■中国房地产报  章林晓/文

今年以来，许多地方楼市出现了“退房与购房高潮并现”的奇特景象。比如北京，年初可售住宅期房数量为109265套，到6月16日北京新建商品房可售套数下降至79835套，今年来首次跌破8万套；与此同时，一些在售项目退房率超过10%，有的甚至超过30%。

北京现象绝非个案。西安、深圳、杭州、南京、成都、长沙等城市也出现类似现象：在楼市成交回暖、许多项目“开盘即售罄”的同时，退房明显增多。

房地产形式是产业，其本质是金融。从金融角度切入，或许更便于看清房地产问题的本质。

本轮席卷全球的经济危机是由美国的次贷危机引发的。美国次贷危机形成和爆发，其原因主要在于两个方面：一方面在于购房者不自量力的按揭购房，另一方面在于放贷者为赚取“风险贴水”的高额利息而盲目放贷，他们都将希望寄托于万一出现风险也可卖房变现上。

房地产正是宏观经济的风向标。当宏观经济衰退时房地产往往疲态先露，房地产不景气时宏观经济通常已经不妙。当次贷危机爆发后，原先优级、次优级人士的收入、现金流、还款能力和信用度状况日下，变成次级，甚至更糟糕。

2000年以后，美国房市与股市双重繁荣带来了财富效应，让美国人拼命掏腰包透支消费，2005年美国个人储蓄率－0.5％，创下自1933年大萧条以来的新纪录。次贷危机暴发后，美国尝试采取了种种救市措施，但储蓄率如此低下，经济不景气中又有谁敢继续加大负债规模去“接盘”呢？

美国次贷危机越演越烈，消费者不敢再借钱继续透支消费，于是信贷数字持续出现冻结现象，美国民众对经济前景越发悲观，信贷更加紧缩，由此形成恶性循环。金融是现代经济的核心，经济“血液”一旦出现“凝冻”，后果严重。一阵手忙脚乱之后，美联储最终祭出“定量宽松”的法宝，可惜已经有些迟了。

比美国社会幸运的是，中国拥有较高的储蓄率。中国国民总储蓄占GDP的比重大约在50%，其中家庭储蓄率在总储蓄中的比重虽有所下降，但还占到了16%。从储蓄占可支配收入的比重看，中国家庭储蓄率在1995年是17.3%，2000年为19.87%，近年来又有所上升。

值得一提的是，应对全球经济危机，中国采取了强有力的措施。2008年9月以后，中国调整宏观经济政策取向，实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策。今年1~5月，人民币各项贷款增加5.84万亿元，同比多增3.72万亿元。

如果没有高储蓄率的基础，不采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策，肯定没有国内投资增速的持续加快和消费的稳定较快增长，楼市信心也不可能如现在这般提升，楼市刚性需求和避险投资需求也不可能如现在这般释放。当一批购房者在遭受经济危机冲击不得不忍痛退房而兴起“退房潮”时，“购房潮”就绝不可能会这样恰到好处地如期而至，中国楼市的“退房潮”就将是一次美国式次贷危机的重演。

正是在强有力的宏观调控下，借助于高储蓄率的良好基础，“购房潮”淹过了“退房潮”，一场次贷危机正同我们擦肩而过。

也要清醒地看到，稳定就业、提高收入、缩小贫富差距才是扩大内需的长远之计，才是改善楼市供求关系的根本。

（作者系房地产高级经济师）