中国房地产产业链现状系列调查之三
“香港模式”突围

■中国房地产报  记者 方帅 北京报道

    “坐地生财”的香港模式又遭质疑。
    7月初，上海绿地和保利集团分别以30.25亿元和16.3亿元竞得北京大兴区黄村19号地与大兴区黄村新城北区2号地，后者楼面单价达到7250元/平方米，成为大兴区单价地王。新地王的出现反而增加了市场的悲观情绪。据记者不完全统计，目前北京约有12块高价地仍处于闲置、延缓开工状态，这些地都是由于当年地价太高而出现的地王。面对盲目效仿香港模式的内地开发商，一位经历过香港金融危机的香港上市公司老总曾坦言：一次经济波动、危机就能让你们破产、倒下。
    然而，当既定的游戏规则不够灵光时，总会有一些另类、创新的开发模式令人眼前一亮。比如奉行“低成本扩张”之道的阳光100集团，这一年在众多新兴的“白领城市”复制它的“30%控股”扩张计划。掌舵人易小迪也是中国住交会的常客。他在几次参加中国住交会时都不忘提醒同行说：“其实房地产开发深层次的变革已经开始，只是很多人还不愿意相信。”往届的中国住交会虽然都有不同的主题，但探讨开发模式俨然成为了座上宾们的习惯。

香港模式遭质疑

    无论产业开发模式还是开发商的运营模式，内地房地产业很大程度上沿袭了“香港模式”。伴随炒高土地价格的交易机制，“香港模式”在内地的实践和推广中出现了诸多矛盾。
    奉行“香港模式”的开发商被称为“全能开发商”，是一条以开发商为核心的纵向运作产业链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等通常由一家企业独立完成。由此衍生出的问题是：企业融资渠道比较单一，主要是银行贷款和预收客户购房款。
    最近几年，内地开发商向着强者更强的方向发展。这一趋势在2007年甚为明显，这一年有楼面地价66930元/平方米的单价地王(上海南京东路163号地块)，有92亿元的总价地王(长沙开福区新河三角洲地块)。上市公司是游戏的绝对主角。据不完全统计，大开发商通过IPO、增发融资总额超过了1000亿元。
“开发商的核心业务就是拿地和借钱。”一位开发商这样通俗地解释“香港模式”的核心。当银根收紧、销售不畅时，开发商通常会面临巨大的资金压力。
    尽管如此，“香港模式”仍在内地被进一步发扬光大。内地的城乡二元土地所有制使购买力单向流动(只允许农民买城市商品房)，以及严管耕地红线的政策，最终使内地明明具备庞大的土地供应能力，却由于体制和政策，走上了类似香港的发展之路。
    值得关注的是，2007年土地总价前十名中，一线城市除广州有两块、上海一块外，其他七块土地分别来自长沙、天津、重庆、成都等地。也就是说，全国的二线城市纷纷推出天价土地，一个个“比香港还香港”。
    但“香港模式”的弊端也日益显现。城市地价与房价的轮涨和对敲是竭泽而渔、不可持续的，开发商一旦陷于尴尬局面，进退两难。只要不退出，有限资金就只能拍到越来越小的地块。生存空间不断缩小，路越走越窄。

突围战打响

    开发商正在遭遇困难，越来越无以为继。中心城市每一轮开发的成本都在提高，而市场承受能力则越来越薄弱。开发商在高地价和购买力不足的夹缝之中挣扎，依赖银行贷款更使企业在宏观调控下举步维艰。
突破“香港模式”的怪圈势在必行。事实上，一些内地开发商早就考虑过这个问题。阳光100集团采用了非控股直营连锁模式，用时钟概念选城市、严守楼面地价标准、专攻二三线城市的核心策略；万达集团建立了“联合协议、共同参与、平均租金、先租后建”为主要内容的“订单地产”操作体系；中国奥园地产集团一直在推行复合地产模式；华侨城全力推行的“旅游+地产”模式均在实践中被认为是摒弃了“香港模式”弊端的标本。
    其实不难发现这些新颖模式中的相通之处：它们都是高品质的“土地加工厂”。它们不做地主，而从“全盘通吃”转为由金融企业、综合地产商、专业营造商、中间商(顾问公司)等分工负责各个环节。
    这些折射出的都是区别于“香港模式”的“美国模式”影像。“美国模式”强调高度细分的专业化分工，形成横向价值链。从资金筹措到开发、规划、设计、建设以及销售，各环节均由专业化公司完成。美国房地产业资金更多地来源于社会大众，只有15%左右是银行资金。简而言之，“美国模式”的核心是土地自由供应，专业分工明确，以金融运作为核心，收益大众化。
    在该模式下，开发商无需管理“拿地规划→营造→销售→物管”的全过程，大开发商靠品牌吃饭，融资、拿地、提需求、管监控；专业开发商针对商铺、酒店、写字楼做细分市场；融资有投资商，设计有事务所，建筑公司、物业公司也都是通过市场分工来解决的。
    开发商在上游与融资渠道合作，开发中与土地资源方、原料供应商、专业营造商合作，在下游与顾问公司、营销代理、物业管理公司合作。开发商充当资源整合者，开始寻找合作伙伴，钻研消费人群的购买力及细分市场。
    向美国模式转型的前提是土地不再是瓶颈、制约因素。市场相对宽松的二三线城市因此被视为是内地开发商的生命线。按照国际城市化的经验，城市化的进程是先集聚，后辐射；先大城市，后中等城市。目前中国的城市化程度已达44%，正处在由大城市辐射中等城市的周期中，上海城市化水平已达88%，大都市的圈地几近结束。
    但是，二三线城市房地产企业专业化程度更低，对开发商来说，是继续复制大都市开发中的“坐地生财”，还是探寻新的模式，仍然是一个挑战。

房地产“绿建”模式渐热

■中国房地产报  记者   兰亚红   北京报道

    “现在很多地产企业都在内部研究绿色地产的开发模式。”一位与房地产企业有着多年良好关系的业界人士告诉记者，现在已经有越来越多的房地产企业内部成立了专门的绿色科技住宅的研究部门。绿色科技住宅以其差异化的“保值性”赢得了越来越多消费者的认可。
    但业内人士表示，建造绿色科技住宅，不能只停留在节能、低碳环保的概念上。在CIHAF2008第十届中国住交会上，绿色科技地产的领跑者——南京朗诗置业股份有限公司总裁田明表示，包括政府的税收政策、企业的建造理念、材料供应商的专业性、大众的节能意识以及社会舆论的引导等方面，都需要绿色改善。

专注绿色 逆势热销

    在CIHAF2008第十届中国住交会的开幕当天，举行了“中国绿色建筑与节能论坛暨中国之家国际研讨会”。会上人头攒动，众多专家和业内人士都强调了建造绿色科技住宅及发展低碳建筑的重要性，并得到了与会者的热烈响应。
    专家认为，过去住宅产品强调“坚固、舒适、安全”，现在应该再加上“绿色”。田明则表示，“住宅产品绿色、高科技化”是房地产行业的一个出路，“朗诗只做住宅产品，而且住宅产品中也只做绿色节能的产品。”
    田明的“坚持”除了源于其企业自始至终的建造绿色科技地产的战略理念外，其在2008年的房地产逆势下取得的良好销售业绩，也为其增加了“坚持”的底气及勇气。
    据了解，在2008年房地产市场低迷的销售态势下，南京朗诗置业以其绿色科技住宅的差异化特质，依然创造了良好的销售业绩。而到了2009年，在全国房地产市场一片“小阳春”的呼声中，朗诗的项目依然是一开盘即售空。
    逆势也热销，顺势也热销。第十届中国住交会之后，越来越多的房地产开发企业开始关注绿色科技住宅，越来越多的消费者开始认可绿色住宅。
    在第十届届中国住交会上，除了朗诗置业等房地产企业带来了“绿色产品”外，一些房地产相关行业的企业也带来了很多如空气净化器、太阳能类的产品。

建造绿色 尚需努力

    在CIHAF2008第十届中国住交会上，田明呼吁，做绿色科技地产不能只停留在节能概念阶段，要普及房地产的绿色开发模式，需要政府、开发商、供应商、研究机构、金融机构、消费者的共同努力。
    田明表示，当前的绿色地产建筑节能仍然停留在概念阶段，更多地强调利用太阳能等基本技术，而对其中包含的“绿色”科技技术的支持力度不够，对于开发商在建造绿色建筑中增加投入和成本，政府并没有给予相应的支持。
    田明呼吁，政府应该在法律法规、产权制度、税收制度、财政政策等方面给予政策扶持，这是绿色地产能够普及的关键。
    田明的呼吁也得到了多数与会专家的赞同。多数与会代表表示，民众节能意识、企业的节能建筑理念都尚需提高。中国的节能建筑不能简单地再重复过去的“以建筑为主、能源为辅”。
    谈起参加第十届中国住交会的感受，田明告诉记者，2008年中国住交会上涉及到房地产各个领域内论坛较多，涵盖面较广，“我们感触较深的一点就是低碳概念在上届住交会上得到了足够的重视，房地产行业在整体反思后，社会责任感进一步加强，也认清了未来行业发展的方向，我们很欣慰能够有越来越多的同行加入到节能环保的行列中来。”
    谈起对即将在今年11月举行的第十一届中国住交会，田明表示，希望中国住交会能够继续发挥资源整合的优势，从产业链的角度整体筹划绿色地产的发展模式以及与之相配套的新技术、新材料等资源，使绿色地产能够具有更广泛的选择和更成熟的操作模式。