上海温控地价
■中国房地产报  特约记者 陆彬杰
  中国房地产报  记者 张劲松   上海、北京报道

    7月23日，金地以总价30.48亿元的高价拿下赵巷特色居住区10号地块，上海地王身份再次刷新。
    相关数据显示,上海7月份土地成交量异常活跃，仅45号土地公告的摘牌情况，就刷新了上海土地招拍挂交易市场23个月以来的土地总价新高和单块土地总面积规模新高。据统计，45号公告涉及浦东、奉贤、青浦、嘉定4个区，推出土地面积总共达29.39万平方米，挂牌竞拍出让收入达36.5亿元。
    近期时间以来，上海加大了供地力度，当地的开发商也反应积极。据方方地产咨询机构统计，今年除了3月成交的第7号公告外，在金地集团以超过80%的溢价幅度取得徐泾镇3号地块后，上海住宅用地成交溢价不断提高，大多地块的溢价幅度都接近100%。
    相关业内人士指出，上海近期发力推地，并不仅仅是满足市场需求，同时也是在积极响应国土部对各地土地市场的调控要求，以推动当地楼市的良性发展。而上海相关部门也在加紧制定相关政策，以防止土地市场“过热”而引起的种种弊病。

地王还将被刷新

    据记者了解，目前上海开发商普遍缺地。以金地为例，在上海开发的“湾流域”、“金地格林世界”、“未未来”都已经进入尾盘期，金地在上海的土地储备已不多，如果不在上海大规模拿地，将影响到其产品上市的步伐。
    万科在上海也开始闹地荒了，由于去年整体市场不好，万科的重点在于回笼资金，在三林对多个楼盘打折销售，并且都已清盘。前几年上海万科开发量比较多，目前这些楼盘都处于尾盘阶段。
    事实上，由于去年推地量不大，加上许多开发商忙于清盘，今年年初这段时间，市场开始回暖，开发商有了闲余资金，也加大了拿地力度。许多房企都急于拿地，致使地王频频出现。
    “现在开发商不缺钱，以万科为例，2007年以来在上海市场的销售额达到了125亿元，但是花费在土地购买上的金额却只有47亿元，手握大量现金的万科绝对有实力在上海市场再增加一到两幅住宅用地。和万科的情况类似，复地、和黄、仁恒等品牌开发商近两年的销售额也达到了两年中购买土地金额的两到三倍。”方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘分析指出。
    “上海开发商没有受到去年房价下跌的影响，总体还是看好上海的房地产市场。即使去年整体市场不景气，但是上海的房价仍然比较坚挺，楼盘没有大幅度降价，这使得开发商对上海市场的前景充满信心。”北孚地产研究机构副所长刘光东分析认为。
    方方地产咨询机构地产部经理赵豫川认为，楼市回暖，使得开发商加快拿地的步伐，地价方面，由于企业拿地意愿强烈，短期难改上涨趋势。
    易居中国分析师薛建雄也认为，下半年肯定会有新地王取代老地王的现象，目前已推出的长风地块就肯定会超过之前赵巷特色居住区10号地的地价。

多渠道稳定地价

    据方方地产咨询机构统计，2009年上半年，截至第45号公告，上海市土地公开市场出让居住用地25幅、共计169万平方米。
    从上半年居住用地分布来看，仍是以远郊为主，其中最为集中的是奉贤、青浦、松江，嘉定区紧随其后，在7月的土地出让公告中，大有赶超以上三区的态势。而整个7月份，上海四个土地出让公告和预公告共计推出了居住类土地面积逾135万平方米。
    去年的土地供应史无前例地仅完成了计划供应量的25%左右，也导致了今年以来商品房市场供应量的严重短缺。而近期稳定房地产市场、加强商品房销售环节规范管理的调控性措施的出台，则加速了土地市场的供应节奏。
    易居中国分析师薛建雄表示，上海上半年加大推地力度，一方面是由于去年供地减少，楼市回暖后开发商拿地需求迫切。另一方面，也是为了打击开发商“捂地”行为、以保障明年楼市有效供应的一种策略。
    7月21日，国土资源部对违规违法用地情况严重的8个城市进行了登门通报和集中约谈。而据国土部一位专家透露，这次约谈除了强调纪律外，还提到要求各城市增加供地、稳定市场预期的内容。国土部的这一态度也必将对上海进一步展开供地计划及制定供地政策产生影响。
    上海市规划和国土资源管理局日前发出消息称，上海已规划确定建设15个以保障性住房和中低价商品房为主的大型居住社区，建设用地总面积超过60平方公里。这批居住社区包括以保障性住房为主的宝山顾村等6大基地和中低价普通商品房为主的嘉定新城等9个郊区新城大型居住社区。而这一举措无疑会对平衡上海地价，有效缓解开发商抢地造成今后房价虚高产生积极影响。
    据记者了解，上海目前也正在酝酿采取招投标的土地出让模式，并综合考虑定价以及开发商后期运作能力等，并加入“勾地”环节，以此打破“价高者得”的竞地方式，以防止出现地价飙高后开发商无力开发而导致土地闲置乃至被退回的现象。同时，为了加快土地出让后的开工进度，未来上海还可能提高“熟地”的交地标准，从而缩短楼盘上市时间，以稳定土地价格，从源头维护房地产市场稳定。
    “由于上海存量土地，特别是有效供应（外环线以内）的存量土地消化殆尽，出于未来供求平衡的考虑，预计政府还会加强土地出让的力度。上半年土地出让总面积约为206万平方米，预计下半年出让面积会有所增加，估计在300万～400万平方米。”赵豫川分析认为。