■中国房地产报  记者 刘笑一 上海报道

中小开发商正在融资手段上表现出创造力，通过非银行渠道的信托公司进行开发融资显示出独到的优势。

本报记者近日获悉，上海开发商舜亭房地产开发有限公司（简称“舜亭房地产”）即将面世的汇尊·玛丽蒂姆大酒店即将推出一种以信托担保为依托的酒店信托计划，而这或是上海首个五星级酒店信托产品。

据开发商上海舜亭房地产开发有限公司总经理文旭伟透露，旗下位于安亭新镇核心地段的汇尊·玛丽蒂姆大酒店将以不动产信托方式发售，发行份数为200份，募资总额定为2亿元人民币。

具体的计划是：每份起售价100万元，由信托担保5年内享有一定的增值收益，投资回报率大概在7%~8%，但酒店的产权并不发生转移。增值收益由银行监管并按月划入权益人账户。

对于为何发行该信托，文旭伟坦言，舜亭房地产在开发玛丽蒂姆酒店的时候恰逢市场低迷，银行贷款受阻，因此决定发行信托来解资金之渴。

这一信托计划所融到的款项，无疑将大大减轻舜亭房地产的资金压力。

据了解，舜亭房地产在安亭开发的项目除了玛丽蒂姆大酒店之外，还有名为“汇尊国际中心”的办公楼，于6月底开始发售。相比办公楼而言，酒店的投入或许更大，回报期也显然较长。

对于这样一种投资产品，流动性风险如何把控，权益人收益如何得到保障？

文旭伟指出，稳定的租金收入无疑为支付这一项目的年度信托利益提供有力保障和回报。

据他介绍，汇尊·玛丽蒂姆大酒店将引进国际著名酒店集团——德国玛丽蒂姆酒店集团经营管理，而该项目有着上海四大产业核心基地之一国际汽车城为依托，F1国际赛事以及众多大型会展、会议的举办也使得该区域酒店业有着旺盛的需求。

而舜亭房地产销售总监郝庆则从另一个角度给出了解读。

“目前政府在政策方面一方面调控银行的放贷行为，另一方面严格控制信托公司投资信贷类的比重不能超过全部投资的三分之一。这虽然限制了信托公司的产品规模，但是在客观上也降低了信托公司此类产品的风险。”郝庆说。

事实上，近一段时间以来，不仅仅是舜亭房地产这样的中小开发商，大型地产公司也在信托等融资渠道上跃跃欲试。此前，中粮地产向华润深国投信托有限公司申请了3 年期信托贷款2亿元；新湖中宝股份则与安信信托达成合作，以8%~9.5%的投资回报率，融得约1.1亿元的项目开发款项。此外中邦集团、汇鑫集团等多家房地产商，皆提出过相应的信托计划。

记者从知情人士处也获悉，由上海爱建信托发行的“上海滨海皇家金煦大酒店集合资金信托计划”也从6月初开始发售，资金总规模为人民币1.6亿至2亿元，信托合同份数不超过200份，每份不低于70万元，收益率则在8%~8.5%。

据悉，该项目是以集合资金信托计划形式集合投资人的资金对借款主体汇浩实业发放贷款，以部分资金受让国际集团委托浦发银行对汇浩实业享有的贷款债权，剩余资金用于上海滨海皇家金煦大酒店第13至23层的后期精装修计划规模。

“类似房地产信托投资产品的出现，无论从缓解开发商融资难，还是规范规避投资者风险，或是增加信托投资品种的角度看，都具有新意和可操作性。”联华信托运营总监曹昱表示。

他解释说，首先信托投资产品税收优惠，具有避免双重征税的特点，这对投资者有巨大的吸引力；其次，它有稳定的高收益，由于必须把90%的应税收入作为比例分配，因此它的收益率比其他股票综合收益率都要高一些。而对于金融行业，它的意义则在于：可以在证券交易所自由上市，因此产品流动性相对较强。

不过，在去年10月，银监会曾发文限制通过信托融资的房地产公司的门槛，导致产品发行数量有所下降。

而据文旭伟透露，在玛丽蒂姆酒店信托产品的设计中，公司曾经提出能否全部面向散户发售的建议，但最后未能通过相关部门批复。业内人士指出，原本这一信托产品与REITs（房地产投资信托基金）相比，应该是具有聚集大量散户投资者投资的功能，而这样的结果其实也暗含了相关部门对信托风险的一种防范和控制。