世茂股份整装发力

■中国房地产报  记者 杨凡 北京报道

    “世茂股份所专注的商业地产中，写字楼、商场、商业和商务公寓等是未来重点开发和经营的产品。开发出来的商业地产目前计划60%以上用于出售，其余的自持，用于出租或自营。”在本报独家书面专访中，世茂股份（600823.SH）表示。
    据悉，世茂股份非公开发行募资20亿元的提议已于8月底获得股东大会通过。这是世茂股份在重组完成并转型为国内商业地产旗舰公司后在资本市场上的首次融资举动，也是世茂股份自2000年借壳成功后10年来的第一次融资。

建设产业链

    上述募资计划于7月中旬公布，世茂股份决定以现金认购方式非公开发行不超过1.5亿股募集20亿元资金。其中17亿元用于4个房地产项目开发，其余3亿元拟用于补充流动资金。
    “非公开发行募资使得资产负债率进一步降低，有利于未来债务融资。”公司表示。
    截至今年6月末，世茂股份资产负债率为48.25%，公司银行负债对净资产的比例仅为39.6%。分析师表示，这两项指标在A股地产上市公司中都处于相对较低的水平。
    安信证券最近的报告显示，目前世茂股份项目储备总建筑面积622万平方米，其中商业地产达474万平方米，在国内上市公司中其商业地产资源储备最多，且成本相对较低。
    上述报告预计世茂股份商业地产收益将从2010年起开始爆发式增长。
    而针对现有的商业地产资源，世茂股份内部已开始了产业链的建立与产品体系的盘整。
    2009年上半年，世茂股份相继出资设立了上海世茂百货、烟台世茂百货、绍兴世茂百货等百货经营公司，并称此举是为了建设更为完善的商业地产开发及营运产业链，形成公司在商业地产开发及营运方面的整合竞争优势，培育新的利润增长点。
    “公司百货业务刚刚起步。”世茂股份表示。

厘清业务板块

    世茂股份与世茂房地产之间的重组大戏开始于2007 年6月——世茂股份同意以定向增发方式，向世茂房地产（0813.HK）购买相应商业地产业务的资产及股权。
    重组完成后，香港上市公司世茂房地产将专注于住宅地产及酒店的开发经营，A 股上市公司世茂股份将致力于商业地产的开发经营。
    “从业态和产品角度划分经营范围，避免同业竞争，同以前相比更有利于世茂股份的未来发展，同时在股权架构设置上，世茂房地产成为世茂股份的间接控股股东，后者的发展也有利于前者的利益提升，使得两家上市公司的利益趋于一致。”世茂股份在记者专访中表示。
    在此之前，世茂股份与世茂房地产均开展住宅、商业和酒店等开发业务，为避免同业竞争，双方以开发面积划分各自业务。
    在将主要开发业务板块的归属厘清后，世茂集团今后的商业地产项目将延续城市综合体的组合发展模式。
    “这种模式有利于促进入驻城市的经济发展和增加社会就业，普遍受到入驻城市的欢迎，因而在土地、工商、税务等方面的政策会有适当倾斜。”业内人士分析。
    该公司介绍，未来在同一个城市综合体内，世茂房地产与世茂股份间将以以下方式“组合出拳”：根据当地城市发展规划，拟获得土地性质已经划分清楚，世茂房地产和世茂股份根据住宅、酒店和商业地产等性质，分别获得土地，分别交付出让金，在项目设计、施工过程，双方根据项目的整体规划、施工进度进行协调安排，让各个产品相互促进。
    “总的来说，世茂股份将协同世茂房地产，采取商业综合体的发展模式，选取长三角和环渤海湾的一二线城市，通过招拍挂程序，获取性价比比较高的土地，通过组合式发展，实现世茂股份、世茂房地产与当地政府合作共赢的拿地模式。”世茂股份称。

记者手记
许荣茂“三转”世茂股份

■中国房地产报  杨凡/文

    从世茂股份9年来的三次“转型”，或可窥见许荣茂过人的财技。
    许荣茂的地产事业起步于上世纪90年代初的福建石狮，1995年又“赴京赶考”，短短5年内几乎抢占了北京1/3以上的高档住宅市场。
    5年之后，千禧年。许荣茂力排众议挥戈南下，将投资地转向上海。在这里，以“世茂股份”三次转型为原点，进行了两轮以资本撬动地产的运作高峰。
    第一次转型是“世茂股份”的诞生。2000年8月，许荣茂接手上海上市公司万象集团26.43%的国家股，成为其第一大股东。2002年2月，万象集团更名为“世茂股份”，以恒源祥闻名沪上的老牌商业股转向房地产业。
    “世茂”将旗下的地产业务推向了A股的融资平台。同时，许荣茂完成对香港上市公司东建科讯的收购，形成了后来的世茂国际，同时完成了其第一轮资本运作。在A股和H股同时借壳上市，使其拥有了A＋H双上市平台，当时在国内轰动一时。　
    在这期间，世茂股份旗下的住宅地产和商业地产同时获得了长足发展。
    但许荣茂虽是世茂股份第一大股东，却一直未能取得控股股东地位。
    于是，2006年至今3年，以世茂股份的后两次转型为代表，许荣茂正在策动其资本运作的第二次高峰。
    2006年初，许荣茂与摩根士丹利等知名投资机构建立战略性合作伙伴关系；同年7月，世茂国际和世茂股份分拆核心优质资产进入由许荣茂控股的世茂房地产，并推动其于香港上市。
    这就是世茂股份的第二次转型——其主要业务被划分为内地规模小于20万平方米的住宅项目和规模小于10万平方米的商业地产项目，其资产当中土地储备权益面积不到80万平方米。一个良好的资本运作平台相当于被“闲置”。
    于是，许荣茂对世茂股份的进行了第三次转型——2007年开始了历时一年多的重组。通过向世茂房地产定向增发，世茂股份“变身”为国内土地储备第一的商业地产开发商，并因此深受券商青睐。不仅如此，许荣茂控制的世茂房地产还因为这次重组成为世茂股份间接控股股东，历时9年终于获得了后者完全的掌控权。
    重组完成不久，世茂股份便迅速提出了配股融资20亿元的计划。此外，处于沪市的世茂股份凭借其商业地产题材，加之上海被认定为RELTs试点城市，带给投资者们许多想象的空间。
    “REITs的推出对于商业地产来说是一个新的发展契机，公司会持续关注最新进展。”世茂股份对本报表示。
    而在2007年，许荣茂趁世茂国际股价缩水将其私有化。如今，世茂集团两家上市公司和世茂国际各自有了明确定位：世茂股份主攻商业地产的投资、开发和经营；世茂房地产则专事住宅和酒店业务；世茂国际负责海外市场开拓。
    在这一轮资本运作中，还有一步没走完的棋——分拆世茂房地产的酒店业务上市，与世茂房地产和世茂股份一起，形成住宅、商业地产、酒店业务“三驾马车”。预计在2010年以前，世茂在全国范围将拥有10家五星级酒店。但由于金融海啸，上述计划已经被推迟。