黄金地块涉及拆迁困扰

■中国房地产报记者   曾冬梅  广州报道

2月10日，广州市登出了牛年首幅住宅用地的预公告。位于黄金地段的南华西地块，属于危破房改造项目，开发商必须提供相当于总建筑面积1/3的回迁面积给拆迁户，还要解决遗留的钉子户问题。

虽然这块土地地段优越、规模适中，但不少开发商对拆迁持躲避态度。业内人士预计，因拆迁导致开发风险过大，南华西地块成交前景并不乐观。

无独有偶，广州市国土房管局（以下简称“广州市国土局”）对这一地块的出让前景也没有多大把握。“此次只是出让预公告，为的是收集市场信息，看看开发商的态度是否积极。如果反应不够热烈，不排除暂缓出让的可能。”广州市国土局有关负责人说。

黄金地块涉及拆迁困扰

据了解，该地块所在的南华西危改项目是广州旧城改造三大试点项目之一，此次出让的是一期土地，位于南华西路以北、滨江西路以南、鳌洲大街以东、漱珠涌以西地段，地块面积18490平方米，总建筑面积46225平方米。

截至1月12日，已有322户被拆迁业主签订了补偿安置协议，完成动迁工作量的99.7%。土地的出让条件包括，竞得者需提供18000平方米的回购房(约370套)。

据悉，回购房中0.82万平方米由开发商按7500元/平方米出售给该地块申请回购的被拆迁人，被拆迁人认购的回购房面积原则上不超过被拆迁房屋合法产权面积10平方米，回购房面积超出原产权房屋面积10平方米的部分要按市场价购买。私房住户的回购房规划为三栋18层以上的高层电梯楼房，每套住宅设计有卧室、起居室、厨房和卫生间等基本空间，按经济适用房的装修标准。

南华西地块出让公告显示，开发商应在获得此地块后的24个月内完成回购房的建设并给予被拆迁人购买、回迁。如开发商未能在此期限内给予被拆迁人购买及回迁，被拆迁人的临迁过渡期房租补贴20元/月/平方米转由开发商支付。

除了回迁面积大之外，该地块还有一个难题：惟一一户不愿意接受议定的回购7500元/平方米、弃产8700元/平方米的拆迁补偿标准，要求按滨江路一线江景住宅12700元/平方米的标准补偿，因为与房屋评估价格相差较远，有关部门已经提请仲裁解决。

出让前景并不乐观

“南华西地块规模适中，很适合中小型开发商。”广州某代理行的高层认为，该地块所在地段生活环境成熟，配套完善，而且又有一线江景的独特资源，附近目前没有在售项目，将来估计不愁卖，售价预计能达到1万~1.1万元/平方米。

该代理行高层预测，这个地段的土地，如果是产权清晰的熟地，预计地价能拍到7000元/平方米。但因为此次南华西地块涉及拆迁补偿及钉子户问题，估值无法按正常的基准地价测算。如果能顺利出让，地价也不会很高。

“如果政府愿意放松土地出让金的支付条件，允许一部分地价款在有预售回款后偿还的话，相信对开发商更有吸引力。”上述代理行高层说。

但曾参与广州旧城改造项目的开发商则对南华西土地的前景并不乐观。“就地段来说，我们是感兴趣的，但由于其涉及拆迁问题，我们目前不予考虑。”新城市集团董事长曹志伟表示。

曹志伟表示，虽然该地块要求开发商提供的回迁面积为18000平方米，但实际上，为了达到这个目标，开发商要提供的建筑面积是18000平方米的1~1.5倍，“成本很高，并不划算”。

“此外，由于政府不再介入地块的拆迁补偿问题，开发商很难把握动工时间和开发周期，开发风险比一般项目高很多。”曹志伟说，2006年~2008年，广州出让的烂尾地中，约有80%的地块至今仍因拆迁问题动不了工。

曹志伟认为，拆迁问题太复杂且风险大，如果政府能在土地出让前把拆迁和回迁工作做好，南华西这样的地块会非常抢手。