■中国房地产报  杨红旭/文

土地市场从今年4月复苏，温度上升得很快，5、6月份高价地频频现身各大城市。

整体而言，目前全国地价还没超过2007年顶峰，地王的数量和气势离当时还有段距离。当年，长沙总价地王高达92亿元，上海单价地王6.7万元/平方米。2007年全国房地产开发企业购地面积超过4亿平方米，今年1~5月，土地购置面积只有9875万平方米，比2007年同期下降28.6%。可见，当前只是大企业、尤其是上市公司拿地热情较高，大部分企业并不积极。

2007年地王频现的背景是，宏观经济增幅达到本轮高点（13%），楼市异常繁荣，资本市场火爆，地产商IPO融资顺利，尤其是碧桂园、SOHO中国在香港斩获超百亿资金，这些因素共同刺激上市公司疯狂高价圈地。当前的情况是，宏观经济初露复苏迹象，流动性充裕，楼市回暖，大型开发企业都不差钱。相比2007年，现在地王产生的土壤并不丰沃，但通胀的预期在影响购房人的同时，也影响到房地产企业，房子可以保值，土地也一样。

历史证明，地王没那么好当。

2008年的楼市低迷，让那些地王们狠狠难受一阵，以至于许多项目被迫延迟工期，否则售价无法覆盖土地成本，遑论赚钱。上海南京东路163号地块，也即单价地王的主人苏宁环球以政府没能按期交地为由成功退地。而另一家企业上海志成则无奈以损失1.1亿元保证金为代价，退掉一幅2007年夺得的天价地。相比之下，是否也有跟当年苏宁环球和上海志成相似的“黑马”中标者，经验不多，胆子贼大，结局难料。

“白马”们的承受力相对强些，可毕竟滋味也不受用。2007年上海土地市场最火爆的是新江湾城区域，沸点是新加坡仁恒以2万元/平方米的单价拿下一幅地，超过周边新房售价。2008年，地价明显透支的新江湾城区域成为上海房价降幅最大的区域之一。即便是在眼下土地市场重新红火的情况下，新江湾城一幅二手土地挂牌楼面价格仅为约1万元/平方米，看来仁恒这块地，要想赚钱还要等房价狠狠地再涨一段时间。

也有企业痛定思痛，深切反省。2007年，万科也在数个城市拿了地王，当年年底王石公开表态以后万科不再当地王。今年一季报显示，万科持有现金多达269.2亿元，净负债率下降到24.5%。近期郁亮表示，万科没有说必须花多少钱，也没有志在必得的地。6月份，在重庆鸿恩寺地王的竞拍中，万科败于保利；在厦门面积最大的2009G05地块时争夺中，万科也输给了世茂房地产。

在这种情况下，优质地产商竞争的重点不再是土地储备的多寡，而是运营能力和开发效率，2007年那种极端的扩张方式已是明日黄花，变得不合时宜。至于那些有央企背景的“黑马”企业，却不一定在这样的行业语境中。

去年楼市低迷，很多大企业没怎么敢拿地，今年适当增加一些土地储备无可厚非，但盲目追高地价，不断制造地王，对行业和企业来说，都不是什么值得褒扬的事儿。至于地王频出会否推高房价，笔者认为长期来看，随着成本的增加，必然会拉高房价，但中短期来说，影响房价的重要因素是心理预期和供求关系，成本只占次要地位。国土资源部日前公布的房地产项目用地调查结论是：地价占房价15%~30%，因此地价不是推高房价的最终因素。这话，有些人不爱听，但不是全无道理。

（作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长）