亚奥板块变脸

■中国房地产报  记者 刘关 北京报道

    北京奥运一周年后，亚奥板块遭遇周年考。这一年间，因已提前透支了预期，亚奥板块并未因奥运概念而得到市场的厚待，而是经历了和其他区域市场一样的跌宕起伏。
    自前段时间中国电子的全资子公司成都中泽置业以19.6亿元取得北京奥运村乡“地王”后，所剩供应并不多的新房市场正在体验炙热的“地王效应”。但因供应相对充裕，该地区二手房则呈平稳态势。但是，这其中中小房源的相对紧缺则日益凸显。
    然而，随着靠近亚奥区域的五环附近来广营一带4个大体量项目将相继入市，亚奥地区的供需格局即将转变，地王效应能否持久，无疑要打上一个问号。

新房猛涨 二手房看淡

    “悦溪都涨到18000元/平方米了！”翻开润泽悦溪的搜房业主论坛，这样的惊呼并不少见。作为一个北京五环外的住宅项目，它既不是超级大盘，也不是知名开发商开发，但在近来却赢得了极高的关注度。除了超低价拿地的猜疑外，无外乎它可能是目前北京涨价最快的项目。
    与其类似，在地王出现后，其他亚奥区域的新房价格也出现快速上涨势头。“目前，远洋·万和城从去年的2万元/平方米以下升至4万元/平方米，而金泉时代也从14000元/平方米升至22000元/平方米。地王的出现让周边新房快速提价趋势明显。”亚奥机构营销总监韩乐表示。
    当然，这一趋势也与亚奥板块核心区域不断凸显的土地稀缺性不无关系。据记者了解，目前这个区域待售的项目逐渐进入尾盘阶段，新盘的供应并不多，而后面待售的项目成熟度也较高。
    同时，“这一地区的供应大都以大中户型为主，以满足客群升级换代的需求。因此，普遍快速提价的开发商关注的不是出房的速度而是获益。价格在短期内翻番事出有因。”韩乐分析。
    而二手房价格虽有一定程度的追涨，却因为供应未出现太过紧张的局面，表现并不明显。
    据北京中原三级市场数据显示，6月底奥运村乡地块的高价拍卖就促进了业主和客户对该区域房价看涨的预期，一些业主将房源报价提高500~1500元/平方米的现象并不少见。但是，“虽然在成交方面，7月份二手房成交量环比6月上涨了17.4%，但近两月该区域二手房价依然比较稳定，呈现缓慢上涨之势，目前该区域二手房价为15020元/平方米。”北京中原三级市场研究部经理靳瑞欣表示，“区域优势的预期早在几年前就消化掉了。”
    同时据中原地产数据显示，目前亚奥区域二手中高档住宅的供需比约为1∶4。相对教育资源更为丰富的万柳等区域，其供应并不十分紧缺。而且，“本区域受后奥运的影响依然存在。奥运前投资的大量房产在目前已经在市场历史最高价的影响下，出售比例非常高。加上本区域租金水平较奥运前下降较多，很多租赁房源已经选择上市，这都缓解了供需矛盾。”中大恒基市场部经理张大伟分析。
    但值得注意的是，“该区域80~90平方米的中小户型房源已呈紧张状态，比较抢手。相比而言，3居室等大户型房源则较为充足。”中原地产分行人员反映。

来广营——大盘来了

    虽然亚奥板块核心区域的住宅供应量不会有大幅增加，但周边巨大的土地存量必将影响这一区域的整体走势，首先，来广营区域便有可能成为新亚奥板块的一个成员。
    在马上将于9月入市的华贸城项目宣传上，就可看到“华贸城坐拥亚奥商圈，紧邻清河水系”。其借势亚奥板块概念的意图非常明显。而实际上，未来可能坐拥“亚奥概念”的来广营一带项目绝不止华贸城一家。据记者了解，包括华贸城所在的3号地在内，2007年12月后出让的来广营乡清河营村1~4号地所在项目正相继进入入市期。其他3个项目都在积极从事入市准备。
    其中，1号地原北京中联亚以21亿元拍得，规划建筑面积66.22万平方米，后转让给中国铁建；2号地由北京春光房地产开发有限公司和四川大地房地产开发有限公司一同以23.31亿元拍得，规划建筑面积49.8万平方米，后于2008年上半年转让给北京天润置地；4号地则由北京中鸿和北京城建共同以17.8亿元拍得，规划建筑面积30.67万平方米。
    据估算，这4个项目的供应总量将超过200万平方米，而在产品供应结构上，较为丰富的产品组合则在一定程度上缓解了亚奥板块中小房源的紧张态势。
    尽管华贸城等项目离亚奥核心区还有一定的距离，在居住环境和配套等方面仍有一定差距，购房的人群包括购房者的承受能力也有所不同。对于一些有意在亚奥核心区域选择改善型居住购房的人来讲，这4个项目影响相对较小。但是，“对一些着急结婚或其他原因需要购房的人来说，对于更广泛的购房需求，如因经济情况所限需要购买小户型的购房者而言，大量新房的入市，必然会吸引该类购房者的关注和购买。”靳瑞欣分析。
    “在亚奥板块核心区没有太多房子可买的前提下，不能排除一些刚性需求可能会朝这一地区挤压的现象。入市后，这些项目必会对未来亚奥地区起到全新塑造的作用。”韩乐分析。