以3.15亿元拿到长宁区221街坊3丘（临空10-2）地块。
    面对商业地块成为热点，北孚地产研究所副所长刘光东表示，商业地块相对住宅而言，总价便宜，如果小陆家嘴推出住宅地块，楼板价估计要达到5万元/平方米。目前上海为了刺激整体经济需要，优质商业地块将会大量推出，这都会吸引一批无力在住宅市场拿地的开发商，但是，开发商业项目成本较高，没有专业度，开发商很难做成一个好的项目。

楼宇经济助推商业地产

    从今年推地情况来看，上海明显加大了中心城区商业地块的推地力度。以普陀区为例，1~9月份共推出了四幅商业地块，都是位于普陀区真如及长风板块，而去年普陀区只推出了一幅位于长风板块的商业用地。
    从成交的情况来看，苏宁集团以9.73亿元获得长风5B商业地块，楼板价仅1万元/平方米左右，而中海拿下的长风6B、7C住宅地块，楼板价在22409元/平方米。
    分析人士指出，从今后的利润来看，苏宁地块的利润远远高于中海，中海项目要想赢利，售价需在5万元/平方米以上，而苏宁项目将来的售价预计不及中海项目的一半，足见商业项目未来的潜力。
    业内人士分析认为，商业地块的售价远远低于住宅用地，一方面是由于住宅项目利润较高，开发商竞争也相对激烈；另一方面，商业地块竞争相对较小，这造成了上海的商业地价相对较低。
    上海相关部门也看出了商业项目的潜力，部分中心区域的发展规划已经明确向楼宇经济倾斜。预计到2010年年底，上海市普陀区的商务楼宇总量将达到150幢，总面积可达600万平方米。
未来消化存量成难题
    相关专家指出，上海近期大量推出城中心的商业用地，尽管可以达到增加就业及区级政府财政收入的目的，但是，如此一来，却使得上海的商业项目供应量加大，今后消化这些商业项目会有相当难度。
    据高力国际预测，2009年年底上海的写字楼平均租金将下调至6元/天/平方米左右的水平，且空置率上升将令2010年租金继续走软。“目前的经济环境有回暖的趋势，但是，由于外部经济环境尚未有明显转好迹象，预计2009年下半年上海甲级写字楼市场将延续上半年的下滑态势。”高力国际董事长翁琳表示。
    “上海商业地块目前供应量较大，多数项目在明后两年将集中上市，应当按照合理规划的原则，调整供地的方向，放缓一些项目上市的步伐。”薛建雄表示。
    “上海土地市场已经呈现出过热的势头，商业地块凭着价格的优势受到开发商的青睐，但是，商业项目需要有一定的消费人群作为支撑，单独大量推商业项目今后会受到经济等因素的影响，应当适当调整供地节奏和方向。”刘光东认为。