业主质疑开发商有意规避“90/70”政策   中广•宜景湾面积误差起争议

■中国房地产报记者 兰亚红北京报道

伍先生和刘女士原本应该在去年11月份就能收房了，然而，春节过后，包括他俩在内的北京中广·宜景湾的百余业主依然拒绝收房。

据伍先生介绍，导致他们拒绝收房的原因是，收房时的房屋面积与当初买房时的面积出现了约±7%的大误差，已经突破了3%的合同约定。以前接近90平方米的户型收房时骤变为逾90平方米的房子，而一些逾100平方米的房子则面临一些面积缩水。

对于这种状况，该楼盘开发商北京天正中广置业有限公司的总经理徐培建称，这是由于测绘公司工作人员的失误，导致开发商按错误的预售面积卖房。目前，预测数据已在上级的审批下进行了修改，业主应该按修改后的预测面积签订补充协议及时收房。

但一些业主却对这种说法表示质疑。“目前这样的情况，是开发商为了规避‘90/70’政策造成的。开发商在预售时，为了拿到预售许可证，将大部分户型的面积控制在90平方米以下，而实际建房时，面积则超过了这一规定。”中广·宜景湾业主叶先生说。

此前，自“90/70”政策实施以来，北京市场上曾出现“两户变一户”、“一层变两层”等规避方法。

面积出入严重

据伍先生介绍，出现问题的分别是宜景湾D栋和F栋相邻的户型。D栋相邻的两户型，其中“缩水”方的建筑面积，由购房时的114.95m2约缩减到收房时的107.12m2，“见长”方由买房时的94.22m2增加到收房时的102.05m2。F栋相邻的两户型，则由111.73m2缩到104.11m2，由87.38m2长到94.99m2。

而这些面积的变化已超出了3%的购房合同约定。

“按合同约定，我们只补交多出的3%以内面积的房款，超出3%的部分我们不负责。”伍先生表示。

但在伍先生收房时，却被要求补齐超出面积的房款。伍先生介绍，如按开发商改后的预测面积收房，按照买房时15000元/m2的均价补差价，业主要补交近10万块钱。

同样面临困扰的，还有收房时发现面积缩水的业主。居室面积缩水的刘女士便要求，开发商双倍返还缩水面积的房款。

但经过与开发商的磋商，伍先生和刘女士等业主的要求均被开发商拒绝。

“对于按购房合同，超过3%的幅度，对业主购买房屋原预测面积进行多退少补，开发商不能接受。”徐培建说。

徐培建表示，开发商在房屋面积上不存在过错，业主收房必须要签订补充协议，在补充协议中要对预售面积进行修改。

对此，中国律师精英网首席律师尹富强表示，开发商要求业主签订补充协议修改预售面积是不合理的，属于变更合同，购房者有权利拒绝变更。

由于双方僵持，尽管已经交房几个月了，但据记者了解，目前，绝大多数面积存在出入的业主尚未收房。

意在规避“90/70”

那么，为什么中广·宜景湾在收房时会出现房屋面积出入如此大的状况呢？

“开发商严格按照图纸进行开发施工，面积出现误差的原因，是因为建委指定的测绘机构的预测面积算错了。”徐培建说。

徐培建对记者表示，测绘机构在按施工图纸进行预测时，将原本属于伍先生户型的卫生间面积误算进了邻居的户型面积内，导致伍先生实际收房面积比预售面积变大，而邻居面积变小。

对于徐培建的说法，记者向负责此项目面积预测的北京龙泰经纬测绘有限公司进行求证，该公司副董事长夏砚博介绍，确实是由于公司工作人员的失误，造成了预测面积出现误差。

“这个项目有6座楼，户形基本相似，我们先做了A、B、C三栋楼，做D、F两栋楼的时候，套用了前三栋楼的基本形状。工作人员在计算的时候，由于疏忽，没有发现图纸中其中的两个户型的卫生间设计的是伸进了对方的户型里，误将凹进对方户型的厕所面积计算在了对方的户型里。”夏砚博说。

“马上就要进入现场进行实测的时候，为了熟悉材料，我们对档案进行查询，发现了这个问题。”夏砚博说：“我们马上与开发商进行沟通，并向北京市建委测绘所进行了汇报，将数据改过来，通知给了开发商和业主。”

但中广·宜景湾的一些业主却对这些解释表示质疑。

“我们买房签合同时，开发商已将主体结构建到了9层，面积有这么大的出入怎么会不知道？”叶先生说。

叶先生透露，在该项目的六栋楼中，A、B、C三栋楼几乎没有90平方米以下的小户型。“据我了解，小户型非常少，而且在E栋的销售中，存在一居和两居合卖的现象。”

2006年，“90/70”政策出台，北京市建委、规委和国土局均明确表示，北京“90/70”政策严格针对单个项目执行。此后，为了规避该政策，北京市场上曾出现“两户变一户”、“一层变两层”等应对方法。

但如今楼市成交低迷，“90/70”政策也开始出现松动。近期，有消息称，杭州将对“90/70”进行调整，将90平方米以下的房屋比例由70%下调至50%。

对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，“90/70”政策出台的背景是促进开发商开发中小户型，抑制房价快速上涨。但现在，随着投资投机需求的剧减和楼市的低迷，前几年开发商盲目开发大户型、高档房的现象正在消退。而且，今后三年保障性产品的供应比重将占全国住宅供应总量的五成左右，而这类产品都属于中小户型，纯粹的商品住宅也就没必要严格控制户型面积。