募资谋三年扩军20家子公司
世联争得A股房产中介首席

■中国房地产报  记者 刘晓云 深圳报道

    去年就已经过会的世联地产，终于在8月7日正式在国内A股登陆，等待了一年的上市悬案，终于尘埃落定。
    世联地产首次公开发行3200万股A股，募集资金17393 万元投资顾问代理业务全国布局项目，这标志着境内首家房地产综合服务商登陆国内A股市场。
    “募集的资金将会投向以珠三角区域、长三角区域、环渤海区域和西南为中心的城市群，以及向其周边经济辐射区范围内的二、三线城市扩张，投资增建新的分支机构，在三年内开设的分支机构将达36家，现在已设立了12家。”世联地产董事长陈劲松在接受记者采访时难掩兴奋，透露世联在上市之后，将凭借其特有的“平台不败”的核心竞争能力，通过坚持“咨询+实施”的经营模式，加速公司业务的全国化布局，并承诺永不介入房地产开发。

停滞一年后正式首发

    世联地产首次公开发行的3200万股A股，占发行后公司总股本的25%。本次募集资金将分别投向顾问代理业务全国布局项目、建设集成服务管理平台项目、建设人力发展与培训中心项目、品牌建设项目。
    募集的资金中11409万元用来在3年内新建20 家子公司，并通过这些子公司辐射周边城市；1年内向北京、上海、天津、杭州和厦门子公司共增资5984 万元，在5 个城市周边地区开设分支机构，快速提升在当地区域品牌知名度，提高市场份额。
    “此举将有效地提升公司核心竞争力，扩大公司在各区域的市场份额，最终实现公司的战略目标。”世联地产在招股书中如是说明。
    世联地产对此次招股作了充分的风险预测，由于公司本次募投项目投资金额较大，项目实施后公司规模迅速扩大，如果出现募集资金不能如期到位，募集资金投资项目实施的组织管理不力，募集资金投资项目实施后市场环境发生重大变化或市场拓展不理想等情况，可能影响募集资金投资项目的实施效果。
    由于去年金融危机爆发、内地楼市成交量缩减，导致房地产经纪业务滑坡明显，包括合富辉煌、富阳中国两家在港交所上市的房地产顾问公司2008年年报业绩都出现大幅下滑。
    这一度让外界对世联地产能否如愿拿到IPO发行批文心存怀疑。
    不过，即便是在市场低迷的2008年，世联的整体业绩与2007年比较仍然基本持平，而其去年销售金额、代理销售面积和代理业务收入均较上年同期大幅上升。
    据世联地产2009年中期报告显示，世联地产上半年实现营业收入27856万元，同比增长13.62%。
    世联地产目前的营业收入目前主要来自珠三角区域，但是随着长三角区域和环渤海区域布局的完成，营业收入依赖珠三角区域的状况已逐步改善，珠三角区域营业收入占比自2006年的76.74%降低至2008年的66.07%。
    在经纪业务上，截至2009年7月，世联行在深圳经营22家经纪业务门店。世联地产目前主要在深圳、上海、北京、广州、天津、东莞、惠州、珠海和佛山等城市从事新房代理销售业务，在深圳从事房地产经纪业务。

提升代理行业地位

    搁浅一年后的世联地产首发给国内资本市场带来一波新的震荡。
    “我本人愿意投资这样的企业股票，如果价格合理的话。”沿海投资集团有限公司财务负责人杨沁河首先表达了这样的观点，因为“这家企业对新房的代理销售能力比较强”，而房产服务类公司的上市对中国地产市场的成熟发展有标志性意义。
    世联地产作为境内房地产综合服务第一股，这无论对于A股市场，还是对于世联地产，乃至国内的房地产服务业来说，都将开启一个新的时代。
    在杨沁河看来，由于土地开发机构、房产开发机构是目前中国地产上市公司的主力，在房地产的存量房交易市场上比例逐步接近（部分城市开始大于）新房交易市场的情况下，代理企业地位会逐步上升。
    尽管如此，仍有大多数人认为，没有实体项目支撑的代理服务公司上市募资，公司业绩太容易受市场因素的影响，从而导致股价波动会高于其他实体行业。
    中介行业深受房地产行业影响，房地产市场尤其是新房、二手房市场的成交情况对房地产中介服务行业影响重大。
    尽管世联的代理业务在深圳一直处于上游，但在去年，仍受行业影响出现裁员减铺以保业绩的现象。
    招股书也表述，“假设明年房价出现下滑，成交量持续低迷，很可能对世联地产的盈利能力产生影响”。
    但陈劲松表示，“目前二手房经纪方面利润贡献比例占总体利润不足10%，应该对公司业绩影响不大。”
    募集资金到位后，由于募集资金投资项目产生效益需要一定时间，难以在短期内对公司盈利产生显著贡献。
    “未来3年公司将进一步建立和完善在珠三角、长三角、环渤海区域的业务布局，改善区域业务结构，降低对珠三角区域业务的依赖。”陈劲松还对记者透露，世联在上市后不会介入房地产开发业务，在占有比较优势的顾问策划业务基础上，不断延伸代理销售业务。

对话
世联追求制度性长跑

■中国房地产报  记者 刘晓云 深圳报道

    中国房地产报：在您看来，世联在A股上市成功对代理行业将产生什么影响？
    陈劲松：中国目前的服务业较先进国家落后，中国的房地产服务业也一样。入市门槛低，导致服务质量参差不齐、不规范，企业也很难有较大的发展，在这个前提下，我们作为服务企业上市主动接受监管、率先规范就是核心竞争力，同时可以通过资本的力量来加速企业的扩张，这有利于世联的发展壮大。
    作为内地首家上市的地产服务商，我想不仅是对房地产代理行业，对中国的整个服务业，也将是一个很好的范例。由于目前房地产代理业上市的标准基本都是参照国外的，在中国没有先例，所以我们也希望通过世联上市，来推动中国服务业上市的规则与标准的制订，也相信将来会有越来越多的服务业在国内A股市场上市。
    中国房地产报：易居是在国外资本市场上市，请您评价一下它的模式。有人认为世联这种模式更适合在纳斯达克上市，您自己是怎么看的？
    陈劲松：我们选择的资本市场不同，不过易居在美国的上市对世联的上市是个很好的铺垫，它奠定了房地产服务业国内上市的一些基础。
    我们不选择在纳斯达克上市，是因为我们的客户在国内，国内才是我们的市场，所以我们选择国内A股上市。
    中国房地产报：世联上市后募集到的资金将重点用于增建新的分支机构，请问如何预防扩张风险？
    陈劲松：我们会将募集的资金用于公司的顾问代理业务全国布局项目、建设集成服务管理平台项目、建设人力发展与培训中心项目、品牌建设项目四个方面，肯定会增设一些分支机构。因为房地产服务企业的收购非常复杂，涉及的问题比较多，特别是在一些二三线城市，房地产市场本身就不成熟，所以我们不会盲目扩张。
    中国房地产报：作为首家A股上市的房地产服务商，该如何来评估你们的盈利能力？
    陈劲松：服务业确实不像制造业，有一些硬性的可以量化的指标来衡量，这也是我们要反复向投资者介绍和重申的地方。
    服务业与制造业有着完全不同的盈利模式，其实也有一些可以量化的东西，比如可以看合约的储备量，以及看世联的规模经济，还有合约的转化率，从这几方面都可以看一个服务代理商的盈利能力。我相信将来会有越来越多的服务企业在国内上市，将来中国的服务业有非常好的发展前景，因为我们的服务业基础薄弱，但发展空间却很庞大。
    中国房地产报：世联上市后，世联的决策机制有无变化？
    陈劲松：经过十几年的发展，我们的经营与管理已相对规范，公司治理、透明化程度也很高，世联是追求制度性长跑的企业。
    我们设立了三个区域中心，负责顾问策划、代理销售业务，在公司统一的标准和考核下，这些业务由区域公司自主决定。
    我本人已经脱离了业务前线，公司经营上的事已交给了我们的经营团队，我只负责投资的战略方向，包括公司的战略布局以及贯彻与分享公司的价值观、分享知识、分享财富。