拿地者说
中小房企应专注细分市场

■中国房地产报  记者  兰亚红  北京报道
   
    在北京市今年投入1000亿元进行土地一级开发的背景下，石景山区西部大面积土地一级开发也相继启动，对于在石景山区深耕多年的京汉置业集团来说，也迎来了发展机遇。本报记者日前专访了京汉置业集团战略发展部经理樊华。
    中国房地产报：京汉置业在立足石景山的同时，也积极在北京的新城之一顺义以及河北香河拿地，并且还在内蒙古的通辽取得了大面积的土地。请问京汉置业的发展战略版图是怎样的？
    樊华：京汉置业的远景目标是聚焦环渤海，包括北京、河北、辽宁、山东以及内蒙古等地区。但市场目前还处于波动期，因此公司近期的拿地目标还是锁定在北京，对于石景山市场我们会持续关注。一方面因为我们在石景山区积累了比较好的信息和人脉资源，另一方面石景山CRD的全新定位，吸引了很多文化、科技创意产业企业入驻，这也会带来大量的置业需求，所以我们看好这个区域的发展。
    中国房地产报：京汉置业拿地时考虑的基本因素有哪些？
    樊华：我们拿地时首先考虑城市的总体情况，比如人口、收入、产业基础、发展速度、市场体量等；其次考虑当地的融资环境，比如开发贷款、房贷政策等。我们的拿地原则可以概括为城区、低风险、高收益、体量适中。
    中国房地产报：有媒体把京汉置业的发展战略称为“小步快跑”，你对此是怎么看的？
    樊华：所谓的“小步快跑”，是指经历过金融危机后，京汉置业将主要针对两类客户开发更加细分、更加专业化的产品，走中小企业个性化的发展道路，注重以“质量”发展，不追求“大而美”，但要追求“小而强”。
    中国房地产报：当前，北京、上海等一线城市均出现了“地王”，并且这种“地王”现象也蔓延到了杭州、福州、南京等二线城市，你如何看待这种市场现象？
    樊华：当前“地王”的产生只是局部的现象，主要集中在城市发展快、区域人口多、产业集中、抗风险能力强的东部一二线城市。今年上半年是房企去库存化的过程，经过多方面的刺激，市场出现了比较大的回暖，这就是为什么市场销量好，但新增投资少的原因。6、7月份土地市场回暖，也是因为上半年去库存化缓解了房企资金的压力。从今年2月份开始，我们就进入了快速销售的阶段，目前京汉绿港可售房源只剩6套。
    中国房地产报：在此轮的拿地行情中，中化方兴、中国电子、保利、金地等具有国资背景的企业占了主角。你认为民营企业如何在当前信贷放松的大背景下，抢得发展机遇？
    樊华：现在信贷大部分流入了上市企业或国企，民营企业受益很少。民营企业应该有自己的判断和选择标准，不能盲目跟风。决定房企生死的不在于你的同行怎么做，而在于客户需求。应该根据市场需求打造有特色的产品，充分发挥中小企业灵活应变的竞争优势，走专业化、精细化的发展道路。
    中国房地产报：有专家认为，信贷放松使企业有了拿地的资本，但企业拿地后是否会即时开发，则关系着这一轮信贷放松能否真正地拉动经济的增长。对此你有何看法？
    樊华：这实际上也需要政府的制约，比如“地王”万一闲置，政府应该采取什么政策应对。实际上地块能不能开发，更多是取决于市场，如果市场不好了，企业就会暂缓开发。但不管开不开发，政府不卖地，就收不回钱，卖了地可以用卖地的资金去做基础设施的建设，这样对经济还是有一定的拉动作用。
    中国房地产报：北京房地产交易管理网的数据显示,7月份北京住宅市场交易量急剧减少,7月份住宅期房和现房的交易量仅有6226套，比上个月下降32%，同比则下降60%。你对后市如何判断？
    樊华：现在整个经济处于复苏的阶段，但基础并不牢固，因为进出口还是负增长，内需方面虽然比较平稳，但也没有太多的亮点，投资这块，实体产业实际上也没有完全复苏。未来的形势可能会出现一些变化，房地产的复苏也要依赖于整个经济层面的复苏，如果脱离支撑，肯定会出现一定的调整，会有动荡。三季度，楼市会持续平稳发展，不会出现大的转折。目前信贷放松政策进退两难，四季度可能会有一定调整。我认为短期来看应该严防风险，不要把战线拉得太长，但长期来看，我仍然看好房地产市场。