他们是地产开发商中不被关注的群体，他们在即将成长壮大之时，遭遇全球经济危机的外部压力以及内部不成熟机制的双重影响，步履蹒跚；在金融危机的裹挟之下，制造业企业频频撤出工业园区，作为工业地产开发商，他们受到了打击。乌云逐渐散去之时，很多企业开始重整旗鼓。对他们而言，在关心如今是不是最好的投资时机之时，认真思索内在的发展模式或许更为关键。

 

■中国房地产报  记者 张媛媛 北京报道

 

最近几个月，丁雪(化名)总是最后一个离开办公室。用她自己的话说，“从未有过如此勤奋。”丁雪是上海宝山工业园印象钢谷负责招商的工作人员。这家名为“印象钢谷”的公司，刚刚由开发住宅转为开发工业园区，以钢铁产业为服务主题。在招商关键时期却不幸赶上次贷危机来袭，以致多家钢贸企业均搁置入驻。

“但对我们来说也算是守得云开见月明。”今年4月份开始，从去年10月份就开始笼罩在工业园的危机终于有了即将驱散的迹象，丁雪决定抓住这一转机……

印象钢谷只是上海工业地产开发商的一个缩影。事实上，在这轮危机中，从张江高科、浦东金桥这样的国家级开发企业，到中关村、总部基地，再到印象钢谷这样的民营地产商，都不同程度地经历着外部环境压力以及内部机制不成熟带来的双重困境。

 

大环境下生存黯淡

 

季宝红是印象钢谷的投资人。在上海地产界以观点清晰、特立独行著称的他在金融危机蔓延时却放弃住宅选择进军工业地产。

“房价越来越高，地价越来越高，中小企业获取土地的能力越来越低，拿地成为地产巨头们的游戏。再加上银行收紧银根，中小房地产企业的扩张更变得越来越难。”季宝红在解释他做出抉择的理由时认为，差异化生存是支撑。

尽管坐落于宝山这一上海最具工业价值的区域，坐拥宝钢、浦钢等钢铁企业，但由于钢铁产业在这次全球危机中损失惨重，在招商的关键时期，季宝红也难以逃脱尴尬的命运。

据高策顾问机构董事长李国平介绍，国内工业地产商的图谱基本可以分成三部分，分别是：物流地产巨头AMB、普洛斯这样的外资企业，季宝红这样的转型开发商，以及投机者。

在他看来，如今不是最好的进入时机，无论是投资者还是投机者，大多数工业地产商都生存艰难。

相对比印象钢谷，外高桥、张江高科这样国家级的工业园区境况似乎也好不到哪去。

“上海过去几年对投资工业地产项目的要求是比较高的，能在外高桥、金桥这样的高科技工业生产聚集地拿到工业项目不容易。”高力国际物业工业部高级助理董事李颖欣表示，在浦东的张江、外高桥、金桥等区域的新兴工业地产，被不少国际投资者所看好，这些物业之前绝大多数是只租不售。

值得注意的是，按照规定，工业地产没有小产权，只能整体转让，这给抛售造成了很大困难。但据业内人士表示，通过分拆物业进行转让早已成为业内公开的秘密。

上海招商网近期对上海各郊区工业物业空置情况进行了一次大规模调研。调查发现，当前上海各郊区的空置厂房量达到了近年来的高峰，嘉定、金山、奉贤、南汇等区域的空置物业面积总计达100多万至200多万平方米。

据悉，上海工业地产前几年的回报率约在8%～12%，一些高端物流仓储的回报率可达15%。但现在工业地产整体的回报率只有3%～5%。下滑幅度非常明显。

同样的情形也发生在北京。据高力国际最新发布报告显示，由于多数国际企业将扩张计划暂时搁置，直接导致了工业地产的租赁需求锐减。天竺、通州、上地、亦庄区域的整体租金分别下跌7.7%、9.3%、7.8% 和 15.8%。

而新的园区入驻企业则少之又少。除了京东方科技集团在亦庄经济技术开发区拿地17523平方米，苏宁电器在通州物流园区拿地148645平方米外，其他区域几乎没有大宗买卖成交。

上海财经大学金融系教授陆世敏表示：“国外需求减少和原材料价格的上升挤压了工业生产的利润空间。为了降低风险，企业减少生产规模后，工业厂房的需求必然相应萎缩。”

除此之外，那些活跃在国内市场上的外资工业地产商的日子也不好过。“他们都缺钱缺得厉害，投资意向不足。”戴德梁行投资部董事叶建成告诉记者。

 

内在掣肘

 

如果说外部环境不佳是导致国内地产商尚未脱离襁褓、茁壮成长的外因，内部政策机制缺位或许更为值得关注。

虽然在戴德梁行（华东区）工业部助理董事苏智渊看来，投资商看中工业地产的原因是相对稳定——平衡投资理念的要素，收益稳定，长期回报有保障。但李国平却认为，国内工业地产开发商中存在很多投机分子。

“工业地产本身并没有多少附加值，企业很少能够从中获取较高的利润，特别是仅仅从事一级开发的企业。上市公司中，单纯做工业园区的企业非常少，因为回报率比较低，无法保证利润。”李国平表示，产业用地变相做住宅、写字楼，在两三年前是比较常见的。

事实上，借机圈地一直以来都是国内大多数工业地产商说也说不清的“不良动因”，甚至一定意义上成为工业地产的“原罪”。

和其他地产类型相比，工业用地的特殊之处在于其客户的定向，相对来说比较具有指向性。在发展产业过程中，地方政府对土地收益的要求不高，在工业地产发展上，更看重招商和其后的税收效应。

李国平表示，3年前，在工业地产开发上，没有特别规范的工业地产开发商，基本上都是通过政府或政府的下属企业，“政企合一”进行开发，不以营利为目的，所以当时没有真正意义上的工业地产开发商。

此外，对国内工业地产商而言，建立一套行之有效的赢利模式或许是更大的挑战。

据五合智库总经理邹毅介绍，目前国内工业园区的赢利模式相对简单，缺乏真正的可参与性。在国内工业地产开发商中，一种是类似于外高桥、张江高科这样拥有一套完整的赢利模式，靠出让项目赢利；另外一种是，靠吸引某个大的企业财团，类似建立主力店后带动其他相关产业企业入驻，这类开发商一般是靠政府的扶持政策，适当减免税费。

“目前大多数工业园区开发商还只是一个服务者的角色，而类似张江高科将后续服务纳入整体开发中将是未来比较成熟的可参考模式。” 邹毅表示。

 

专访

当前是进入工业地产的良机

 

■中国房地产报  记者 杨凡 北京报道

 

在近两三年的时间里，“工业地产”的概念才逐渐为本土开发商所了解。此前十余年中，在这一领域以“开发”角色自认并迅速发展的企业几乎全部来自国外。在去年全球金融危机后，这一形势发生了何种变化？

DTZ戴德梁行（华东区）工业部助理董事苏智渊认为，当前是国内投资商进军工业地产的良机。他同时表示，工业地产很难真正市场化，因此企业发展的关键之一就是注意协调与地方政府的关系。

 

中国房地产报：2000年开始工业地产丰厚的回报率吸引了境外投资机构的大批进入，在2005年后境外投资基金表现得更加狂热。在全球金融危机之后，形势发生了何种变化？

苏智渊：去年年中是境外发展商及以外资为背景的基金对工业地产投资的顶峰，但下半年金融危机爆发后，此类投资戛然而止，企业资金基本上都被抽向国外。在国内的外资工业地产商开始洗牌，大公司基本停手，近1/3的企业已经倒闭。

今年随着经济形势逐渐稳定，有不少机构仍然看好重新低位进入的机会。值得注意的是，近一两年时间国内民营资本也开始进入工业地产，且发展顺利。和外资企业相比，国内投资商对机会的反应速度更快，在与地方政府的关系和建造成本上更具优势，所以今后一两年时间是国内投资商的发展良机。

 

中国房地产报：与住宅地产和商业地产相比，工业地产开发具有什么特点？

苏智渊：工业地产最大的特点是与政府、政策关系紧密，不太可能形成完全市场化的运作方式。工业地产开发商必须保证能够与政府保持十分密切的互动。

直到2007年中国大陆才推出工业土地“招拍挂”制度，工业地产的土地逐步形成市场化运作。在实际操作中，政府并不看重工业土地的土地收益，而是更看重其带来的税收、就业等效益。

 

中国房地产报：过去3年国内投资商在工业地产领域形成的主要发展模式是什么？

苏智渊：目前国内形成的工业地产主要有三类：物流类仓库、生产制造业厂房和科学园（研发园）。物流类仓库因为成本低风险小受到外资机构青睐，他们的投资大约有80%指向这个方向，而大多数国内企业也在复制这一模式。

另外，科学园类地产是其中应当被关注的一类。前两类园区本身与周边的住宅和商业环境有一定的相斥性，除了必备的配套设施外，通常很少有住宅或商业项目希望临近上述两类工业园区。但科学园类地产的主要客户是企业总部或研发中心，工作人口以高教育人口为主，对于周边的住宅和商业配套要求很高。因此科学园类地产会对周边的住宅和商业地产带来很多正面影响。这类地产的未来潜力和对周边的辐射作用是巨大的。

 

中国房地产报：有机构报告显示，去年10月至今亚太区工业物业租金、售价及地价普遍下调。如何看待工业地产发展前景？

苏智渊：据我们了解，租金水平略有下调，但并未进入危险区，空置率也未出现明显上升。但是金融危机带给工业地产的影响具有滞后性，所以如果有大的降幅，估计会在未来1~2年间出现。

未来，工业地产会在不同的地区分化发展。长三角等地目前已无过多的工业土地资源，所以随着市场发展，预计对地域有所要求的企业会留在这样的高端地区，而对价格敏感的企业将逐渐向内陆迁移。所以，工业土地的价格将来会成为国内产业转移的一个决定性力量。

 

 

案例

绿景地产受累政策风险

 

■中国房地产报  记者 杨凡 北京报道

 

6月6日，新加坡腾飞集团宣布“新加坡杭州科技园”首栋大楼开业，这个投资7亿新元的项目是该集团首度落子杭州，至此，其在中国的疆土已扩展至9个城市。在国内工业地产市场的关注者眼中，它和许多外资背景的企业一样，是国内工业地产开发的领军者。

然而全球金融危机使不少外来工业地产开发者的脚步暂时停滞，从而给国内企业带来了成长机会。

但是，这些市场新晋者却也不得不面临在陌生市场“水土不服”的尴尬，与政府合作也存在风险。绿景地产股份有限公司（000502.SZ)正是其中一例。

5月15日，绿景地产发布公告，为配合当地政府有关决定，同意其控股子公司与广西桂林永福县政府终止此前签订的《合作开发建设福龙工业园B区协议书》。

公告显示，原计划中的福龙工业园B区拟规划土地面积约5300亩，投资额约为1.5 亿元人民币，本打算在5年内建设成为集商、工、贸为一体的工业集合区。

此次合作告吹的原因则是由于桂林市委、市政府调整规划，将永福县内原有市属桂林高新区苏桥工业园和县属福龙工业园两园合一，整合成立市属苏桥经济开发区。

这意味着，绿景地产本身的发展计划被打乱了——公司2008年年报显示，去年本是绿景地产土地一级开发业务的发力之年。公司增加了南京地块和桂林工业园区以及狮子口水库3幅地块。另外还通过股权收购方式获得了广西的一幅二级开发地块。

2008年初，绿景地产在永福县注册成立全资子公司，作为土地开发建设的投资人，与甲方永福县政府合作开发建设福龙工业园B区。实际上，到去年年底时，福龙工业园B区的征地工作已基本完成。

合作协议终止后，永福县政府将返还绿景地产征地补偿费等费用和资金占用费等费用补偿合计1.28亿元。而绿景地产表示，如果《协议书》完全履行，将给公司带来约1900万元的收益。

绿景地产董秘王斌此前表示，未来房产市场发展仍有许多不确定性，近段时期是否拿地将会视公司发展要求而定。

高策顾问机构董事长李国平称：“虽然长期来看工业园区仍是较好的投资对象，但现在机构都缺钱，投资意向不足。我们近期接触的客户有的谈得很清楚，但就是拿不出钱来。”