投资者说

许家印自揭恒大重生内幕

    7月29日，北京金隅登陆香港主板市场，这标志着香港的资本窗口封闭一年半后，再一次向饥渴的内地房地产商开放。在这个等待过程中，数十家曾被拒之门外的开发商不得不在严寒的气候中，竭尽所能维持生存，当时本有望成为内陆香港上市市值最大房企的恒大地产，更是一度被资金链断裂甚至倒闭的传闻所缠绕。然而，就在刚刚过去的上半年，这家公司奇迹般地创造了127亿元的销售业绩，成为业内7个过百亿房企中，唯一一家非上市公司。
    短短的一年多时间里，从陷入生存危机到脱困重生，许家印心里有太多的感触。“真的很不容易”，在日前一次交流会上，许家印首次对外披露其间诸多不为人知的故事。危机已除
    在刚刚过去的2009年上半年，恒大克服了去年“两个寒冬”所造成的严峻困难，实现销售金额127亿元，开工在建面积1006万平方米，创造了公司的历史最高水平，也成为上半年中国唯一一家销售额过百亿大关的未上市房地产企业。
    截至6月30日，公司的资产负债率为71%，属行业偏低水平，较为理想。现金余额48亿元，已销售未回款金额33亿元，也就是说，公司接下来陆续回笼资金加上现有资金，合计达到81亿元。
    这说明什么？恒大已经通过了一次非常重大的历史性考验，成功渡过了最困难的阶段。

两个寒冬

    我一直在说恒大经历了“两个寒冬”。第一个，是上市没成功，第二个，就是国内房地产市场的调整。2008年初，恒大在境外上市路演期间，刚好碰上美国第五大投资银行贝尔斯登轰然倒塌，国际金融危机全面爆发，面对这样的巨变，我们当机立断决定暂缓上市。但是，这样一来，我们计划中的120亿~150亿元的融资暂时中断了，公司的发展也遇到了不可想像的困难。
    当时困难到什么程度？当时，恒大有906万平方米的在建面积，32个在建项目，资金缺口100多亿元，原计划是通过上市解决的。
    在这之前，公司各项工作的运营可以说是轰轰烈烈，突然遭遇到这样巨大的资金缺口，确实很难承受。
    在那个时候，我们全国达到预售标准并已取得预售证的面积就有280万平方米，完全可以通过卖工地回笼资金。另一方面，恒大从2004年开始进入二线城市进行全国布局，已经积累了几十个优质项目，当时，国际资本市场对恒大的项目有浓厚的合作兴趣。如果完全靠项目合作，大概可以用30%~50%的项目合作来解决公司的现金流。
    但是，从公司长远发展的角度考虑，我们最后没有采取这两项最容易回笼资金的措施。
    在决定暂缓上市的那天晚上，我记得我们在美国开了一个通宵的电话会议，会议当即决定合理调整工程建设进度，采取“有抢有缓”、“有保有压”、“有先有后”的战略方针，缓解开工和资金压力。
    从2008年3月初到6月底，历时近4个月的努力工作，我们在当年的6月25日，成功实现增资扩股，融资到账6亿美元，引进了郑裕彤、科威特投资局等新的国际巨头股东以及美林、德意志银行等第二次投资恒大。在当时国际资本市场环境下，用股权融资方式能够吸引这么一大笔巨额资金投入，可以说是一个伟大的奇迹。
    销售方面，我们采取了“现金为王”的经营理念和“高性价比”的营销手段，去年“十一”黄金周期间，恒大在全国12个城市有18个楼盘同时开盘，实现了近50亿元的创中国楼市纪录的销售额。这一次的逆势热销，不仅仅从根本上缓决了公司的资金压力，更为重要的是令公司的“在售与在建项目比”有了根本性的扭转，“投入产出比”也有了根本性的扭转。

再启上市

    下半年，恒大计划实现新开工面积500万平方米，争取到年底实现在建工程面积1500万平方米，这意味着我们有可能成为中国在建面积最大的房地产企业，充分展示恒大土地储备最多的优势。
    2009年全年，恒大将力争实现全年300亿元的销售目标，其中第三季度要争取实现174亿元，确保100亿元。
    上市肯定是恒大的最终追求，但至于何时重启IPO就不是我说了算的，要看国际资本市场的时机和条件是否具备，我们之前已经通过了上市聆讯，3333这个代码也很好，之前交了100万元拿这个号，现在快到期了，他们在催我们续交了。
    （曾冬梅 整理）