薄利套现东方海外项目

永业转战经济适用房

■中国房地产报  特约记者 陆彬杰 上海报道

一家原本只在上海卢湾区负责旧房改建及拆迁的地产公司，这几年，凭着自身的资源优势，与大摩合作开发项目，使得其在业内异军突起，

但是，曾经的风光不再，随着大摩的危机，永业地产也是麻烦不断，先是被曝高管舞弊案，后又是低价转让卢湾项目的股份。

6月15日，上海联合产权交易所挂牌的信息显示，上海永业股份有限公司拟转让上海东方海外永业房地产项目公司11%股权及528万元债权，挂牌价格为24113.94万元。

事实上，永业地产作为上海卢湾区一级开发商，在上海只做高端楼盘，而且土地储备也不多。公司目前在转型，一方面，去长三角其他地方开发楼盘；另一方面，凭着自身的背景优势，转做经济适用房。

套现少赚1.1亿

从卢湾东方海外项目现场来看，该项目位于茂名南路、长乐路上，从地铁一号线陕西南路站步行10分钟就可到达，位于传统的市中心区域，紧临兰馨戏院，可谓闹中取静。项目总建筑面积在15万平方米，今后市中心也不太可能有如此大的项目推出。

按照规划，整个项目由5幢总计约7.9万平方米的公寓及一幢总计约6.6万平方米的宾馆组成，前期只有公寓可作为投资利润，酒店短期内不可能收回成本。

资料显示，上海东方海外永业房地产公司成立于2002年，国资背景的上海永业股份有限公司拥有这家公司12%的股份，本次出让股份为11%。

而以这一地区的平均售价计算，该项目的总销金额约在59.25亿元，如果按照股份来分配，永业集团可获得7.11亿元，高端楼盘的毛利应当在70%左右，最后永业投资利润约为3.5亿元，而这次股份出售的价格只有2.4亿元，永业少赚1.1亿元。

“虽然少赚1.1亿元，但是这个项目销售周期起码在4年以上，特别是作为高端楼盘，可能销售周期会更长，作为小股东，与其冒风险，还不如提前获得现金流。”上海五合国际总经理邹毅表示。

早在1999年，“卢湾第十二街坊”就开始动迁，当时的动迁费比现在低，所以整个项目的成本也不高。因此，永业此次以2.4亿元出让东方海外项目，相当合算。这块地起码闲置了5年之久，在这段时期内，上海房价及地价翻了几番。

但是，也有分析人士认为，此次低价出售股权，和之前媒体报道的事件有关，上海永业员工举报该集团的前后两任高管，称他们挪用了上亿元的保险资金，并拥有多处豪宅。

过于倚重外资

从2003年开始，大摩与永业集团合作，先后投资开发了“锦麟天地雅苑”、“永业公寓二期”、“卢湾区第65街坊徐家汇路258弄南块”。

可以说，永业是大摩在沪的代言人，而按照外资进入上海的一般模式，永业集团出地，大摩投钱，这个模式已经非常成功。

但是，一场全球金融危机，使得这个模式受到考验，美国五大投行半数倒闭，作为投行的大摩开始自保，大摩在上海抛售了“锦麟天地雅苑”、“华山夏都”等5个左右项目，以达到快速回笼资金的目的。

“大摩也有尴尬的地方，不是开发商，没有开发资质，只能作为投资方，如果想进入开发领域，只能借用本土开发商的开发资质。”佑威分析师陆骑麟表示。

“大摩和永业的合作，不属于强强联合，虽然，永业集团在上海开发的是高端楼盘，但它在上海只属于中型开发商，永业仅凭自身的资源做项目，一旦大摩资金发生问题，永业这类中型房企也会受到影响。”邹毅表示。

事实上，过于依靠大摩的资金，这是目前永业在上海市中心开发项目所面临的问题，这几年永业开发的项目，都是利用外资，且投资规模较大，仅以和大摩合作投资的“卢湾区第65街坊徐家汇路258弄南块”为例，就达13亿元，且项目不属于可售型物业，一旦大摩发生资金问题，将会影响到新项目的运作。

转做经济适用房

最早的永业集团是从事旧房改建及动拆迁的一家区级国有企业，但随着近几年来和摩根士丹利合作开发了几个项目，使它在上海业内的知名度得以提升。

永业集团几个项目，都是在上海楼市从低谷到高峰时出售，开发“锦麟天地”的时候，静安区的楼盘单价刚刚过万，而“锦麟天地”的公寓售价在2.5万元/平方米，清盘的价格更是近4万元/平方米，高于周边的物业几倍，在这个时期内永业的发展速度很快。

虽然开发高端项目有可观的利润，但是，随着卢湾区旧城改造的项目已经不多，今后即使有旧城改造的项目，也基本不可能是住宅，而开发高端的商业项目，对开发商要求更高，这类区一级的地产公司要想突破，只有做战略性的转移。

“这类企业存在发展的瓶颈，公司刚刚起步的时候，依靠自身的是资源，特别是土地的储备进行发展，但是，随着上海中心城区旧城改造进入尾声，它们遇到了土地资源的问题，不仅是永业集团，静安区的达安、静安置业等区一级的开发商都如此。”上海顺创投资有限公司地产分析师朱佳民表示。

正是这样的发展瓶颈，促使永业集团往外区发展，在昆山的阳澄湖开发了“鹿澄天地”等楼盘；另一方面，在上海市中心地块不多的情况下，公司转做经济适用房，2008年中标浦东三林6号地块经济适用房建设项目。

记者手记

依赖外资不是长远之计

■陆彬杰

上海一直是外来资本最集中的地方，特别是2004年上海楼市刚刚起步不久，大摩、麦格理、花旗等投行纷纷来沪，一夜之间，上海市中心的房价被炒高了。

2003年，上海最繁华的静安区房价不到1万元/平方米，目前新开楼盘价格在5万元/平方米以上，飙升了近5倍多，市中心的房价快速上涨，一半是外资投行炒高的，它们不仅收购成熟物业，还进入上海房地产开发领域，如大摩在黄浦区投资开发的“复地雅园二期”、麦格理投资的“澳丽印象”等。

这些项目都是在市场好的情况下开发的。然而，随着2008年美国次贷危机引发了全球金融风暴，使得这些投行开始收缩战线。大摩、麦格理大量抛售在上海的物业。受经济环境的影响和市场恐慌，上海市中心的房价开始下跌。

外资看到投资的前景，以低价收购项目，或者与其他公司合作开发项目实属正常。在市场好的时候，引进外资可以带来丰厚的收益，但是，如果整体经济环境不佳，大摩这种公司也只有自保的份。另外，外资也不会像本地的企业，听命于行政指示，更不会为市场长远的利益考虑，哪里有利益，就往哪里去。

在上海，永业地产只能算中小开发商，不能和绿地、大华、复地等开发商相比。永业所有的项目都在市中心，所用的资金较多，单独开发压力较大。但是永业有一定的资源优势，这样可以通过吸引外资，壮大自己。这几年，永业地产除了开发“永业公寓”、“锦麟天地”之外，没有开发过其他项目，道理很简单，大摩从来没有在上海郊区收购项目或开发项目，因为高端楼盘的利润率肯定比普通楼盘高。

事实上，大摩的胃口很大，不仅参与开发项目，而且还曾经想通过股权收购，控制华发集团，但是最终被迫流产。

国家对于外资直接收购本地企业有限制，商务部、国家外汇管理局等部门制定的50号文件中提及“严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)并购或投资境内房地产企业。

戴德梁行华北区董事叶建成表示，虽然外资进入本地的楼市能带来资本和新的开发理念，但是，过多依赖外资，不利于整体楼市的长久发展。

从这一轮危机中，上海的相关部门应该得出这样的结论，只有本地的开发商才会为稳定上海楼市出力，会出于长期的利益考虑，牺牲暂时利益，稳定大环境。而引进外资只是暂时的，根本不是长远之计。