■中国房地产报记者  王晓伟  北京报道

中国房地产报：从设立REITs的角度来看，整个过程可以分为资产重组阶段、上市准备阶段、上市发售阶段、发售后的运营阶段以及最后REITs的终止。想听听您在参与越秀、睿富等REITs运作中的理解和评价。

冯伟：我所参与的更多的在REITs资产包的运营方面。最大的体会是已经发行上市的REITs还是比较保守，很少去吸收新的资产注入资产包，导致这些REITs在上市之后，可供发掘的资产价值空间不大。

REITs看重的是租金的回流，这有赖于REITs资产包的良好运营，包括租务管理、招商管理等。在上市之后，尤其看重资产利润的开发，如何带动整个物业的品质不断提升，同时把运营成本降到最低。

中国房地产报：在您看来，中国式REITs到底会在什么时间破茧而出，会给房地产行业带来什么具体影响？

冯伟：REITs能否在中国取得良好的推广和发展，一方面得看实际的管理方法以及未来的税收政策如何，只有这些配套措施发展完善，REITs市场才会有一个比较好的发展。另一方面，对于国际通行REITs，政府和相关部门要做好普及教育工作。我个人认为，中国的投资者需要很长时间，去适应REITs这一投资工具。

不过，REITs的出现会让房地产本身和相关行业变得更为专业。

中国房地产报：对于国内开发商而言，要想率先做成REITs，需要做好哪些方面的工作，哪些开发商有机会？

冯伟：开发商要想率先做成REITs，首要的一点是资产要符合REITs稳定的特性，也就是已经过了培育期，能够产生足够的现金流。比如越秀、睿富的资产在上市时都已经有了超过三年的运营经验。目前国内房地产市场仍然是良莠不齐，很难保证REITs的资产质量。其次，国内在管理方面与国际水平依旧相差很远，要给可供上市的资产寻找一个专业的上市团队，包括资产管理公司、顾问专家团队。最后，选择一个合适的上市时机也非常重要。比如在金融风暴肆虐之际，自然不适合上市。

说哪些开发商有机会，不如说哪些资产能有机会。嘉里集团的酒店、国贸物业、首都机场的公路，这些有着稳定现金流的成熟物业自然是国内REITs的首选。

中国房地产报：在已经发行的越秀REITs中仲量联行充当资产管理人的角色，这一角色的具体工作职责是什么？

冯伟：我们涉及的工作包括物业的招商、收租、上税、做预算、资金到境外的管理，执行整个资产的管理。物业资产优化管理对REITs的成功起着不可或缺的作用。

资产优化管理，不单要仔细分析物业实际运作、租户组合和收益表现，还需制定长远策略，提高物业总体租金收益。资产管理公司的首要任务，是要向上市后的基金单位持有人负责，通过完善及高透明度的管理策略，减低营运风险以争取最佳利益。