■中国房地产报  记者 张晓赫 北京报道

去年地产行业的低谷，曾使市场的购房指数屡创新低，而地产企业的投资信心也降至最低谷，相伴的则是IPO、信托等融资渠道的收窄；而今年，在经历了楼市的艳阳天后，6月份以来，土地市场地王开始批量出现，终于开始显现企业的投资信心。

随着市场的复苏，融资问题也开始再次为市场所关注，一度远离人们视线的信托计划又开始重新回归。

作为地产融资的一种方式，房地产信托未来是否会再次重返“三驾马车”主席位？市场变化将使产品面临怎样的调整？是否面临监管部门的进一步规范？就此本报采访了北京国际信托有限公司主管机构业务部的吴庆斌，以期答疑解惑。

中国房地产报：去年地产投资低迷时，融资也有所收窄，而随着现在整个地产投资市场开始出现回暖，地产企业如何融资也再度受到市场关注，作为地产融资渠道的一种，北京信托对未来的信托融资持怎样的态度？

吴庆斌：首先地产类信托是信托公司比较主要的一个业务领域与业务发展方向。因为从全球来讲，大部分投行以及综合性的金融机构对地产的投资份额都很大，包括美林、摩根等。从信托公司业务来说，房地产也是一个很重要的投资领域。并且北京信托在地产业务上，对股权融资、夹层性融资、贷款类融资等形式都做了很多尝试，也参与许多包括北京、天津等地的项目，未来地产业务也将是一个主要发展方向。

中国房地产报：随着房地产投资市场的回暖，下半年地产行业的信托融资规模是否会有所增多？

吴庆斌：房地产投资中信托占有一席之地，整体投资规模大了，信托融资也会有所增加。在年初到年中，本身房地产信托融资的需求就很少，可筛选的项目也就少。如果现在地产市场持续回暖，企业的投资欲望增加，也会带动房地产信托的增加。

中国房地产报：在我的接触中，有一些信托从业人士对地产类信托仍是比较谨慎，表示担心最终的退出风险，这种风险有多大？行业内未成功退出的案例多吗？您怎么看？

吴庆斌：不多。假如一个项目预测3年卖完，但实际4年才卖完，这完全是一种流动风险，可能资产贬值风险相对较小，只是资产如何变成现金的风险。可能大家都有一定的解决办法，目前合规操作的信托项目，失败的案例还是几乎没有。

中国房地产报：现在防通胀的言论开始占据上风，那由此带来的货币市场变化，会对信托业务产生怎样的影响？

吴庆斌：信托业务本身就是跨市场的。货币市场的动荡变化会引导信托业务的变化。

在去年由于宏观调控，货币市场的流动性紧缺，收益很高，相应信托公司介入的业务就很多。

今年以来整个货币市场流动性相对充裕，债券、票据利率很低，那这些业务就必须要面临转型。并且信贷规模起来以后，原来常规的信贷资产产品就很少了，信托产品现在正在逐步转为怎样向合作伙伴提供更便宜、期限更长、结构更合理的资金。而在投资方向上，包括参与基建、能源等领域以及为大型央企提供比较低成本的融资成为主流业务。

这实际上是一个比较大的变化。在原来流动性紧缺时，信托公司只要有资金有规模就会占优势；而在流动性充裕时，资金就必须有一定的竞争手段才会占得上风。包括对房地产市场的信托业务也是一样。

中国房地产报：北京信托一直也在运作产业信托基金、房地产信托基金等基金化的信托产品，目前公司这类业务在运作上有何新进展？

 吴庆斌：北京信托是最早尝试基金化信托产品的信托公司，并且也处于比较领先的地位。今年北京信托主要就是以组合投资方式运作的稳健系列房地产集合资金信托计划I期，目前已经开始运作了。

中国房地产报：该基金化信托的项目储备状况目前怎样？在选择融资项目时有怎样的核审标准？

吴庆斌：在基金项目成立之前，北京信托就已经进行了充分的项目储备。并且在最终选择投资项目前，北国投也已经有了一整套的基金类房地产信托的投资标准以及资金运用比例。