解码方兴：
战略转型“方兴”未艾 稳健经营彰显竞争力

■中国房地产报  记者 宋振庆 北京报道

    因一举拿下“广渠路地王”而备受内地市场关注的方兴地产(中国)有限公司（方兴地产，0817.HK）于9月8日公布了中期业绩。在报告期内，公司营业收入同比增长45%至25.49亿港元，这主要归功于物业销售收入迅猛增长了96%。同时，核心净利润同比增长17%至4.19亿港元，而如果将投资物业公平值收益下降的影响计入，净利润为4.34亿港元，较去年同期下降61%。
    对于这一业绩，方兴地产主席何操表示：“2009年上半年，凭借三大板块有机发展的优势互补，以及旗下资产的优良素质，方兴地产抵御风险的能力经受住了现实考验。”
    分析人士同样对方兴地产中期业绩予以肯定。中金公司地产分析师白宏炜认为，方兴地产收入增长不俗，中期业绩符合预期。
    在对下一步发展的展望中何操指出，加大物业开发力度是方兴地产未来一段时间的重点工作。
    方兴地产将在“一线城市、黄金地段、高档商用物业开发和持有”的战略方针指引下，加大物业开发板块发展力度，聚焦城市综合体项目开发，适时发展高端住宅业务，继续保持稳健发展，不断巩固集团作为中国商业地产领先企业的市场地位。

重心转向物业开发

    6月18日，方兴地产首席财务官江南曾在股东大会后透露，方兴地产位于上海港国际客运中心的11栋写字楼有7栋已经售出，套现超过50亿元。这笔收入结转部分成为方兴地产上半年物业销售收入劲增96%最主要的来源，并将继续在下半年为业绩作出贡献。
    而除了对业绩的影响外，这次销售可能从更深远的意义上，预示着方兴地产业务格局正在发生变化。
    在2008年年报中，方兴地产计划实现以写字楼租赁、酒店营运及物业发展三项核心业务三足鼎立，均衡贡献盈利。这一架构已随着今年年初成功收购金茂集团，并将多个优质写字楼及酒店物业收入囊中而基本建立起来。收购完成后，方兴地产持有商业物业面积由原来的40万平方米猛增至90万平方米，拥有6家酒店，另有3家在建酒店，已成为内地最大的商业地产上市公司。
    然而在中报中这一均衡架构却悄然发生变化。由于上海港国际客运中心写字楼销售的贡献，方兴地产上半年物业销售收入达12.7亿港元，占收入总额的50%；相比之下，尽管物业租赁收入和酒店经营收入也增幅不小，份额却不如物业销售抢眼。
    “在我们的业务开发结构方面，将适当向物业开发板块倾斜。”方兴地产负责人向本报表示。
    业内专家认为，方兴地产做出业务结构的调整是针对自身业绩状况、目前国内房地产市场形势以及整个世界金融形势而采取的应对措施。
    与上半年国内住宅市场的回暖相对应的是，由于全球金融风暴的继续蔓延，写字楼市场和酒店业前景仍不乐观。仲量联行在此前报告中指出，全球金融危机影响仍未结束，众多国际化大企业近一两年内可能不会改变收缩开支、降低经营成本的经营策略，未来一年写字楼尤其是高端写字楼市场需求可能持续低迷；而在酒店业展望方面，受到金融危机和甲型H1N1流感的影响，仲量联行、高力国际等机构也都纷纷作出谨慎的判断。
    对此，方兴地产董事长何操也坦承：“内地高端写字楼的景气度并未如住宅一样出现回暖的迹象，需求仍较淡。如果金融危机进一步加深，商业物业市场仍会偏淡，在这样的市况下方兴地产也难免会受到影响。”
    事实上，尽管面对种种困难，方兴地产在租赁业务和酒店业务方面取得的业绩仍可圈可点。
    凭借以北京凯晨世贸中心为代表的一线城市核心地段优质写字楼的上佳表现，公司上半年物业租赁收入增长了19%。值得一提的是，在金融危机对写字楼市场的不利冲击下，凯晨世贸中心出租率依然达到95.9%，中化大厦出租率为93.4%，金茂大厦写字楼出租率则达92.2%，这与方兴地产在危机中果断采取积极应对措施以及旗下物业服务和品质深受客户认可是分不开的。
    而在酒店经营方面，尽管上海金茂君悦大酒店表现低迷，入住率降至50.3%，平均房价也下降，但金茂三亚丽思卡尔顿酒店和金茂北京威斯汀大饭店的业绩弥补了缺憾，使酒店整体业绩上升19%。尤其是金茂三亚丽思卡尔顿酒店73.2%的高入住率（上年同期为30.8%），更令其成为2009年上半年国内表现最出色的酒店之一。
    不过，考虑到今后一段时间商业地产前景的不明朗，以及公司重头业务上海港国际航运服务中心项目前期资金投入巨大和发展周期较长，在继续巩固商业地产业务的同时，方兴地产也在积极开拓中期的业务，以平衡今后几年的资本运营周期。开发周期短，资金回笼迅速的物业开发销售显然是合适的选择。
    因此，也就不难理解方兴地产为何肯以40.6亿元巨资收购北京广渠门15号地块。在2009年中报中，方兴地产对这块“地王”的评价是“绝版黄金地块”，并认为该地块将会物有所值，其对广渠路15号地的厚望可见一斑。方兴地产首席执行官李雪花在业绩发布会上表示，该地块的出让款项已经一次付清，目前正进行前期规划，计划将其建设成为高品质的大型城市综合体。
    北京联达四方地产经纪公司总经理杨少峰的评价一语中的:“广渠路15号地对开发商来说战略意义重大，胜出者可能在三到五年之后成为北京房地产业的龙头。”对于方兴地产而言，可塑性极强的广渠路15号地对公司的战略转型和确立北京市场物业开发销售份额有着举足轻重的地位。
    市场人士一度质疑，被市场定义为国内高端商业地产的专业开发和运营商的方兴地产能否承担广渠路15号地的运作与营销，实际上，方兴地产在高档住宅地产开发方面经验丰富。从上世纪80年代末开始，方兴地产就相继开发了上海海怡花园、上海张扬滨江苑、珠海每一间等多个高档住宅项目，而这些项目的销售业绩都十分不俗。
    继广渠路15号地之后，方兴地产仍然有进一步的拿地意向。集团副总裁贺斌吾此前透露，集团有意拿下毗邻上海港国际客运中心项目的一块体量达100万平方米的土地，初步预计于明年通过拍卖方式竞投。

保持财务稳健

    白宏炜认为，尽管方兴地产整体业绩值得肯定，但也有不利因素存在，即毛利率大幅收窄17个百分点至48%，主要原因是物业销售和酒店经营利润率较低所致。
    其实，纵观国内龙头地产公司上半年披露的毛利率数据，下滑成为一个常态。万科销售毛利率为31.19%，同比下降9.87%，较去年全年下降7.81%，其中，结算毛利率23.7%，同比下降5.5%；碧桂园毛利率从2008年上半年的52.5%大幅下降至2009年上半年的31.8%；金地集团中期毛利率同比下降达10%，而招商地产中期毛利率则下降10.36%至47.90%。
    对于方兴地产上半年毛利下降，江南表示，期内物业开发板块毛利率由原来的66%急跌至36%，是整体毛利率下滑的主要原因。但是物业开发板块毛利同比下降的原因，主要是因为公司上半年结算的是国际客运中心项目最早销售的两栋办公楼，当时售价相对较低。下半年公司将结算最近以较高价格出售的楼宇，同时随著经济回稳和内地楼市的继续回暖，集团对下半年整体毛利率回升至60%以上水平充满信心。
    广渠路15号地的巨额土地款一次付清和公司继续在一线城市核心区拿地开发的表态，也让市场对方兴地产财务状况所承受的压力略感担忧。中报显示，公司净债务与调整后资本比率由同比的26%升至39%，持有现金和已抵押存款为54亿港元，较年初减少12%，而资产负债率则下降至51.5%。
    建银国际分析师王韧在接受媒体采访时指出，方兴地产“商转住”的战略转型过程中，如何应付持续庞大的资本开支和盈利问题，是需要考虑的风险。
    而白宏炜则认为，方兴地产的财务风险仍然可控。截至上半年，方兴地产现金和现金等值物为35.74亿港元，拥有银行信贷额度190.18亿港元，已动用银行信贷额度为121.666亿港元，而未动用银行信贷额度则为68.513亿港元。今年上半年，方兴地产在获取银行信贷方面表现活跃，4月，公司与中国银行北京市分行签订《全面战略合作协定》，获得了约200亿元的授信额度；5月，公司旗下上海国际航运服务中心项目又获得工商银行的45亿元银团授信额度。
    不仅如此，方兴地产在资本市场同样不乏大手笔。在2月份，公司通过供股集资27.2亿元收购上海金茂大厦等物业的部分股权，而在7月份，方兴地产又以每股2.52港元的价格，先旧后新配股集资11.49亿港元，用于日后收购和补充一般营运资金。这次配股融资的承销商德意志银行中国区董事秦靖对记者表示，方兴地产能够敏锐抓住融资窗口出现时机进行配股融资，其注重财务稳健的举措也赢得了投资者的认可。
    因此，观察方兴地产近年来的资产负债率状况，始终维持在50%左右，相比于房地产行业动辄70%以上甚至超过100%的负债率而言，方兴地产控制负债表的能力令人称道。
    江南强调，方兴地产十分注重财务稳健。“我们的战略核心重点是一线城市核心地段，最高端的商业地产，这样对资金需求更大。所以我们一直保持着稳健的资产负债。即使碰到极为不利的市场环境和危机，方兴地产仍能保持稳健以抵御风险。”
    积极的土地储备，稳健的财务策略和引人瞩目的业绩，方兴地产这个地产新锐赢得了各界认可。在资本市场上，方兴地产现价相当于2009和2010年市盈率各16.6倍和14.7倍；而近日在由香港《经济一周》杂志主办的“杰出内房股巡礼2009”颁奖典礼上，方兴地产以其上一个完整财年的卓越表现脱颖而出，成功入选“杰出内房股15强”之列，一同入选的还有远洋地产、中国海外发展等其他14家内房股。