傅涛：发行窗口来临
房企新一轮洗牌将至

■中国房地产报   记者 王晓伟 北京报道

    随着国内IPO的重启及中国建筑的成功上市，新一轮的房地产融资潮正在启动。据不完全统计，目前包括恒大地产、龙湖地产、中信地产、万达集团、宝龙集团在内的20余家房地产企业正在筹划A股和H股的上市计划。
    与IPO重启同时，公开增发、配股、公司债、可转债全面放行，也为已上市的房地产企业提供了良好的“发行窗口”。
    对此，国泰君安证券企业融资总部执行董事傅涛表示，在房地产面临新一轮调控的前夜，恰逢资本市场尚处于一个良好的“发行窗口”，房地产企业的新一轮洗牌将随之而至。
    中国房地产报：你之前曾经认为，2009年将是房地产企业融资的重要一年，对此，你的判断依据主要基于哪些方面？
    傅涛：资本市场是房地产企业融资的一个重要平台，也是房地产企业进行跳跃式发展的快车道。
    举例来说，金融街2000年上市，通过在资本市场上4次增发融资，合计募集资金104.68亿元，净资产也从上市初2.11亿元增长至目前的约150亿元，8年增长71倍；万科1991年上市，通过在资本市场上4次配股或增发融资，合计募集资金151.47亿元，公司净资产从上市初的2.37亿元增长至目前418亿元，净资产17年增长176倍。不夸张地说，正是资本市场造就了万科、金融街这样的房地产“大牌”企业。截至目前，2009年共有保利地产、首开股份、云南城投等8家房地产上市公司在资本市场上通过增发进行再融资，募集资金306.97亿元，占整个市场再融资额度的21%。另有招商地产、大龙地产等15家房地产上市公司拟通过增发的方式进行再融资。可以预见，2009年又将是中国房地产企业融资的重要一年。
    中国房地产报：直接融资渠道支撑不足一直是房地产行业发展的掣肘。你如何评价资本市场对于房企的支撑作用？
    傅涛：我国目前有超过7万家房地产开发企业，2009 年上半年，房地产开发投资额为1.45万亿元，同比增长为9.9%。
    资本市场为房地产企业的发展提供了一个良好运作平台，目前我国有78家房地产开发企业已上市，截至2009年8月1日，我国共有1605家A股上市公司，总市值达28万亿元，其中房地产上市公司78家，总市值突破1万亿元，占所有A股上市公司总市值的3.6%。总体上讲，这种支撑的力度正在逐步加强。 
    中国房地产报：总体来看，相对比其他行业，房企的资本之路似乎更为艰辛。这其中的根源在哪里？
    傅涛：房地产企业上市融资虽然诱人，但相对于其他行业企业而言，房企虽然面临中国城市化进程的历史机遇推动，但开发周期短、受政策影响大、业绩的稳定性和持续性也受到很大挑战。因此，房地产企业上市的门槛较高，且有关部门在2008年一度对房地产企业上市进行了“冷淡处理”。
    中国房地产报：金隅和中国建筑在香港证券交易所以及A股成功上市还是给了房企一个强烈的信号指示。此次重启上市之路，你认为什么样的房企才符合新环境下的上市条件？
    傅涛：如果参照中国证监会在2008年下发的《房地产借壳上市可持续发展经营能力审核备忘录》以及《2008年发审委会议未通过企业情况分析报告》，从产业政策导向、企业资本实力、财务和募集资金投向等9个方面对拟借壳的房地产企业进行了明确指导，这些指导，对于目前房地产企业进行IPO依然有着良好的借鉴意义。
    如在财务上的要求为，“合并报表扣除预收款后的资产负债率原则上不超过70%；对企业在土地储备上的要求，满足未来一定期间（原则上为三年以上）的开发以及在募集资金用途上规定募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO计划，证监会不予核准”的规定依然有效。
    此外，房企的融资环境还受制于不定期出台的政策法规，如：近期银监会印发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》重申要严格遵守二套房贷的有关政策，国家税务总局也明确对土地增值税的清算征收办法进行了细化。以上政策的变化，都将对房地产企业的生存环境产生重大影响。对上述政策的适应能力，也一定程度上决定了融资的成败。