首创下一战：资本坐标制导产业版图

    经过388天的等待，首创置业股份有限公司终于拿到发行公司债的批文。而仅仅过了14天，首创置业再提回归A股事宜。流动性宽松局面下，首创置业新的融资故事正在上演。

■中国房地产报  记者 叶加 北京报道

    “我们一直在考虑，如何不仅在上市公司层面进行资本运作，更在集团层面进行杠杆化操作，这都是高度市场化的产物。”首创集团总经理刘晓光在接受本报记者独家专访时说。在他的身后，一幕利用资本力量打通产融链条的跌宕剧情，正在这家国企身上酝酿。

发行公司债

    8月10日，首创置业（2868.HK）公告称，公司收到了证监会《关于核准首创置业公开发行公司债券的批复》，核准公司发行不超过18亿元的境内公司债券。
    公开资料显示，本次发债所募集资金，将用于偿还短期借款，以改善负债结构，其余资金将补充一般营运资金。
    从2008年7月18日首创置业提出发行公司债，到同年11月26日获得证监会核准，再到2009年8月10日最终拿到批文，首创置业经过了漫长的等待。
    “但结果还不错，在流动性宽裕的时机，现在获批机会正好。”刘晓光说，“如果早一点时间获批，在投资者信心不明朗的情况下，我们还真未必敢动。”
    正如刘晓光所说，公司债获批的意义不言而喻——第一，打通了国际国内两条资本通道；第二，资金渠道更加呈现多元化；第三，融资体系更加完善，不仅改善了公司的财务结构，还增加了资金规模。
    虽然刘晓光并未透露具体发债的时间和利率，但他表示“我们将抓紧时间发债”，并称成功发行不成问题。
    而在利率方面，刘晓光表示“既有利于市场最终发行，又有利于首创置业融资成本控制在合理区间”。
    此前6月，远洋地产企业债发行的利率区间在4.4%~5.0%，最终全部以票面利率下限发行。刘晓光称，市场是有参照物的，远洋地产债券的利率区间应在市场认可的适合范围之内，预计首创置业的公司债也不会与这个利率区间有太大差异。
    而这只是首创置业融资动作的其中之一。在8月24日中报发布之际，首创置业再次重申回A申请正等待证监会批准。
    “我们从没放弃回A的努力，但有上百家企业在排队，我们也只能等待证监会的审批。”刘晓光说。

业务板块结构调整

    首创置业显然不会放弃任何融资渠道，但一直以来因产品中过大的住宅比例使其无法运用更多的金融工具，比如依托持有型物业发行REITs。
    不仅如此，国内房地产市场的周期性，也使得持有型物业具有强大的抗风险能力。
    首创置业的住宅与持有型物业比例是75%和25%，刘晓光透露，下一步将会增加综合型物业的比例。“我一直在想如何将地产与金融结合得更加紧密，在传统的房地产开发模式下，住宅类地产仅仅是融资——拿地——套现的方式，有没有新的玩法。”
    他表示，在集团层面，包括酒店、商场、写字楼达90多亿元的物业资产未来有很大的运作空间。“有这些持有型物业，将来更多的融资形式就会出现，可以做REITs，也可以做长期物业抵押贷款或股权、收益权的资金吸纳。”
    在拿地上，刘晓光介绍，首创集团正在探讨将集团在各城市基建、水务项目上开发的一级土地，为首创置业做储备，目前在天津及海口已经开始运作。
    “以前拿地较为容易，而现在竞争愈发激烈，越来越需要将各业务板块优势及集团优势进行互补，这也是相关多元化效应的体现。”刘晓光说。
    在首创集团业务版图中，自2004年以来提出的“五三二”（基建、房地产、投资银行并购业务）战略成为了集团发展的既定方针。在新的市场形势下，每个业务板块的内涵正在丰富。
    “虽然资产规模是‘五三二’，但利润贡献则是‘三四三’，基建行业利润低，但规模大，稳定性高；房地产行业利润高，但周期性强；投资银行业务则大有可为。”刘晓光说。
    他透露，除上述房地产业务要进行结构性调整之外，集团正从产业布局的角度探讨新环保能源产业的市场化空间；而在投资银行业务上，如何将金融利用到产业上，又如何利用金融平台本身进行资本运作，正成为首创集团下一步的着力点。
    在业务板块自身的结构调整之外，刘晓光还透露，将在3～5年的时间内，逐步调整剥离贸易、工业、酒店、科技等非主业资产。“这是‘五三二’之外的非主业板块，资产规模约占20%，但利润贡献非常低。退出非主业，就是为了让主业更加集中，产业规模更大。”