■中国房地产报  记者 张晓赫 北京报道

第一周4只，第二周9只，截止到6月26日，中原信托的“宏业7期”不动产基金信托计划推介，已经将本月的地产类集合信托数量刷新至20只。

尽管6月尚未结束，但这已经是2009年以来地产类信托月度纪录。4、5月份，同类信托产品分别为12只和11只。

这一变化，在地产投资逐月恢复、圈地运动再次甚嚣尘上的年中时刻，显得更加微妙而引人注意。对此，本报记者接触的信托公司表示，对下半年的地产信托发行多持谨慎乐观态度。

“在产品设计上，为了更好地控制风险，2009年以来股权类信托以及基金化信托有所增多。”用益信托工作室李旸说。

低开高走

根据市场公开数据，2009年第一季度，共有19家信托公司发行了24只地产类信托产品。相较2008年同期，尽管在发行数量上，2009年的月度均量仅下降2只，但地产信托在月度总发行中的比重，却由2008年1季度的18.41%下降到了10.62%。

曾经为信托“三驾马车”之一的地产信托不得不面临地位下滑的危局。除了银行宽松的信贷政策外，信托公司对于房地产市场所面临的巨大库存及资金风险的考虑也是主要因素。

然而，在经历楼市持久的销售艳阳之后，地产信托似乎已经迎来了反转的时机。

楼市的销售效果首先带来的是投资信心。国家统计局数据显示，1~5月房地产投资增速为6.8%。而据一些分析人士的乐观预测，2009年，地产投资的全年增速将达到10%~15%。

“在上半年，确实因为地产行业的投资萎缩，我们对地产信托的挑选与运作也相当谨慎。下半年随着地产投资的增多，产品的发行可能也会增加。”新华信托一位信托经理表示。

 再者，房企又现新一轮的拿地热情。“招拍挂的拿地形式，很大程度上削减了房企20%自有资金的杠杆作用，由于溢价，很多房企的拿地成本往往占到总成本的40%左右，而在项目前期，房企是无法获得信贷支持的。”有分析人士表示。

按此逻辑，多用于支持项目前期资金需求的信托渠道则成为上选。对此，北京国际信托总经理吴庆斌向本报记者表示，在房企新一轮的圈地运动中，确会增加信托融资需求。对于下半年的产品发行，他表示将会有小幅增加。

业内研究人士的观点也大致相近。“2009年以来，各月的地产信托基本在平稳的基础上逐月略有增加。预计下半年会有一定程度的增加，但增幅不会太大。”李旸表示6月份的发行数量增加是否意味着趋势性上涨，仍需要时间检验。

信托之变

实际上，信托公司仍然对地产信托持谨慎乐观的态度，对地产行业的风险小心把控。

“尽管地产行业长期看好，但目前的风险仍然存在。”吴庆斌表示。在此普遍观点下，信托公司对地产项目的筛选与产品设计则成为了重点。

对于地产项目的筛选，房企的资金状况、开发实力以及区域地产市场等因素，都被更周全地列入考查范围。“首先是知名房企，其次是楼面地价要低于同区域均价。”上述新华信托人士筛选项目的基本标准在市场公开信息中并不难寻找例证。

 单从6月份的市场公开数据看，在信托融资的房企名单上，阳光100、河南建业、卧龙地产等赫然在列。而据分析人士的观察，正是每个月少有的一两个知名地产公司的大额信托，支撑了每月的月度规模。

李旸则表示：“信托公司为了更好地控制风险，2009年以来股权类信托以及基金化信托有所增多。”

新华信托目前正在推介中的“阳光100信托”正是采取了股权投资的资金运用方式。根据设计，募集资金一部分用于收购项目公司100%股权，另一部分则将用于新收公司的增资扩股。

“一旦募集成功，我们就会向项目公司委派执行董事，实施印信和资金监管。”新华信托人士表示，股权方式将有利于信托公司实现对项目的全程掌控，以保证资金安全。

基金化的组合投资信托在力图最大化平抑项目风险的初衷下，也开始成为信托公司偏爱的信托模式。

根据本报记者了解，中原信托即将在6月29日开始推介的“宏业7期”信托计划，就是采取了基金化的组合投资模式。其中，2年期的信托本金用于河南建业发放贷款，3年期的信托用于物业权益性投资。

“我们现在跟未来，也更倾向于中长期的投资项目，而不是简单的贷款融资。”吴庆斌表示基金化运作将会更有效地利用募集资金同时规避单一项目风险。据了解，北京国际信托也正有基金类的地产信托产品运行。