被称作民生“大红包”的北京新年“楼市新政”让众多市场人士欣喜不已。然而它也带来一个深层思考：主导住宅市场“户型格局”逾两年半的“90/70”政策，是否该在此时寿终正寝呢？

之前，北京这个新政对商品房项目可“根据市场需求确定套型面积和比例”的规定，表明职能部门实质上已放松对“90/70”的硬性限制。但遗憾的是，对于“解禁”一说，官方只有“关门会议”，至今尚无明确且公开表态。这暴露出其在该制度的存废问题上心存疑虑。至少不是很自信。

客观评价，在“90/70”一统天下的过去两年半时间里，房地产市场确实出现许多“风向标”的变化：大量小户型产品上市，激活了普罗大众的购房热情，也一度刹住了开发商贪大求豪、产品供应结构严重追“高”追“贵”的歪风。而该政策的贯彻，也充分显示了决策层准备从“改善住房结构、平抑房价、惠及中低收入人群”入手解决高房价问题的决心。

但一项宏观调控政策一旦制定得过于微观，最终遭遇市场不适应症是注定的事。

有些地区，由于小户型产品难以适销对路，迫使开发商不得不用“打游击”的办法规避这一政策。如西安，两年前层高 5米的LOFT产品风行一时。设计者认为，既然不能横向发展空间，就向纵向挖潜，做双层、复式的结构。更有甚者，将两个连体的90平方米以下小户型中间凿穿，买家只需同时办理两张房产证，就可住上大户型。

可见两年多的市场检验，让“90/70”政策暴露出了漏洞太多、执行困难、缺乏市场应变能力的“短处”。言其缺乏应变能力，是因2006年前，中国住宅市场基本上还是计划属性和商品属性共存的市场。那时，许多面积、结构甚至是价格等“技术性”问题，都可用行政命令界定，但进入2007年，市场格局已然出现分水岭，开始形成商品和保障的楚河汉界，泾渭分明。政府主导的保障房以小户型为主，而商品房则应该尊重市场规律，按照市场的语境来决定住宅户型的大小。

可见，判定一项政策的存废，其理由只有一个，即它是否还合乎时宜，是否经得起历史检验。

实际上，当市场格局发生裂变，当经济周期诉求发生逆转、昔日紧缩式房地产调控手段要为今日的促内需、保增长让路时，让“90/70”政策暂且松动，也没什么不好。遮遮掩掩反倒显得缺乏决策勇气。

且有理由相信，在当前情势下，解禁“90/70”并不乏善意：这或许是释放潜在的改善性住房需求、提振楼市信心的又一个开关阀门；这或许能提高开发商随行就市的自主权，增加其自救图存的几率；抑或，这将再一次唤醒中国房地产调控政策适时更新、科学人性的意识，为拯救房地产业系统性制度缺失另辟蹊径。