■中国房地产报记者  杨凡  北京报道

2月16日，北京市国土资源局透露，北京市正在考虑进行“宅基地换房”试点工作，探索建立城乡一体化的土地市场。

为此，北京市国土局拟定了《北京市农村集体建设用地使用权流转试点指导意见（征求意见稿）》（下称《意见》）。根据《意见》，农民所分得的房屋仍是集体产权，而腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，主要用来发展村镇企业集体经济，“不得用于房地产开发等用途”。

土地性质不变

据了解，目前《意见》还有待国土资源部正式出台相关管理办法后进行修订，所以尚未得到最终批准，但北京市集体建设用地使用权流转将会逐步开展。

据中国社会科学院研究员刘维新介绍，“宅基地换房”是指农民自愿以其宅基地按照规定的置换标准换取住房，其原有宅基地腾退后统一组织复耕，纳入统一的城乡土地市场。目前，全国有8个省市正在试点进行宅基地换房。

按照《意见》，农民所分得的房屋仍是集体产权，而腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，主要用来发展村镇企业集体经济。对于符合规划、合法取得且权属明晰的集体建设用地，可依法采取出让、租赁、作价入股、转让等方式进行流转，用于二、三产业发展。

关于土地流转的最高使用年限，参照同用途国有土地使用权出让的最高年限确定；以出让、出租等方式流转集体建设用地使用权的，须经本集体村民会议2/3以上成员或代表同意。

而在此前，北京市国土局局长魏成林曾公开强调，宅基地换房仅限于集体建设用地，且不能牵涉到城乡流转，否则将造成“小产权房”等问题。

接受中国房地产报记者采访的业界人士普遍认为，北京市此举是盘活农村建设用地的有益尝试。“但这种做法只是允许建设用地在农村流转，尚不能实现在城乡之间流转，这与真正城乡一体化的土地市场还有很大差距。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

2009年北京市两会期间，北京市国土局官员透露将在平谷和大兴的两个镇进行“宅基地换房”试点工作。据相关媒体报道，为了实现宅基地换房，北京市目前正在加快推进为集体土地地籍调查确权颁证工作，明晰农村土地产权归属。据了解，宅基地权属确认和登记发放政策起草有望在今年年底前完成。

借鉴“天津模式”

天津市是较早进行宅基地换房的城市之一。北京市农委主任王孝东曾表示，北京市的试点工作将借鉴“天津模式”，但不会照搬。

根据目前被总结出来的“建设新型小城镇”天津模式，农民自愿以其宅基地按照一定标准换取小城镇的住房一套；小城镇中规划出商务区或经济功能区，用其未来出让收入平衡小城镇建设资金和增加就业岗位；原宅基地统一组织复耕，实现耕地占补平衡，总量不减，质量不降。

但这一模式在推行过程中引发了学界诸多争议。刘维新认为，十七届三中全会提出土地承包经营权流转要做到三个“不得”，即不得改变集体土地所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民承包权益。而参照这个前提，农村建设用地流转将面临许多难以解决的法律问题，这也是各地宅基地换房试点工作中的难点。

“如果农民换得的房屋仍是集体性质，则违背了国家‘每户农民只能拥有一处宅基地’的规定。所以宅基地换房需要解决两个前提：首先是保证换房之后的农民真正离开农村，有权利购买经济适用房或商品房；其次是土地的产权性质应该改变，否则会引发小产权房等许多后遗问题。”刘维新说。

刘维新认为，宅基地换房试点地区应针对那些生活来源不再依靠农业的农民，如城乡接合部的农民。“现在看来，如果国土资源部能够尽快出台关于宅基地经营权流转的实施细则，将对各地方政府解决该项工作中的难题起到指导作用。”

而据中国房地产报获悉，“尽快发布《农村集体建设用地出让和转让管理暂行办法》”是今年国土资源部的工作计划之一，该办法目前尚在研究当中。