■中国房地产报   记者 刘筱晨 北京报道

刚进入7月，北京泛CBD商圈便风起云涌，先是东四环四方桥南的“海洋城市综合体”林达海渔广场全面入市，随后，中粮集团旗下的中粮置业投资有限公司打造的朝阳大悦城高调封顶招商。这两家总体量达到60万平方米的城市综合体把守泛CBD商圈一南一北两端，欲在CBD再次东扩产生的一块“肥肉”上分羹。就连刚创地王新高的广渠路15号地，也把未来寄托在综合体这一“经典项目”上。

北京CBD综合体即将从万达、华贸“双雄争霸”变为“五霸争雄”的格局。专家指出，新建综合体欲瓜分CBD光靠信心与口号行不通，如何突破传统的商业定位进行发展，避免重蹈美罗城覆辙，是必将面临的大考。在图纸上看起来前景无限的方案，还有待于建设成熟之后的时间来检验。

一半是海水 一半是火焰

新人笑时旧人哭，一边是旧有大型商业综合体项目惨淡更张前途未卜，另一边是知名地产商高举城市综合体的旗号重塑地标，东四环商圈正上演“一半是海水，一半是火焰”的故事。

从今年5月始全面停业的美罗城于6月28日改头换面重新亮相。传说中的“365外贸大集”仓促上阵，与之前商家宣称重点引进山东、广东等地外贸企业的计划不同，美罗城外贸大集试营业亮相的仅有10余家京内外贸企业。6月29日，在美罗城一楼已搬空的一些商铺外，只有10余个花车和货架摆放着皮衣、箱包、纯棉内衣等外贸品。曾定位中高端百货的美罗城变身杂乱无章的外贸集市冷清开场，让业界唏嘘不已。对此，“外贸365”招商处负责人的解释是，美罗城的闲置店铺还没有整理好，待7月8日正式营业时，美罗城A区的现有店铺基本都会有外贸企业入驻。

从美罗城顺东四环南行，至四方桥新区，地标性建筑正蓄势待发。2006年，林达集团便拿下东四环四方桥南地块，并斥资25亿元人民币打造林达海渔广场项目。北京林达集团董事长李晓林意图很明显：全心倾注的这一项目，要做成四方新区的地标。

比美罗城的体量要大出很多，林达海渔广场总建筑规模近20万平方米，项目如其名，设计上充分体现海洋文化：“鱼头”是写字楼项目；“鱼尾”是星级酒店，“鱼身”是三栋酒店公寓，其他两个“鱼鳍”就是两座独立的商业娱乐项目。从业态布局来看，海渔广场的商业部分约占6万余平方米，写字楼与酒店分别占3.5万平方米，公寓部分达7万平方米。

与相隔仅有几公里的万达广场与华贸中心相比，新建的林达海渔广场尽管并不具备位置与体量的优势，但目前就建筑形式与布局上已有了突破与创新。虽然身边美罗城的溃败让业界为其捏了一把汗，但这并未影响林达的开发决心。

6月29日，林达海渔广场副总裁叶璇接受记者采访时表示，“我们的产品定位和CBD核心区综合体不一样，万达和华贸都是商务类型，而海渔广场的定位则是侧重吃喝玩乐的休闲娱乐式综合体，除了居住、购物、办公，顾客可以在这里吃饭、喝茶、泡吧，甚至洗浴，可以享受全线一站式服务。海渔广场就是想带给大家轻松娱乐的氛围，而且项目还有一个5万平方米的公园，这是其他综合体做不到的，所以我们在招商方面还是比较有信心”。

据叶璇透露，目前，海渔广场的主力店招商比较顺利，零售巨头家乐福已确定进驻，开设1.7万平方米的卖场，而公司也正与两家知名酒店管理公司接洽，基本确定有知名酒店进驻。

叶璇认为，美罗城的失败主因在于主题定位不明确，什么业态都有，很杂乱，“现在所有的大型项目商业主题都要定位明确，只有主题性商业才能给顾客来的理由，比如燕莎奥特莱斯只做名品，而海渔广场的商业只做吃喝玩乐。”她坦言，海渔广场借鉴了很多成功的城市综合体经验，其区位、体量都决定了该项目不能做成华贸、万达那样的综合体，因此根据周边环境、消费需求打造一个主题明确的一站式休闲娱乐中心。

CBD东扩 商机有几何？

野心勃勃的不仅仅只有林达集团。

朝阳北路与青年路交界处，由中粮置业投资有限公司打造的朝阳大悦城，于上周完成了结构封顶，并高调开展招商工作，计划于2010年开业。据悉，朝阳大悦城总建筑面积达40万平方米，定位于“品质时尚生活中心”，据称开业后将成为京东最大的城市综合体。

背靠中粮集团这颗大树与西单大悦城的成功运营，朝阳大悦城“自不愁嫁”。目前，日本永旺吉之岛、金逸影院、冠军冰场和家庭梦工厂已经与朝阳大悦城签约。而包括Uniqlo、Sephora、星巴克、蕉叶餐厅在内的一批专业店也与之达成了战略合作伙伴关系。

不管是林达海渔广场，还是朝阳大悦城，津津乐道的都是“CBD东扩带来商机无限”。而刚刚以天价夺下广渠路15号地的方兴地产方面也表示，广渠路15号地将建设一个大型城市综合体，公司看好项目中的正是商业地产项目在CBD东扩方案推进后的发展潜力。

今年5月26日，北京CBD管委会宣布，沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环。

林达海渔广场的缔造者李晓林认为，林达海渔广场紧邻东四环，属于泛CBD区域，正符合城市综合体发展的硬件要求，而且随着CBD东扩的逐步落实，作为CBD区域居住的辅助中心，未来必将承载CBD更多的商业、娱乐、居住功能。

而在中粮集团副总裁史焯炜看来，CBD东拓至东四环地带，将与北京最密集居住中心之一的朝青区块相接壤——商业中心的繁荣与居住重心的生活需求相叠加构成双“心”格局，商机无限。也正是基于这样的洞察，中粮才率先布局此地，掷重金打造出该区域首个大体量一站式购物中心。

CBD东扩，商机究竟有几何？业内人士指出，CBD东扩引发城市扩容，CBD商业中心圈随之东向延展，势必引发北京东部区域的再次发展，在这个过程中需要大量的办公、商业、娱乐、居住、休闲场所，为东扩的推进提供必要的硬件基础。而综合体作为一种极具诱惑力的新型商业开发模式被地产商广泛追捧。

中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利表示，CBD区域的华贸中心、万达广场、国贸等项目发展相对成熟，其高端消费人群聚客力很强，新建的城市综合体如果意欲打造成高端购物中心与这些项目抢客，基本上很困难，而如果定位于休闲娱乐为主的时尚生活类综合体，则具有良好的发展前景，但前提是商业部分以出租为主，实现统一经营管理，如此才能保证产品品质。

然而，也有专家对于综合体大量入市表示担忧。他建议，要做城市综合体的开发商，必须要对自己的资金实力、多元化融资能力、资源整合能力、后期的运营能力等方面要有一个系统性深入性的思考，否则有可能血本无归。  

专家评说

差异化生存之道

刘筱晨 中国房地产报市场新闻部记者 

荀培路 中国城市商业网点建设管理联合会会长

董  利 中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长

赖  阳 北京商业经济联合会秘书长

房  超 北京国华置业董事长

在“海水”与“火焰”两者之间的动荡与招摇里，东四环新增的城市综合体前景并不明朗，更需考量如何与区域环境更好地结合，突破传统的商业定位进行发展，差异化才是其生存之道。

荀培路：随着京津高速的开通，北京整个商业网点的布局我相信今后还要进行调整。从北京的发展来看，四环和六环之间要形成新的区域，所以商业项目一定要和中国的城市发展尤其是交通发展结合起来。因为北京同上海等其他城市不同，中轴线的影响很大，商业网点的布局在环线上比较好，在中轴线上好的地块往往没有了。从东南四环来看，目前已经有山水文园、世纪东方城等大型高档居住区，但由于缺少综合体项目，四方新区给人的感觉仍然是一片纯住区。海渔广场这个项目刚好把着四环的角上，希望能形成商圈带动区域发展。

赖阳：城市综合体这种商业模式最适宜在城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域兴建，如城市CBD、城市副中心或规划中的城市发展新区，因为这些区域拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络，但是自身又处于相对独立的位置，因此适合发展这种涵盖多种物业类型的项目。

董利：林达海渔广场定位以吃喝玩乐为主，经营问题不大，这个区域这样的项目多出一两个来也没问题，因为该区域人口密度较大。海渔广场不同于美罗城，离新光天地商圈较远，其所处位置原来是个孤岛区域，生活消费便利性不足，如果定位于生活性的综合体问题应该不大。

大悦城面临与海渔广场同样的问题，这个区域的高端消费人群不一定在这里购物，但可以在这里吃饭、娱乐，在这里做综合体能把区域的消费留下就可以了，不要强求。我认为这两个项目应该有同样的经营思路。个人不太看好传统的综合型零售物业，如果建成高端购物中心，我并不认可，经营的困难会很大。

房超：东南四环区域早期的定位是为城中心、CBD服务的功能，但是随着城市的发展，CBD的东移，整个城市都在东移，所以东南四环区域价值更加重要，东南四环的商业定位还基本是一个郊区业态，缺乏商业文化的业态。现在这个地区如果能够做很好的商业街区概念，集文化、餐饮、娱乐、休闲于一体，就能使酒店、写字楼的客户得到极大的增值效应。

现在建筑综合体的价值还没有被真正的挖掘出来，从开发商来讲，敢建综合体的人是敢于吃螃蟹的人，从长远的角度来看，如果想使这个产品价值最大化，综合体肯定是最好的选择，但从短期看，追求纯粹的效益绝对不能做综合体，像酒店差不多通过10~20年才有回报，商业不但要承担开发风险，还要承担经营风险，把几个类型的物业放在一起，从设计、到建造，再到运营管理、销售，都变得比较难的。