套现公寓增持商业

大摩中国策转身

■中国房地产报  记者 刘笑一 上海报道

一边将手中的上海服务式公寓零散出售，一边则在持有型物业上继续投入，金融危机以来一直身处种种传闻漩涡的摩根士丹利，或许正透露出其在内地投资策略的调整。

低买高卖的中国策

据本报记者了解，摩根士丹利开始将旗下的高档服务式公寓项目华山夏都苑部分房源散卖出售。而更早些的消息是：2008年年中以来，大摩打算将其在上海投资的第一个服务式公寓项目锦麟天地出售，报价11亿元，但至今尚未成交。

不仅如此，“自2008年年初以来，摩根士丹利的中国地产基金部门就一直在裁员。”有知情人士称。去年9月中旬，大摩旗下的房地产基金更开始出售其价值55亿港元的香港物业资产，包括5个酒店式公寓和中环盈置大厦。

实际上，金融危机的蔓延使得外资投行在一定程度上要进行“自保”而不得不收缩投资。业内人士认为，内地楼市的低迷，以及由于金融危机导致资金流动性出现问题，大摩需要从前期投资区域回收资金，不得不对内地的投资策略进行调整。

仲量联行投资部中国区董事贾梁分析，部分外资投资者有计划地出售原有物业，多数是由于该投资项目已经到了成熟期，进入了应该转让的阶段。“与此同时，有相当多的外资投资者在积极地寻找合适的投资机会，希望以比以前更合理的价格买入。”

一些事实似乎正在表明，投行大鳄们确信上海住宅市场已经进入高位，而现在到了套现的时间节点。瑞银证券有关研究人士指出，当下对于国际投行而言，“出售物业回笼资金、把握现金等待未来投资时机，其实是当务之急”。

贾梁表示，人民币对美元升值步伐放缓、内地楼市整体低迷的行情，也促使更多的投行机构开始对项目的整体价值进行重估。这种新估值体系的建立过程中，也将伴随其对于资金的利用进行整体的调配，因此一些基金开始“选择性抛盘”应在情理之中。

而与传闻不断的摩根士丹利抛售公寓相悖的是，自去年9月就曾有消息称，大摩正在全球募集100亿美元的房地产基金，其中逾1/10的份额计划投资于中国房地产市场。

今年4月，市场传出摩根士丹利准备操作的上述全球房地产基金由于市场状况不佳，规模缩水至60亿美元。但中投公司适时施以援手，承诺向这一基金投资8亿美元，使得这一基金成功募集的可能性大大增加。

“未来两年内，全球房地产市场估值的缩水将为拥有雄厚资本的投资基金提供高收益率。”摩根士丹利旗下Alternative Investment Partners部门的房地产业务首席运营官保罗·弗斯佩（Paul Vosper）在今年3月初曾向路透社表示。

这或许正透露出大摩趁低“抄底”的野心。随着对冲基金等投资方因资金困境不断撤出市场，摩根士丹利在房地产市场所面临的竞争也将有所减弱，从而有利于获得更为低廉的收购价格。而中国将是他们的主战场。

投资策略调整

与抛售服务式公寓迥然不同的是，摩根士丹利在上海及长三角商业地产投资中一直保持着低调潜行式的扩张。

投资约20亿元、由香港崇邦集团运营的上海金桥国际商业广场已完成主体建设，而该项目的主要投资人便是大摩。这一项目由摩根士丹利基金在2006年6月斥资5.9亿元购入。

大摩的身影还出现在深圳格瑞企业管理咨询有限公司当中，这家企业已在常熟、郑州、杭州、苏州、合肥5个二线城市投资建设购物中心，总投资额超过30亿元，并计划进一步布局长三角重点城市，以及通过郑州项目试水中西部市场。而该企业的背后投资方，除了美国西蒙地产和深国投商用置业之外，摩根士丹利也是投资方之一。

人们发现，以大摩为代表的海外基金在抛售旗下服务式公寓物业后，开始有选择性地转攻持有型商业地产。

“受限外政策影响，手握重金对中国房地产市场觊觎已久的外资都在静候时机，而它们的目标大多直指以大型购物中心为主的商用物业。”华夏柏欣经营管理顾问有限公司（TCBL）联席董事总经理伍步昂称。

基金公司要求有持续性且有增长的回报，一个已经落成但刚起步的购物中心会比一个还在兴建中的项目更适合，原因就在于未来的增值潜力。

而另一方面，类似大摩这种在股权方面直接投资而非收购成熟物业的行为，或将被越来越多的投行基金所效仿。

在仲量联行中国区董事陈立民看来，与收购成熟物业相比，外资在股权投资方面压价的可能性更高。因为成熟物业的收益相对稳定，其投资收益率基本可进行定量评估。但股权投资更大程度地取决于公司是否有好的地块及资金运营能力，对这些能力的判断往往具有主观性。

“但目前购入成熟的物业，由于投资机构要求的投资回报率比较高，使得项目成交比较困难，加之限外政策也使这个通道提高了门槛，一定程度上外资投行会觉得买资产不如投资内地的优秀开发商。”陈立民说。

不过，瑞银证券的研究人士指出，外资投行对内地开发商股权方面的投资退出难度将更大，受到合同的限制，若投行单方面要求解除合同撤出股权，必然需要承受违约赔偿。