外高桥卖地谋利

■中国房地产报  特约记者 陆彬杰 上海报道

    9月21日，新加坡上市公司仁恒地产名下上海仁恒森兰置业有限公司，以总价26.14亿元的价格竞得浦东新区森兰·外高桥项目南部国际社区A2-1、A6-1、A7-1、A9-1地块，楼板价格16128元/平方米。短短一年时间，同一区位的住宅楼面价格由去年的7400元/平方米疯涨了118%。
    事实上，从这笔土地交易来看，最大获益方是外高桥。森兰地块是外高桥集团作为一级开发商独立运作的，从拿地到规划，已经超过十年，前期投资就达到了30亿元。而外高桥集团仅仅通过两次卖地，便收回了前期的投资成本，还为今后提高公司的利润，做好了铺垫。

两次出让收回投资成本

    外高桥集团是上海外高桥保税区的独家综合开发运营商，主要运作工业地产。森兰地块作为集团旗下唯一的住宅项目，也是上海市政府规划的8块大型栖息绿地之一。从公开信息来看，森兰地块预计投资59.3亿元，现已投资30亿元，但由于一直处在动迁、基础开发阶段，尚未产生收益。
    森兰地块是外高桥集团早在保税区成立不久的时候就获得的，当初的地价只有1000元/平方米。
    2008年，外高桥集团作为森兰地块的土地运营商，第一次出让地块，当时在市场不好的情况下，最终仁恒以底价11.9亿元摘取森兰A1-1、A1-2地块，折合楼板价约7400元/平方米。
    而今年，仁恒再拿外高桥森兰地块，价格已经是去年的2倍多了。
    一位证券分析师认为，从两次出让的情况来看，森兰地块的出售价格达到了38.04亿元，外高桥已经收回了前期的投资成本。
    森兰地块作为公司的重点项目，根据公开披露资料，最近几年，外高桥名下的工业厂房基本上每年贡献6000万~7000万元收入，而酒店虽在营业但盈利贡献不大，由此看来，今后几年森兰地块的项目利润贡献相对将比较大，特别是目前上海住宅地块已经很热，出售住宅地块可以获得较高的利润。

一年仅售一次

    外高桥相关人士表示，今年森兰项目不会有新的地块出让，预计明年会有新的地块出让。
    外高桥在重组前，业绩不佳主要是受两个因素影响，一是资产质量不高，二是受森兰·外高桥项目拖累，资金运转不畅。
    分析人士指出，森兰地块作为上海为数不多的整体规划的国际化社区，今后产品的增值空间较大，先吸引品牌开发商入驻开发项目，再通过品牌开发商的产品，提高地价，这是外高桥集团经营的策略。
    “上海的土地价格每年都在上涨，作为土地运营商，自然追求利润最大化。如果每年推地较多难以达到预期利润，特别是等到仁恒森兰湾项目上市后，可以反向推动地价再次上涨。”易居中国分析师薛建雄表示。
    外高桥相关人士表示，整个森兰项目分为商业区、居住区和体育公园。商业区约52万平方米，将建设体验式新商业，包括高星级酒店、大型购物中心、高档商务楼、购物中心等各项设施。居住区约有100万平方米，除建设国际化社区外，还将建立国际学校、医疗等配套资源。预计整个项目的建设周期将长达8至10年。
    事实上，仁恒森兰湾不是森兰项目中最好的地块，A6-3、A6-6才是森兰项目中最好的两幅居住地块。从容积率来看，这两块地今后可以开发独幢和联体别墅为主的项目，并将成为外高桥重要的利润来源。