■中国房地产报   记者 曾冬梅 广州报道

2008年上半年的某一天，中国奥园主席郭梓文突然接到了昌盛中国董事长邹锡昌的一个电话，后者隐晦地表示欲全盘转让昌盛中国的意向。在他看来，刚刚上市融得大笔资金的郭梓文无疑是一个接盘的好对象。然而，精明的郭梓文却让邹锡昌整整等了一年多。

6月19日，奥园（3883.HK）宣布以6.4亿元的代价收购广东中山的一幅住宅用地，卖家正是债务缠身的昌盛中国。

而一个月前，奥园刚刚从同样面临债务危机的天誉置业手中获得一个物美价廉的项目，业内有消息称，奥园下一步的并购目标仍将是这两间公司旗下的物业。上市后，手握重金的奥园却一直按兵不动，最近这几单极具战略眼光的投资证明，等待是有价值的。

昌盛中国解困

奥园公告显示，该幅土地位于中山市西区广丰园区，总面积约35.2万平方米，预计建成后，可销售面积将为35万平方米，产品类型为复合式公寓及低密度住宅。据了解，该地块是2007年中山市的地王之一，经过308次举牌，昌盛中国旗下的中山广场房地产开发有限公司以总价7.9亿元竞得。两个月后，也就是2007年11月19日，昌盛中国与香港苏格兰皇家银行签订了用以结清土地使用权的贷款协议，本金为6.48亿港元，利息按每年13%计算。

据了解，该笔贷款已于2008年年底到期，昌盛中国苦无对策，只能变卖资产。奥园能折价1.5亿元取得项目所有权，也正是看准了昌盛中国急于出手变现的时机。有意思的是，奥园同样也是通过香港苏格兰皇家银行的贷款支付收购费用。该笔总额为5.9亿元的贷款为分三期支付的三年期贷款，第一期将于成交日后15个月支付，届时奥园已可利用该项目明年的物业预售收入来偿还第一期贷款。“公司今年3月开始洽谈这个项目，过程基本顺利。只需投入5000万元的自有资金完成这一收购，预期内部回报率相当理想。”6月24日，奥园首席财务官林锦堂表示。

实际上，奥园和昌盛中国的最早接触可以追溯到一年前。当时上市未成的昌盛中国正急于为此前的过度扩张买单，其董事长邹锡昌找到了郭梓文，表示愿意全盘转让昌盛中国，开价15亿元。而奥园则幸运地在2007年10月赶上了香港上市的末班车，募集了36亿元的资金，境况与昌盛中国有着天渊之别，既便如此，郭梓文仍只愿意出10亿元购买昌盛中国。2008年底，资金链进一步紧绷的邹锡昌让步到了8亿元，郭梓文还是没有出手。

“从这次收购中山项目可以看出，郭梓文和邹锡昌找到了一个更为合适的合作方式，奥园低价获得土地储备，昌盛中国得以套现脱困，各取所需。”一位知情人士评价。

并购“野心”毕显

今年以来，奥园所表现出的积极进取是近年来少见的。5月21日，奥园以总代价3.52亿港元及1200万元人民币，向广州另一地产商天誉置业收购一项目公司七成股权及股东贷款，获得广州天河北一个总建筑面积为11.3万平方米的商业项目。

6月4日，奥园与沈阳市政府签订合作协议，拟投资231亿元兴建一个地标性建筑——奥园国际新城。据了解，这是迄今为止沈阳投资规模最大的综合商业地产项目，集商业、住宅产业、教育产业、旅游产业于一体，产品包括购物中心、六星级白金酒店、甲级写字楼、主题广场、国际商务公寓等。

此外，还有很多未经证实的传闻在共同勾勒奥园的并购野心，例如，10亿元洽谈重庆渝北500亩项目，18亿元并购太原6000亩大型项目，以及8亿元收购天誉的广州白鹅潭江景项目等。

对于在沈阳的巨额投资和外界关于奥园的其他收购传闻，林锦堂一概表示“不作回应”。即便如此，奥园在下半年还将继续开演并购大戏已不再是秘密，“至少在未来半年内，兼并收购还是公司的发展重心”，林锦堂日前在一次采访中对记者坦言。

在业界看来，下半年奥园最有可能完成的并购案应该还是来自于此前的两位合作者，天誉及昌盛中国。据了解，这两间公司目前都还有债务未解决，手中也还储备了一些优质项目，很符合奥园对项目收购的要求。