■中国房地产报  特约记者 陆彬杰  记者 李子擎  上海报道

12月20日，上海出台《经济适用住房管理试行办法》（征求意见稿），这份试行办法全面涵盖经济适用房建设、供应、售后租后管理及监督全过程的管理试行办法，明确规定房地产开发企业建设经济适用房利润率、申请人动态管理机制、购房贷款申请办法等一系列管理规范。

“试行办法明确了经济适用房的标准及一些适用人群，顺应了中央9000亿投资促保障性住房供应的大势。明年将是保障性住房集中供应的一年，上海近期的一系列动作明确了今后的上海市场将以保障房为主。”易居中国分析师薛建雄表示。

购买标准严格限定

对于申请方来说，《试行办法》最核心的一点是明确了经济适用房申请条件的动态管理机制，这在第三章“经济适用住房的供应”中明确。其中，第14条列举了6项可申请购买经济适用房须同时符合的条件，并规定这些申请条件将由市政府根据本市商品住房价格、居民家庭人均可支配收入、居住水平等变化因素确定，实行动态管理，并向社会公布。

由于今年上海家庭可支配收入和资产线目前还未公布，目前购房申请标准可以参考的数据是上海市人均居住面积22平方米和人均年收入约2万元。专家预计，低于这个标准的基本有望申请。

而北京市的规定则是，购买经济适用房需具备两个条件：一是家庭年收入在6万元以下，二是申请购房者须是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准。

显然，与北京等地的经济适用房申请标准相比，上海要更为严格，这就保证了经济适用房的受益群体被严格限定在低收入家庭。

此外，《试行办法》还规定购买经济适用房的家庭可优先办理住房公积金购房贷款或银行贷款，家庭成员中缴纳住房公积金的，支付首付款后可以申请全额公积金贷款。

建立购买者退出机制

《试行办法》将对经济适用房购买家庭的退出机制作出严格规定。对购买经济适用房取得房产证不满5年的，购房家庭因出国定居、家庭成员重大疾病等特殊原因确需转让的，应向相关住房保障机构提出申请，由该机构按原购房价格及同期银行存款利息回购。

对于购买经济适用房取得产权证满5年的转让，《试行办法》规定应取得家庭全部成员书面同意，并征询相关住房保障机构同意。住房保障机构可按同地段、同质量的普通商品住房市场评估价予以优先回购，或者同意产权人向他人转让。

《试行办法》同时规定，应当从转让总价款中，按照购买经济适用房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的比例，向所在区域财政部门缴纳土地收益等相关价款。经济适用房转让后，原房屋权利人及申请家庭其他成员不得再次申请购买或租赁经济适用房。

同时，根据《试行办法》规定，经济适用房的工程结算价格应当以保本微利为原则，由住房保障机构依据经济适用房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、财务、管理成本和税费的基础上确定。房地产开发企业实施建设的经济适用住房项目利润率不得高于3%，政府制定机构实施建设的经济适用房不得有利润。

在销售价格方面，将由政府指导管理，销售基准价格及浮动幅度由住房保障机构申报，价格主管部门会同房屋管理部门核定。