■中国房地产报记者   张媛媛  北京报道

近日，北京银行系统召集开发商，就开发贷问题向开发商和房地产协会征求意见，以落实1月22日北京制定的15条新政。其中，中高档楼盘将成为银行下一步扶植的开发贷项目。

如果这一风向一旦兑现为具体的信贷政策，那么从2003年就被监管层一压再压到如今“遭遇”政策眷顾的中高档房贷或许真的会迎来新生？

“之前单从贷款层次上划分，中高档楼盘的开发贷款确实限制条款比较多。但银行目前在放贷倾向上更倾向于企业的资质，而不单独考虑项目层面。”民生银行房贷部相关人士透露。

中高档房贷松绑

“目前还没有接到总行相关通知。高档房在银行开发贷业务中一直以来就是需要严格审查和防范的项目，如今严控信贷风险依然是监管层的主要思路。”中国农业银行北京分行相关人士表示。

事实上，自2003年“121”号文件出台，银行为防范风险，对大户型、大面积的高档商品房等项目的开发贷款都较谨慎并有诸多限制。

限制的初衷源于当时监管层认为房地产市场中，高档房、大户型住宅的供应相对过剩，而针对普通老百姓，特别是针对中低收入家庭的小户型、低价位商品房的房源还是比较少。

而此次“松绑”中高档楼盘的初衷则是，鼓励开发商为市场提供更为充足的改善性住房。“从市场需求来讲，改善性住房的套型面积都比较大，总价高，之前90/70政策造成市场供求不均。”据参会的北京市房地产协会某专家表示。

“不排除放松的可能性。从响应刺激内需，拉动经济的初衷考虑，松绑可能性很大。”中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇表示，政策引导下，保障房和90平方米户型政策之前的项目占据了市场大多份额，未来市场上用于投资和改善居住的中高档楼盘或许会更值得关注。

此前，江苏已经将高档房纳入“救市”计划中，江苏省规定，从2009年1月1日至2009年12月31日，高档房契税由4%调整为3%，政府也给予房款总额1%的补贴。而新的高档房标准也于2008年10月1日起正式实施。将标准调为，单套建筑面积在144平方米以上，且住宅容积率在1.0以下。这样，有些高档房将变成普通住房，契税也相应减免。如此看来，再从信贷上对中高档房松口并不是不可为。

一旦对中高档房贷松了口，对于商业银行而言，也并非不是一件颇具诱惑的生意。

“按照国家政策，基本上各家商业银行都对保障房信贷投放给予了很大支持，但从商业银行赢利层面上看，保障房信贷投资不排除政府信用担保，风险规避也是值得考量的。”西南财经大学博士周雪飞表示，况且每年3000亿元投入保障房建设，使得保障房在房地产市场的份额占据到一个非常大的比重，在此压力下，商品房中最有竞争力和差异化的项目就是中高档楼盘项目。“一旦中高档房成为稀缺产品，房贷质量自然有保障。”

信贷困境犹在

这是否已经可以断定开发商正逐步摆脱多年以来的信贷紧缩困境？最起码，自2008年年底开发商的银行融资环境似乎已大为改观。

2月19日，瑞安集团刚刚与中国农业银行股份有限公司签署战略合作协议，农行将为其提供总额达130亿元的3年期意向性授信额度。其中80亿元将用于瑞安房地产项目发展。

此前，合生创展以及保利地产相关人士都曾向记者表示，获得银行贷款并不是一件很困难的事情；就连资金链紧张的富力地产即便有85亿元人民币银行借贷将于今年到期，但管理层却自信认为，在目前银行对于开发商态度大为好转之后，寻求再融资并不是不可能。

但如此就判断商业银行已对房地产大开信贷之门显然为时太早。

“目前银行对于房地产信贷并没有实质上的放松。”某国有商业银行某高层表示，按照国务院扩大内需10项措施来看，房地产被提到了重要地位，但目前包括银监会在内的监管层还是以控制风险为最主要的指导。“所以目前一般商业银行都只是对外宣称，支持房地产合理融资需求。具体怎么样算合理就要根据具体开发贷情况而定。”

而据上海银监局出具的数据显示，2008年分季度来看，1～3季度房地产开发贷款增量分别为99.6亿元、45.7亿元和－28.8亿元，逐季下滑的趋势比较明显。

事实上，正如上述人士所言，目前商业银行都将资质和信誉较强的房企列为“合理需求”范围之内，但对一般房企而言，信贷困境犹在。