土地专家访谈系列之一
邹晓云：不赞同房地产二元制

■中国房地产报  记者  王玉光  北京报道

    中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云目前更多地是从事有关土地管理战略方面的理论研究。在他看来，城市地价指数监测系统运行了10年，从来没有像现在这样受外界关注，主要是因为市场环境变了，房地产牵扯到的利益群体越来越复杂。这无形中给土地管理战略增加了挑战。

“当市场成为一只老虎、要害人的时候，政府就必须有效地去调控它、敲打它”

    中国房地产报：您对中国当前的土地管理制度怎么看？存在哪些问题？
    邹晓云：我认为一项制度更多是应考虑社会发展的平衡问题，尤其是利益的平衡问题。就土地管理制度而言，所谓的“市场”，不应该被当成政府唯一的关注重点，政府的更主要职能应该是平衡各方利益。比如说土地出让后，开发商囤地不盖房，或盖好了房子捂盘惜售，抬高房价，让想买房的人买不到，我觉得这些应该是政府着力解决的问题。
    目前政府方面对市场的认识还是有偏差的。我们很多专家都认为，政府大量建经济适用房和廉租房、让商品房自由发展这也是一种错误的观点——市场也是一种社会资源，之所以会有市场，就是为了让资源更有效地配置，因而政府也不应完全放手。当市场成为一只老虎、要害人的时候，政府就必须有效地去调控它、敲打它。所以对房地产市场的调控，我一直有一个观点，保持房地产的稳定和健康只是政府的次要目标，政府的主导目标是怎样让房地产市场所牵涉到的各种社会利益有效平衡。
    中国房地产报：但问题是，现在很多人都认同“保障的归保障，市场的归市场”这样一种调控思路。
    邹晓云：开发商这样想是可以理解的，但如果作为政府，一味弘扬这种价值观念，是非常悲哀的事情。
    中国房地产报：您不赞同房地产二元制对吗？
    邹晓云：我不赞同。
    中国房地产报：一个矛盾是，政府本身就是房地产的利益关联方，本身就存在诉求冲突，又要保地方财政，又要保民生，这个问题该怎么看？
    邹晓云：对。虽然说经济发展大多数情况下对大多数人是有好处的，但是如果看到市场上只有少数人在获利、少数人在操纵的情况，政府就应该出手干预市场，坐视不理是不对的。
    中国房地产报：那您认为比较理想的状态是什么样的？
    邹晓云：无论是政府做的事情，还是市场做的事情，只要是公共资源，都应该受到制约、监管。所谓的二元制不是一个必然的东西，如果能妥善地解决住房问题，所有人都能买到合适的房子，我觉得就是非常理想的局面。

“中国的房地产市场和教育、医疗是一样的，有些东西不放开的话，供需永远不可能平衡”

    中国房地产报：但现在高地价、高房价给住房领域造成的压力，该怎么消解？
    邹晓云：这是个复杂的问题，可以分成两个部分来说。首先是外围环境，至少目前可以把高房价、高地价和经济刺激计划、信贷扩张挂起钩来。就现在而言，我认为应该对宽松信贷政策有一个微调，至少对放出来的资金流向有一个监管，不应让它过度流向房地产。
    其次，从房地产市场内部来说，要建立一个开放的管理框架。比如土地市场，像北京这种城市，能不能让几个城区都自主供地，而不是集中在北京市国土局一处供地？再比如说企业手里有地，是不是也可以允许自由转让？此外，是否也可以考虑降低购地门槛，让自然人和合作建房者也参与买地？从供应角度而言，让供应主体多元化，而非垄断化，将有助于实现供需平衡，让价格生成的机制更为合理。
    要改善房价地价关系，还有很多办法可以考虑。比如说现在的土地出让规模都非常大，动不动多少公顷，我一直的想法是能否把土地切成小块出让，甚至是一栋楼、一栋楼的地块出让都没有关系，把一级开发权限下放，仅要求拿地者按照市政规划平整土地、盖好房子。这样的话，虽然政府管理成本增加了一点，但是创造的社会效益将非常巨大。中国的房地产市场和教育、医疗是一样的，有些东西不放开的话，市场将永远控制在少数人手里，供需永远不可能平衡。

“国企发展目标不能是投机，如果大量发展实业的资金被挪用去做房地产，对国企来说是非常不应该的”

    中国房地产报：您怎么看待国企拿地？
    邹晓云：国企拿地要严格监管。大量资金挪用到土地投资上，参与制造泡沫，不但会把房地产泡沫越推越高，还会增加国企本身的经营风险。此外还将导致社会不公平的问题。对国企拿地的监管应由国资委发挥主导作用。国企发展目标不能是投机，如果大量发展实业的资金被挪用去做房地产，对国企来说是非常不应该的，作为国企的主管部门更应负有主要责任，不出来说话是不作为。
    中国房地产报：下半年的土地行情，会不会因为国企拿地的增加而徒生变数？
    邹晓云：我认为下半年国企拿地会有所收敛，首先信贷放量接近尾声，目前已经放完80%；此外从供地层面而言，国土资源部也约谈了一些城市要求增加供地，北京、上海等地都制定了增加供地的政策，比如上海市长就曾表态要增加土地供应、平抑房地产价格，这是一种信号，是对房地产商投资土地预期的降温。
    因此下半年土地行情不会过度上扬，接下来可能会有波动和调整，但不会出现大的政策调整，而是根据市场规律进行调整。