企业独栋身陷野蛮生长之困

■中国房地产报  记者 刘筱晨 北京报道

    2009年已过去大半，空置率一直处在高位运行的写字楼市场仍有恶化趋势。根据代理行统计数据，时至9月，北京甲级写字楼空置率已达30%，再创历史新高。在空置压力下，甲级写字楼租金也一路下跌，平均租金自去年低迷时期至今已下调18%。
    写字楼市场持续低迷带来的影响远不止于此，作为写字楼市场的新兴部分，企业独栋也正遭遇发展危机。“企业独栋，做得都快没信心了。”一位企业独栋项目负责人有些泄气的话道出了独栋写字楼市场的生存现状。记者获得的相关数据显示，2008年北京企业独栋市场供应量达100万平方米，但直至今年上半年，成交量仅有50万平方米，尚有大量企业独栋闲置待售。
    探究深层次原因，写字楼市场专家表示，企业独栋很大程度上是各个区政府规划产业园行为衍生出的产品。为追逐高额利润，近几年大量工业用地投入独栋办公市场，供应量猛增，但产品配套并没有跟上，需求也并非想象般旺盛，由此导致企业独栋尴尬生存。而今，资源分散、产品配套不完善、产业链条缺失、开发商后劲不足等弊病困扰企业独栋的发展，如何与政府形成良性沟通、打通融资渠道、提升产品竞争力，成为摆在独栋开发商面前的待解难题。

井喷供应 惨淡成交

    北京丰台总部基地，300多座咖啡色方柱形的独栋小楼整齐排列，与市中心繁华商圈相比，这里显得地广楼稀、清静闲雅，透过玻璃幕墙，甚至清晰可见楼内的忙碌办公情形。每天，有400多家企业在这里上演自己的财富故事，3万多名员工在这里出入；每年，区内企业为当地创造的财政收入超过4亿元。
    实现这组数据，总部基地只用了5年多时间。作为北京企业独栋最具代表性的项目，总部基地的成功让诸多后来者看到了独栋的力量。
    与传统写字楼相比，由于具备“三低一高”（低楼层、低密度、低容积率和高绿化率）的优势，企业独栋逐渐被市场青睐，2003年总部基地建设后，北京的企业独栋步入开发热潮。
    如今，企业独栋项目散布北京东、西、南、北各地，大多地处郊区地带。东北方向有非中心、MAX空港企业园、北京LINK、总部特区；亦庄方向有BDA国际企业大道、联东U谷、亦庄硅谷、龙森创业园等；西南方向有总部基地、总部国际；西北方向有硅谷亮城、中关村环保科技示范园、中关村软件园等。此外，还有龙脉硅谷、通州商务园等项目分布于其他区域。
    然而，过于分散的企业独栋布局，使得资源难以集中，致使独栋产品营销和成长双双出现难点。对于大多数企业独栋开发商来说，复制总部基地的成功几乎是不可能完成的任务，摆在他们面前的是一片萧条景象。
    “2008年企业独栋整体大概有100万平方米的供应量，但成交量非常惨淡，从去年到今年上半年，全年成交仅50万平方米。”北京建工置地有限责任公司副总经理郝鑫接受记者采访时表示，随着这几年北京写字楼市场供应量持续放大，使得市场矛盾更加激化，其中包括独栋市场。
    而在采访中，多家企业独栋负责人对市场现状表示担忧。“2008年奥运会之后到今年年初，确实感觉到金融危机给我们企业独栋办公带来的负面影响，主要是客源的问题。”亦庄一家企业独栋项目营销策划负责人表示，虽然公司战略有所调整，但从目前情况看并不乐观。

    一位不愿具名的项目营销总监更是直言：“企业独栋市场很不幸，本来就是边缘化的产品，又遭遇国际性的金融危机，不开单的月份常有，甚至有的项目一年都没开过单。”他表示，企业现在最关心的问题就是怎么把房子卖掉，有实力的开发商不着急，但对于一般开发商而言，都急于突破困境。
    值得注意的是，很多企业独栋项目都是原来的工业用地，工业地产以门槛低、利润高等利好被公认为是最具投资潜力的行业之一。“开发商以低价拿到工业用地后，更愿意开发企业独栋产品，因为这比做工业厂房利润要高得多。”全国房地产经理人联盟常务副主席兼秘书长杨乐渝对记者表示，大量工业用地投入开发企业独栋，使得供应量偏大，但客户的需求量以及第三产业的发展程度还不足够支撑这个市场。

“链条”经济 左右未来

    进入2009年，一些独栋写字楼项目的热销似乎为市场注入一剂强心剂，北京经开投资开发股份有限公司开发的国际企业大道、中和科技园等独栋写字楼，开盘不久就签约近9000平方米，购买主力为消防、制药、科技类企业。6月，位于三里屯的世茂 “工三”项目2号南楼独栋写字楼更是被一企业整栋购买，成交总价近3亿元，单价折合为3.7万元/平方米。
    不过，这只是独栋市场普遍低迷下的个别现象。业内人士一致指出，目前市场情况下，能脱颖而出的只是个别独栋产品，如果产业集群效应始终难形成，那么很多资金实力不足的企业独栋开发商将会面临两难选择，要么转型寻找别的出路（比如转做休闲度假场所），要么低价出售。
    “企业独栋这种形态需要主导产业来支撑，需要良好的配套设施，不然招商和销售均会很差。”杨乐渝表示，事实上，独栋的概念不仅仅是营销的概念，更是产业的概念，而且要形成产业集群，成功的企业独栋必须具备两大要素，一是配套完善，二是具备完整的产业链，“但很多企业独栋不具备这样的因素，所以经营困难。”
    专家指出，总部基地以及亦庄经营比较好的独栋项目，其入驻企业中，大部分企业都在自身产业链上有延伸和整合的打算，因而很容易形成产业集群。正因如此，在招商过程中，一些有意入驻的企业会和上下游企业客户一同进驻。据统计，目前在总部基地中仅电力行业的相关企业便达到30余家。
    而在开发商们看来，困扰在企业独栋身上短期内难以解决的交通、配套等问题，并不是开发商能力所及，需要政府部门推动解决，各个项目之间则需抱团取暖。
    “如果想在目前这个困境中有一定突破，首先要找准自己的定位，其次要注重合作。虽然大家是竞争关系，但各个项目的目标客户是有差异的，与其互相防着导致都没有成交量，不如放平心态，在一个公共的平台上互相交流，促进市场走向活跃。”汇龙森企业园招商服务中心负责人表示。
    不过，对于企业独栋市场的前景，业界普遍持乐观态度。“随着城市经济的发展，尤其是第三产业比重的提高，企业独栋市场一定会有好的前景，关键看开发商有没有远见，能否洞悉市场的变化而且调整好定位，做好配套建设，仅仅幻想通过产品迅速变现，是过于急功近利、不切实际的做法。”杨乐渝认为。
    郝鑫也表示，企业独栋写字楼虽然成交放缓，但是高性价比也给市场带来了很多机会，下半年随着房地产市场的阶段性复苏，写字楼产品潜在需求会被激发，低迷状况有望得到缓解，“明年上半年，应该重新进入到上升周期”。
    专家建议，写字楼的购买群体相对理性，尤其是对于独栋产品来说，更加关注企业的品牌形象以及物业服务质量。市场现状下，企业独栋开发商应和政府加强沟通，赢得政府在配套环境等方面的支持；此外，对客户要进行精准判断，在严密观测经济环境的基础上，对企业独栋与产业链的发展保持高度的市场嗅觉，在危机中实现平稳过渡。未来想继续做独栋产品的企业，首先要着重考虑打造产品综合品质，不但要打造项目的单品个性，还要注意项目的整体配套比例，能够形成独栋办公的企业生态氛围和条件。