■中国房地产报  记者 杨凡 北京报道

无论从哪方面来看，“北岸1292”项目都有些另类。它位于北京朝阳路上，距离CBD核心区仅15分钟车程。虽然周边是近年不断蹿起的住宅小区和商场，北岸却定位于“创意产业园”，同时以“25平米”的独立创作室为核心物业。

此外，“北岸”的“后方”并不是地产公司，项目负责人邹吉峰名片上的头衔是“锐创华文传媒公司总经理”。“我们租赁产品，地上建筑物所有权是我们的，类似工业园区的概念，企业进来，和园区谈好租金，租多少年，性质是一个样的。”邹强调说，不要把该项目当作一个房地产概念来看。“‘北岸’是集团在商业地产运营外，对文化创意产业园区建设运营的探索。”

产业项目还是地产项目？

“锐创华文”的母公司锐创国际集团是一家大型民营集团，业务涵盖地产、物业、商业、高科技产业等领域。“北岸”仅仅是其创意产业园业务的第一步。

“北岸”没有独立的接待中心，而是将紧邻项目的一处楼盘底商作为园区接待处。工作日的下午，沙盘前仍有不少人驻足。展厅的墙上有一个醒目的数字：300元/月。这是长租北岸项目中核心物业——25平方米独立创作室核算下来的月均租金。

邹吉峰拒绝把“北岸”和地产项目相提并论，而是将其归类为产业项目，一旦戴上“创意”的帽子，房屋的修建似乎都变得“复杂”起来。

这与“北岸”的出身直接相关。

“北岸”地块原本是一个有20多年历史的乡属水泥构件厂，2006年，当地乡政府面临着产业升级难题。而此时锐创集团也嗅到了北京提出发展文化创意产业的商机，“北岸”由此诞生。

嗅到商机的不止是锐创，“十一五”规划期间，国家大力倡导发展文化创意产业，带动了文化创意产业园的发展。

“各类产业园的发展，地方政府看重的并不是土地收益，而是看中其招商能力和税收效应，所以往往能为运营企业提供政策支持。”高策顾问机构董事长李国平说。

实际上，“北岸”项目也确实得到了当地政府以及北京市文化创意产业促进中心的支持。而“北岸1292”也在申请成为北京文化产业示范区，期望以此获得更多的政府层面的肯定。

以原创力为核心

2006年，北京专门设立文化创意产业发展专项资金，3年来，累计安排资金15亿元支持重点产业项目206个，带动社会资金146亿元，并且正在筹备设立文化创意产业投资引导基金。邹吉峰透露，今年“北岸1292”正在积极争取这项政府专项财政补贴。

文化创意产业不仅是首都经济增长的亮点，而且是社会发展的重要引擎。邹吉峰表示，要想持续健康地发展下去，最需要的是原创力，因为它才是创意产业的源动力。“北岸1292”之所以获得政府的青睐，根本缘于园区对创意产业原创生态的把握与聚集效应。

“传统地产项目没有产业内涵，创意园区有，它必须发挥产业的聚集效应。”邹吉峰说，“比如北岸针对的核心客户群是创意产业链条末端的‘原创人’，其原创力是产业发展的核心动力。”

对“原创力”的支持是北岸1292最大的亮点。

“市场化”探索

邹吉峰并不讳言一个探路者在进入新领域中时的困惑。“北岸”列入锐创的计划表还是文化创意产业刚刚兴起之时。一个例证就是，锐创当年用了1年半的时间来讨论项目的定位。

而更实际的问题在于投资回报。大多数创意产业园的土地权属归于当地政府，投资商只能通过运营获取一定的收益，无法通过售卖房屋产权来快速回笼资金。

“国内大多数产业园的背景都是国企，或者直接是政府，有财政支持。我们是民营企业，需要走市场化道路。”邹吉峰说。

北岸的方式是集中推广独立创作区长租。面向周边如中国传媒大学等高等院校，以及CCTV东迁带来的年轻客户群，过去几个月北岸就吸引了几百个业户签约。

“认可度很高，这与当前的大环境和政府鼓励大学生创业有关。”邹吉峰对前景表示乐观。

然而这并不够，独立创作区的运营收益与北岸4亿元的投资额相比还有很大差距，更多的收益来自后期物业运营带来增值效益。

“写字楼A座针对公司化的创意文化企业，B座针对3~5人的独立工作室，短期内可以保证投资回报，长期看也符合原创人的成长轨迹。”邹吉峰说。

中国人民大学金元浦教授一直致力于文化创意产业的研究。金元浦认为，从总量上看，我国的创意产业园绝对数量并不过剩，由于创意产业园大多都是政府主导，而非产业和经济发展到一定规模的产物，必然面临着市场重新选择的过程。

“创意园区从商业模式来说更多的是服务增值。通过运营不断提升园区品牌效应，吸引更多的上下游企业和个人加盟，实现最终的投资回报。”邹吉峰说。

北岸项目运营的经验，将最终落实到占地千亩的“中国传媒岛”——锐创集团与南方报业集团共同打造的中国最大的传媒基地。邹吉峰表示，项目正在进行，但具体情况不方便透露。