拿地者说
何弢：北京的土地市场比较可怕

■中国房地产报  记者  魏洪磊  北京报道

    2009年上半年，北京土地市场呈现出异常火爆的局面，交易活跃、地王频出。进入下半年，当地的市场似乎呈现出放缓的态势。市场是否就此出现拐点？开发商又该如何应对？针对相关话题，本报记者日前专访了北京金隅嘉业房地产开发有限公司副总经理何弢。
    中国房地产报：如何评价金隅嘉业上半年在土地市场上的表现？下半年又有什么具体目标？
    何弢：仅就今年上半年而言，我们可能是在北京拿地面积最大的企业，一共拿了5块地，大概有80多万平方米，我们对此比较满意。下半年的策略是合适就拿。在北京拿地，一定要做“机会主义者”，不做地王是我们的基本思路。
    我们公司目前的项目中，经济适用房、限价房等政策性住房比较多，占到50%以上，我们会加大资金投入，以保证这些项目的顺利完成。当然政策性住房的利润比较低，我们会确定好合适的结构和比例。
    中国房地产报：到目前为止，今年楼市与土地市场总体来看双双表现活跃，其背后的支撑因素是否一致？这种活跃会持续到何时？
    何弢：土地市场和楼市的反弹之快超出了很多人的预期。对于其原因，一些经济学家和业内人士也都众说纷纭，比如对于通胀的预期，我也同意这一点，我了解到的某个热销项目，温州的投资客占了相当一部分。
    包括央企拿地也是这样，他们把钱投在实体经济上是亏损的，而投入到房地产上可能还更可靠，央企大力拿地，这和投资客出于增值保值的目的而去买房的性质是一样的，都是为了寻求盈利最大化，毕竟房地产不是他们的本业，这也从侧面反映出实体经济还存在问题。
    我认为北京土地市场还是会亢奋一段时间的，其支撑因素还是对房价上涨的预期以及对通胀的预期，信贷政策导致的流动性的变化对于房地产市场的影响是最大的。
    中国房地产报：有一种分析认为上半年的天量信贷是央企拿地的主因，你认为下半年的信贷政策是否会因此收紧？
    何弢：因为今年有“保八”的目标，所以信贷政策不会有大的变动。只有整个经济形势发生根本性变化时，货币政策才会收紧，那时对于资金流入房地产市场才会有限制作用。如果选择此时收紧货币政策，可能对整体的经济产生全面打击，所以决策层可能现在有种“走钢丝”的心态，但我认为政策收紧是种更坏的选择。
    楼市相对于股市来讲，惯性要更强，股市的资金进出比较方便，但楼市却不同，调头会难一些，这些特点也都影响着政策的变化。
    中国房地产报：有业内人士提到这样一个观点，即开发商拿地会越来越多地集中在一线城市，尤其是在这波金融危机过后，大家出于增值保值的考虑，会更多考虑在北京这样的一线城市和城市的核心区域拿地，但这些地方的土地是有限的，这必然导致土地价格的高涨。开发商应该如何应对这种状况？
    何弢：全国各地的开发商做到一定规模后，都希望能在北京有一席之地。他们进入北京并非仅仅是因为某个项目盈利空间有多大，更是为了提高市场影响力，是为了配合上市或者公司未来的发展。企业进京的动机很多，这样往往会把成本做得太高。
    目前无论大企业还是小企业，在北京拿地都很困难，就目前北京土地市场情况来看，没有一个企业敢说，我要保证每年在北京拿到50万平方米的土地。在北京拿地，还是如我刚才所说，要做“机会主义者”。我认为未来企业之间联合拿地的情况会越来越多，这样尽管利润有所减少，但成本消耗也会更小。
    中国房地产报：一线城市的土地市场在最近表现有些出乎意料，8月10日至16日这一周之内，京沪穗深四个一线城市中仅有北京成交一宗工业用地。这是否意味着一线城市的土地交易市场出现了调头的趋向？你又如何看待这一情况？
    何弢：我认为近期的情况并不代表市场的降温。经历过去年的低谷之后，进入2009年的土地市场其实出现了集中供应的局面。土地市场不同于楼市的一点在于其整理时间很长，集中供应一段后手中就没有地了。我了解到北京市国土局就是这样的情况，目前手里确实没有多少地可供应。下半年北京市国土局对外表示供应1000公顷，其实压力很大，还要涉及到城市规划、征地拆迁等，进度会比较慢。
    还有一个因素是，由于土地市场比较热，一级开发商不能保证拿到自己开发的土地，困此他们也在有意识地控制节奏，不让土地在市场这么热的时候入市。比如昌平最近一块地拍出楼面价4700多元/平方米，尽管最终还是被一级开发商拿到，但付出的成本很高昂，加上回迁成本，达到5000元/平方米，这标志着昌平也要进入“万元时代”了，所以我觉得现在的土地市场还是比较可怕的。