星河湾加速

■中国房地产报  张杰/文

    黄文仔的惋惜之情溢于言表。“星河湾广州海逸半岛的开盘均价在2万元多一点，同样的产品和区位如果在上海楼市，价格最低也得在5万元。”一身便装的他穿梭在开盘现场拥挤的人群中，像一个普通的广东商人，无人找他握手，无人向他索要名片，只在碰到熟人的时候，他才热情地去打个招呼，暂时忘掉见缝插针要向他提问的媒体记者。人人都知道，他才是这个公司一切精彩背后的悬念，他的低调作风让他显得更加传奇，他的成功更令他的身家富有神秘性，人们都想知道，他的星河湾地产何时IPO，下一个星河湾会落子何方？
    9月26日开盘当天，星河湾海逸半岛共售出10.9亿元，创造单一楼盘开盘销售额华南纪录，来宾更是高至2万人，其中还不乏星河湾在上海的客户前来捧场。十年前，星河湾在广州番禺扬名立万，十年后，星河湾在同一地重金收获。其间，星河湾北上京城，又进入上海，十年间仅落三子，可是今年前9个月三地销售共107亿元的事实已经足够将星河湾地产推入“百亿元俱乐部”，这一成绩在中国地产界，几乎仅有北京的SOHO中国可堪匹敌。
    然而，星河湾求变的迹象十分明显：星河湾正在全力加速——这样的加速最初是由公司2007年第一次IPO推动，在过去三年中，星河湾先后在上海、太原拿地，黄文仔更是在媒体追问下，说出星河湾在北京北五环外已“基本敲定”一大型地块的消息（他拒绝透露该地块的体量和土地价格）。虽然受限于去年资本市场的新股形势，首次IPO无疾而终，但是资本对于一个房企的初步改变已经完全体现在星河湾地产身上。规模的扩大只是其中一个副产品，星河湾地产的布局更趋合理：完全可以想像，从黄文仔用星河湾的吸金触角牢牢地抓在广东、北京、上海、太原这些民间财富异常丰厚的城市之时，你就能看出将有一个更具野心的IPO方案呼之欲出。
    但是，黄文仔对公司的海外IPO继续保持着沉默。“我们还在观察。”他言简意赅。你可以把这个表态理解成星河湾的等待姿态。与其他过去两年中冲刺上市未遂的房企相比，黄文仔令他的公司保持着高度的稳定性，并尽可能从资本的青睐中获益，而不是放大了公司的风险敞口。外部有很多原因来解释这一事实，从领导者的谨慎性格、好运气、公司规模等等，不一而足，不过，最接近真实的或许是商业模式的魅力。
    商业模式这个词汇，对于中国众多房企而言，只是在商业冒险过程中不经意间形成的说辞，有的还只是上市过程中投行协助包装用来圈钱的工具而已，过期便作废。但是，这么多年，我所理解的星河湾模式的实质却形同一脉，其简要来讲便是：提高附加值，从而做高利润率。在星河湾的营销中，不管是极尽奢华的装修、服务，还是以高层次的圈层交往为卖点，都是提升物业附加值的表现。附加值高，一个公寓便能卖出别墅价格，也便具有了吸引投资客的价值。这便可以解释，为什么星河湾要拼命在北京和上海做出话语权，它又缘何要在太原弄一个1000亩的超大豪宅。
    其实对我来说，更关心的是明年一旦星河湾地产上市时机成熟，它的公开招股书会描述一个怎样的故事，在这个故事中，星河湾地产的商业模式又将如何定调。至于募集资金数目，黄文仔及管理层的身价几何，以及星河湾又复制了几个，都不过是星河湾地产加速道路中的小风景而已。