公司观察
潘石屹40亿元定军心

■中国房地产报  张杰/文

    潘石屹偷袭市场成功。
    9月3日下午4时，在北京望京区域一幅商业金融性质地块的竞价出让之中，潘石屹意外胜出。言其意外，是由于该地块挂牌多日。竞价现场，包括中国建筑、华润和首开等国企巨头却一一亮相，而潘石屹与国企竞价夺地的历史战绩并不乐观。言其偷袭，是由于SOHO中国并未出面竞地，而是以两个全资子公司（新幕世纪投资管理有限公司与星润实业有限公司联合体）名义走上前台，潘石屹也仅派公司总裁出席竞拍现场。这一低调战术显然效果颇佳，现场仅有寥寥一两家媒体。此情此景与之前的广渠路10号地、15号地的热闹现场形成鲜明对比。
    这一地块可能不是SOHO中国历史上最昂贵的土地，但是，却是潘石屹最适合出手的一块地。在39万平方米规划总建筑面积中，5万平方米为商业用途，其余均为办公用途。对于屡屡创造点土成金神话的潘石屹而言，此战不容有失。
    40亿元的最终出价，创造了三项纪录：其一，40亿元水平是目前北京土地市场的价格天际线，今年以来只有广渠路15号地堪与其匹；其二，该地块是北京首宗预出让（勾地）方式出让的商业性质地块，该价格应该让政府心头一喜，亦在其意料之外；其三，潘以40亿元虎口拔牙，也一举打破了与国企竞价先后告负的灰色纪录。
    然而，如上分析并非最为要紧的大事。作为上市公司，令业绩保持平稳增速，适当提高资本负债率，稳定增加土地储备，是投资者置于管理层的隐性压力。SOHO中国自上市以来，潘石屹在平衡公司战略与取悦投资者上表现尚可，但年度业绩波动较大，却是不争事实。
    在以25亿元入主上海东海广场后，潘石屹望京一役以40亿元一举定军心。来自多方的情报 显示，在未来一段时间，潘石屹很可能继续以主角高频率地出现在土地出让和项目转让的新闻中。这样的做法能够在土地行情趋于稳定之际，提高公司的资产净值，从而为公司股价创造催化剂。这样一个土地-股价-资本游戏，人们并不陌生。虽然潘石屹经常在公开场合抨击这样一个2007版的资本逻辑，但是，说到底，作为以土地为主要原料的企业，都无法避身事外。
    望京地块项目建成之日，将有一座200米高的高层建筑。与东海广场一样，这是SOHO中国第一次开发如此高层建筑。将望京地块与上海东海广场并列相提，也是因为它们分别代表了今后SOHO中国的业务取向：两条腿走路，一条是收购烂尾或在建项目，一条是获地开发。如今，东海广场并未开售，望京地块最早也在后年动工，前途无法评价。
    然而，针对SOHO中国加大对烂尾和半建工程的关注和淘猎，有海外投资者并不看好这样的战略取向。他们认为，SOHO中国取胜之道在于将项目打造成有个性的地标建筑，从而创造出一种相对的稀缺性，然后通过散售模式将利润最大化。但烂尾工程将无法发挥公司的这种优势，他们担心，SOHO中国会因此变成一家平庸的地产公司。