房贷“杯葛”金九银十

■中国房地产报  记者 郭轩 北京报道

    进入三季度以来，全国楼市价升量跌的局面使拐点说再度甚嚣尘上，而伴随各商业银行对房贷政策的严格执行，业界期待的“金九银十”局面可能不再。
    9月11日，央行上海总部公布了8月份上海市信贷数据，上海中资银行新增房贷170.2亿元，再创有纪录以来上海中资银行房贷单月增量新高。
    但这很可能只是昙花一现。央行上海总部认为，8月房贷增量再创新高是“受本市高档住房交易活跃的影响”。据中信银行规划发展部李树林博士分析，上海的购房主体已经从自住需求转向了投资需求，而二套房贷政策的严格执行，一方面或抑制未来的楼市需求，另一方面，也或会使未来的新增房贷骤降。
    从6月底银监会办公厅下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》以来，各商业银行的房贷政策都在一定程度上出现了从紧的趋向，而在今年上半年信贷狂潮中基本完成年度经营计划和资本充足率上升的情况下，各银行的放贷意愿也有所下降。
    “从历年数据来看，‘金九银十’并不是房地产市场的规律，销售量的环比再度好转可能要等到今年12月份或者明年3年份以后。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示。

房贷变局

    从3月份24.4亿元的房贷单月增量到8月份的170.2亿元，上海房贷市场迅速扩大的背后，是自去年年底以来国家各项房地产刺激政策出台后，压抑的自住需求的集中释放。但当投资需求快速介入这场盛宴后，其持续增长的态势存在了很大的不确定性。
    “4月份以后，我们的客户中非上海本地人的占比就开始增加，6月份后，部分外籍人士也加入进来，这引起了我们的高度关注。”上海本地某股份制银行一位不愿具名的个贷部经理向本报记者表示，“我们现在的业务主要集中在转按揭、积累优质客户方面。”
    该银行业务重点的转变，一个很大的原因就是各银行对房贷市场的激烈竞争，导致成本上升。对于房贷业务，各银行为了扩大市场份额，往往通过高返佣来吸引中介机构，增加规模，但在今年利差不断缩窄的情况下，此种模式的收益率大幅下降。
    “从8月份开始，各银行的返佣水平已经出现下降。”上述银行个贷部经理介绍，“目前我们的房贷业务主要侧重为明年积累优质客户，现行的业务在审核条件和审批时间上都比几个月前有所严格。”
    各银行争夺房贷业务，使资产质量有所下降的苗头也引起了监管层的关注。据上述银行个贷部经理透露，上海银监局近日就重申严格执行二套房贷政策，并特别警示对投机性需求入市的风险控制。
    房贷市场面临的调整，更多的是来源于银行自身放贷意愿上的变化。
    “上半年的巨量信贷已使大部分银行的年度计划顺利完成，整体信贷规模已经出现了下降，房贷额度的减少也在情理之中，这也是往年银行信贷的惯例。”郭田勇表示。
    而对央行近日针对今年上半年信贷投放额度过大、过快的银行实施“惩罚性”定向票据的措施，他认为对各银行控制信贷规模具有更大的约束力。“定向央票的发行，无疑会拉低银行的收益率和降低其流动性，这对其他银行会形成强大的警示和震慑作用。”郭田勇认为。
    9月16日，央行发行的近千亿元的定向惩罚票据进入缴款日。上半年信贷增量超万亿元的中国银行被迫购买近420亿元。数据显示，中行上海分行以144.3亿元的个人中长期消费贷款增量成为了今年1～8月的上海第一。
    而更大的限制来源于此前银监会对银行资本充足率监管要求上升至12%所带来的放贷能力的下降。“资本充足率监管要求的上升，对银行的放贷能力影响很大。”李树林表示。据其测算，若将持有的其他银行次级债和混合资本债从中信银行附属资本中全额扣除，将使银行体系资本充足率降低约0.6个百分点，影响贷款潜在发放能力约6000亿～7000亿元。
    “按我们的了解，9月份的房贷增量不大可能大规模增长。”上述银行个贷部经理表示。

楼市盘整

    房贷趋紧的形势，也迅速在房地产市场上得到映照。据统计，9月第二周（9月7日~9月13日）上海新房成交量环比下滑14.27%，为32.64万平方米。与此同时，上海商品住宅的平均成交价格也已经持续4周回落，均价为15353元/平方米。
    无独有偶，北京房地产市场在北京银监局严查“阴阳合同”的规定出台后，也应声而落。据统计，在9月第二周，北京商品住宅成交面积环比下降3.78%，成交均价下跌8.01%。
    据银河证券统计数据显示，9月第二周全国32个重点城市中，楼市成交面积环比上升的城市仅为14个，环比下跌的13个城市中，降幅超过10%的有8个。而上海、广州更是以13.68%、13.39%的跌幅位居成交面积跌幅榜第二、第三位。
    “通过房贷政策的变化来调控楼市，可以说是2007年房地产宏观调控的一条成功经验。”郭田勇表示。
    但他同时表示，目前在保增长的形势下，政策并没有出现转向，虽然目前楼市的价升量跌有各银行房贷收紧的作用力，但也不排除房价上涨过快引起的观望情绪的加重。
    “从目前的情况来看，上海的楼市可能维持高位盘整的态势，特别是在新晋长风地王的诞生后，市场对房价的预期又有所看涨。”上述银行个贷部经理说。
    据了解，上海国庆前夕将有多达13个楼盘的报价达到或超过10万元/平方米，房价看涨的预期再创新高。
    “今年房地产市场的快速复苏确实出乎意料之外，房价的涨幅也超过历史高峰，短期有调整的需求，但从目前的库存消化和投资水平来看，市场供不应求的局面并没有改善。”李树林表示。
    他认为，商品房空置面积指数的上升和地产商大肆买地的举动，都表明其对后期市场依然看好，资金链的充足也保证其有能力维持这种状态，接下来的几个月市场应该还是维持一个高位盘整的格局。
    “自2005年以来，楼市的成交面积都会从3月份出现环比回落，成交金额则会在12月份出现环比翘尾，因此若没有政策变化，年内成交环比下降的态势不会有所改变，新一轮成交量放大的行情则可能要等到明年3月以后才能出现。”郭田勇说道。