中小房企夹缝求地
■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

    “现在中小型企业通过招拍挂拿地实在太难了。”北京一中型企业拿地负责人这样告诉记者。
    面对土地招拍挂市场“要不就是总价太高，要不就是单价太高，要不就是边边角角难开发”的拿地窘境，一线城市和部分二线热点城市的中小房企似乎正在逐渐沦为看客。
    尽管面临生存窘境，但这并不意味着中小开发商的生存空间已消失殆尽，相关业内人士认为，中小房企在目前的市场形势之下仍然有可能通过多种方式实现低成本拿地。

收购与合作

    “尽管有这样那样的困难，但很多中小房企还是希望能够通过合作或者并购拿地。”武汉资深分析师李国政指出。据记者了解，目前在武汉市有七成中小房企基本上已经无地可开发了，而面对万科、金地等名企的攻城略地，这些中小房企纷纷转战二级市场。
    “位置、单价、质量相对好的地块总价太高拿不起，总价承受得起的边角小地块，开发难度大且利润太有限。”武汉一中型开发商这样对记者表示。
    “但公司需要持续发展，必须要有地，寻找可以合作开发的项目是我们主要的目标。”上述开发商说。
    而在土地市场渐热的福州市场，近期通过收购烂尾项目及二手地块的方式，成了当地中小型房企应对“地荒”的主要手段。
    7月份，福建三盛集团通过兼并与收购拿下了当地已运营多年的“运盛·美之国”三期项目，以及刚刚启动的原奥林匹克花园千亩地块。8月20日，福建中庚集团以1.07亿元成功接手了位于福州东街口、已烂尾十多年的福建国际青年交流中心项目。
    中小开发商通过二级市场拿地的例子在一线城市也并不鲜见。不久前，华业地产就是通过收购的方式，以17.34亿元的价格获得了位于北京通州区总建筑面积约为80万平方米的自由小镇项目。
    方方地产咨询机构分析，随着公开土地市场竞争日渐残酷，未来会有更多企业选择在二级市场寻找合适地块。

拿地依靠“老关系”

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，通过股权收购或合作的方式获得土地储备虽然是当前中小房企拿地的一个趋势，但这种方式存在高度的复杂性及风险性，对于企业的综合实力要求还是很高。“实际上，现在很多中小房企拿地都靠‘吃老本’、找关系。”
    即使在北京这样的一线城市，除了那些备受瞩目的大地块外，也有一些位置相对较好的地块被中小房企依靠“老关系”低调拿走。
    8月3日，北京昌平区北七家一块建筑面积近15万平方米的居住用地进行现场拍卖。对于这块处于北京天通苑北部不远处、网上经过6次竞价的地块，业内人士预期将会出现比较激烈的现场竞价场面。
    然而，在该块地发放竞买号牌时，却只有该地块的一级开发企业京基地产到场。最终，在没有其他开发企业参与竞争的情况下，京基地产直接签订成交协议，仅以高出起始价1000万元的报价拿下该地块。
    而从北京市土地整理储备中心网站上的交易结果来看，北京檀营房地产开发有限公司、北京盛远世纪房地产开发有限公司、北京市怀东伟业房地产开发有限公司等均先后以较低价格获得了密云、怀柔等区域的“大本营土地”。
    虽然依靠“老关系”拿地也让一些中小房企在如今竞争激烈的土地市场分得一杯羹，但杨红旭认为，如果仅凭这种方式生存，企业未来发展前景将会十分黯淡。

转战二三线城市

    杨红旭认为，对于中小型民营企业来讲，到还没有引起大型房企特别关注的二三线城市寻求发展，也不失为一种生存之道。
    据中国指数研究院数据信息中心监测显示，8月第一周，中国20个重点城市共推出土地142宗，成交土地86宗。而其中，相对于供地“稀少”的一线城市，二三线城市的土地市场更为活跃，有71宗土地成交。
    “我们会考虑到环渤海地区的二三线城市发展，比如河北、辽宁、山东、内蒙古的一些潜力城市。”北京一家中小型开发商代表告诉记者。
    而记者在7月下旬参加安徽芜湖的一次房地产论坛时，当地一家中小型开发企业负责人也告诉记者，公司业务正计划向周边的长三角地区扩展。
    “中小房企要维持企业的持续发展，不能一味追求利润最大化，而应该追求利润的稳定化。选择房价不高、土地没有泡沫的城市进行扩张应该是一个不错的选择。”上述企业负责人表示。
    相关业内专家也指出，对于中小企业来讲，借助于业内的资源平台，比如各类省级商会、公共联盟等资源，实现与地方政府需求的直接对接，并与当地政府建立良好的业缘关系，也是中小型企业拿地的有效路径。
    “有的城市由于工业实力的增强，城市人口逐渐增加，人均收入不断提高，对于住宅的改善性需求也越来越大。”上述专家认为，这类城市应该特别引起中小企业的关注。
    中原地产的分析师同时认为，二三线城市的土地资源相对丰富，城市化进程也使得开发空间较大，地价也相对便宜，对于在行业整合过程中寻求生存空间的中小型开发商而言，更具备发展机会。
    “市场的力量是巨大的，中小民营企业比较灵活，这块不行在那块做，一定会在夹缝中成长的，像现在北京第三产业的项目基本上都是民营企业在做。”林达集团董事长李晓林这样对记者表示。