35亿元嘉定拿地华润上海面临存销脱节

■中国房地产报  特约记者 陆彬杰 上海报道

    8月28日，沪上首幅限价房规划地块嘉定区南翔镇A07、A08地块公开竞拍。华润置地最终以14.2亿元的报价拿下该地块，最终折合楼板价8066元/平方米，溢价率达194%。同一天下午，华润置地再次发力，以21.02亿元拿下51号公告中的嘉定区南翔镇A02、A09、A10地块。
    虽然，这次华润35亿元嘉定拿地，特别是A07、A08地块是51号公告中唯一的两块纯住宅用地，相当于增加了总建筑面积为28.53万平方米土地储备，但是，就华润在上海的整体而言，土地储备仍显不足。

巨资拿地

    事实上，在这次嘉定A02、A09、A10地块的竞拍现场，共有万科、金地、华润等16家开发企业竞拍。
    最终华润置地报价21.02亿元，金地报价20.72亿元，万科报价20.38亿元。华润置地以178%的溢价率取胜。
    而这几家最终报价的开发商都存在缺地情况，相比之下，华润土地储备远远落后于金地、万科，这两家开发商在上海的住宅开发量早就突破了百万平方米，而华润的住宅开发量不足50万平方米。
    即使增加了土地储备，华润在上海住宅地块的储备也只有55万平方米左右，这与万科、绿地等在沪动辄百万平方米的土地储备形成了鲜明的对比。
    分析人士指出，由于上海市场一直较好，开发商的销售速度与楼盘上市的时间存在脱节现象。
    其最新披露的中报显示，今年1~7月，华润置地合约销售面积达150万平方米，已完成年初定下的全年销售目标。
    如果按照目前市场行情来看，“橡树湾二期”及“滨江9号地块”项目推出，将很快售罄，华润在上海将面临一段时间内无楼可售的局面。
    在这种情况下，上半年基本保持沉默的华润置地突然发力也不足为怪。据不完全统计，在短短一个月时间内，该公司砸下总额共计72.62亿元买地，除上周在上海高溢价购地外，还包括在8月初完成向母公司华润集团以35.7亿元购入五大地产项目等。

缺地严重

    一位分析人士表示，万科、金地刚进入上海时，以拿熟地为主，这样加快楼盘上市步伐，进入一个快速成长期。而华润刚进入上海时，以旧城改造项目为主，长时间陷入动迁的泥潭中，使得前几年没有增加地块的储备。
    “上海滩花园地块”及“外滩滨江9号地块”都是华润刚进入上海后拿到的旧城改造项目，“上海滩花园地块”是华润在沪第一个项目，“外滩滨江9号地块”由于动迁的问题，被搁置长达6年，上市步伐较慢。
    从上海华润招投标的情况来看，除了2007年获得新江湾城地块以外，没再增加任何的土地储备。
    一位分析人士指出，一方面，旧城改造地块由于种种原因没有消化；另一方面，在招投标市场上没有大量的拿地，使得华润在上海的土地储备不足，发展遇到了瓶颈，预计华润将会在下半年，继续增加地块的储备力度。
    这次华润同样是高价拿地，从嘉定两幅地块今后的利润来看，很难达到“华润橡树湾”的水平。
    嘉定A07、A08这两幅地块属于限价地，明确要求其中的5%将建设为限价商品房，目前上述限价房配建用地周边的公寓销售均价最高不超过12500元/平方米，这意味着开发商如果现在就开发上述限价房配售部分，则售价不会超过7500元/平方米。
    在房型上，限价房的套型要求是70平方米和90平方米左右，价格为地块内同期销售同类物业的销售均价的60%。限价房销售周期为一年，如果超过一年，政府将支付延期配售保证金。
    易居中国分析师薛建雄表示，一个楼盘，小户型增加，开发的成本就相应上升，特别是5%的限价房的条款，增加了规划的难度。而且，小户型的增加，将使得楼盘的档次下降。
    按照华润的操盘原则，楼盘价格通常是区域内最高，以开发高端楼盘为主，虽然A07、A08两幅地块只有5%的限价房，但这个会影响到楼盘价格的上涨速度。