整体上市新方案亮相 估值缩水1.7亿元

华侨城启动第二轮战略布局

■中国房地产报 记者  刘晓云 深圳报道

经过了半年多的暂停、调整，华侨城A（000069.SZ）在6月9日公布了新的整体上市方案。与旧方案相比，新方案将公开增发改为向控股股东华侨城集团定向增发，同时集团注入资产由原13家公司股权减少为12家。资产估值约为73.7亿元，重新估值的华侨城资产较此前缩水了1.7亿元。

“目前华侨城在国内的第一轮战略布局已经完成，整体上市将会实现华侨城集团旗下优质资源的有效整合，改善公司现有资本结构和资产质量，并推进公司在国内的第二轮战略布点布局。”华侨城董秘李珂晖在接受记者采访时表示。

拟募资金减少10亿元

据了解，新方案资产规模缩水的原因，主要是未将原标的资产规模较小的华夏艺术中心注入上市公司，同时，拟注入的深圳华侨城房地产有限公司60%股权也较去年评估值有所减少。

根据新的重组方案，公司拟以15.16元/股向控股股东华侨城集团定向增发约4.86亿股，以此收购华侨城集团所持有的包括深圳华侨城房地产有限公司在内的12家标的公司股权，此次交易完成后，华侨城A对拟收购的12家标的公司均取得控股权，以实现华侨城集团地产业务整体上市。

和原来的方案相比，除了拟募集的资金由80亿元减少了10亿元外，更重要的是重组方式由以往的公开增发变为了定向增发。重组的募资方式为拟向控股股东华侨城集团非公开发行4.86亿股A股，购买其持有的12家标的公司全部股权，发行价格为每股15.16元。

新重组方案显示，12家标的公司资产评估值约为73.7亿元，由于此次华侨城集团未将资产标的较小的华夏艺术中心注入上市公司。因此，在新的资产估值后，华侨城拟注入资产总值比原来减少约1.7亿元。

整体上市后，将重新理顺华侨城集团复杂的股权关系，目前华侨城集团持有华侨城A 12.65亿股，占华侨城A总股本的48.26%。在标的资产出售后，华侨城集团持有华侨城的股权比例将提升为56.36%。

申银万国分析报告指出，新方案的发行方式、评估价格等总体符合前期的预期，方案进程也符合前期的预期和判断，预计6月底上报证监会，整体方案有望在2009年11月前后完成。

落子省会城市

据悉，此次重大资产重组如能获准实施，华侨城A的总资产规模、营业收入、盈利水平等多项指标均较重组前有大幅增长。公司总资产比重组前增长110.49%，营业总收入增长幅度为146.57%。其中主题旅游地产销售收入、酒店业务收入、租赁收入增长幅度分别达到143.29%、521.24%、648.17%。

有分析人士指出，“旅游＋地产”模式会为整体上市后的华侨城在经营上带来不确定的风险。

“华侨城的主营业务及本次拟收购资产涉及的诸如旅游、房地产、酒店等行业，均在不同程度上受宏观经济变化的影响，如果宏观经济形势持续低迷，将对公司的经营业绩产生不利影响。”据业内人士表示。

不过，申银万国分析报告同时指出，收购若顺利完成，优质资源将进一步向上市公司倾斜，土地储备规模有望进一步扩充，预计2009年和2010年公司完成注入后销售净利润为19.23亿元和24.37亿元。

这正为华侨城的第二轮布局做战略性准备。“旅游＋地产”模式是华侨城最为核心的竞争力。自2002年开始先后投资建设的北京华侨城、深圳华侨城、成都华侨城、上海华侨城等大型旅游地产综合项目，今年起将全面进入收益期，这标志着华侨城在国内的第一轮战略布局基本完成。

“在华侨城已经完成对北京、深圳、上海、成都的布局之后，下一步原则上会在经济相对发达的省会城市进行布局。”华侨城总裁姚军向记者透露。

姚军还透露，目前华侨城的主业是旅游和地产，当华侨城集团整体上市之后，华侨城还会增加酒店、纸包装及其他关联业务。