■中国房地产报  作者  魏晔/文

近期，北京楼市高退房率的消息引来众人关注，这曾一度被认为是开发商人为制造“小阳春”的佐证。但事实果真如此么？

据伟业顾问数据统计，2007年北京市全年总退房量为3749套，占当年总成交量的2.8%；2008年全年总退房量为3273套，占当年总量的4.7%；今年前五个月总退房比重为4.5%。

显然，自2008年以来，受整体宏观经济形势的变化，北京楼市退房率有所上升，但整体退房率未超过5%，这样占市场不足二十分之一的份额，很难左右整体市场的发展。

事实上，关于近来退房率上升，笔者将原因归结为以下几类：一是政策变动导致购房条件变化，程序上需要先退房然后再变更。这政策包含行政管理政策和信贷政策。例如，身份证号、姓名等信息填写有误，或者购房人变更为配偶、直系亲属，随着公积金贷款条件放宽，许多人将商业银行贷款变更为公积金贷款，这些情况都要先办退房再作变更。

二是开发企业无法按照合同要求正常交房导致退房。房屋建设质量问题、烂尾及其延期交房问题等，都是开发商没有履行购房合同要求，导致业主利益受损，会直接导致解除购房合同。例如：2007年，褐石园项目因开发企业经济问题无法按时交房；2008年底，珠江奥古斯塔城邦因为建筑质量问题业主集体要求退房。

三是房价下行通道中，开发企业无法正确处理客户关系导致退房。2008年以来，随着国内经济环境的改变，房地产市场也面临前所未有的压力，成交量急剧下降，开发企业资金压力陡然增加，部分开发企业通过降价来自保与自救，楼盘降价后，原来在高价位购房的老业主要求退房，而开发企业当然也不愿意退房，双方矛盾也在一步一步升级，该类现象已成为2008年房地产年度的重点事件。在这个“要求退”和“不给退”博弈过程中，利益双方都没有十足的把握取胜，但是一旦处理不当，就会产生退房，且这类事件媒体曝光度很高。而从实际项目一线的统计来看，真正因为降价的原因而成功退房的也仅仅是少数。

四是开发企业以房屋买卖做担保进行融资，现已经赎回导致退房。2008年房地产市场形势不好，开发商销售受阻，国家继续收紧了银根，企业资金非常紧张，一些企业通过预售方式把房子抵给单位或个人进行融资。今年以来，市场形势转好，企业资金压力有所减缓，还款赎回原有房屋，形成了退房。当然，在交易过程中，如果虚假操作，从银行套取购房贷款，这样就构成了传统意义上的“假按揭”。受美国次贷危机的警示，银监会、央行多次强调加强对住房按揭贷款的风险控制，银行也加强了对借款人身份、收入情况、贷款意图的审查。因此，技术层面上，现在开发商做假按揭的难度非常大。

而在以上四类主要的退房原因中，因为贷款政策和未按时正常交房造成的退房的比重较大，因为整体房价下跌及担保、假按揭导致的退房比重很小。总之，既然房屋交易也是一项商品交易，那么在购房过程中产生的“退房”和日常生活中的“退货”本身就是一件十分正常的事情，无需人为夸大。