■中国房地产报  记者 刘辰/文

亦庄的房地产市场曾经风光过，在2002~2005年期间，亦庄是一个经常被人们提起，并被寄予厚望的地方。风格迥异的联排别墅以及低密度住宅在这个时期拔地而起，构成了亦庄社区花园一般的美丽风景。

然而过快的土地消耗却让这片区域在近两年里停滞不前，加上各种配套设施的相对缺乏，让亦庄像一片游离于中心城区之外的孤岛。

如今核心区域已经没有多少住宅用地可供开发。在新城规划实施以及马驹桥镇成为新一轮开发热点的背景之下，亦庄房地产会迎来怎样的第二轮发力？

“孤岛”上的不均衡分配

“北京是座交融的城市，很难说住在北京哪个区域的人就一定也在那里上班，亦庄也是这样，这儿的居民有本地世界500强企业的员工，肯定也有很多是CBD的白领。”在谈到来亦庄买房的很多都来自中心城区这一问题时，合生美添房地产有限公司副总经理朱锐这样对记者分析。

“其实从南三环开车到亦庄，距离并不远。可是因为中间要经过一段开发不够的‘荒芜’地带，感觉上就远得多。就像2000年以前的望京也让人感觉很远，因为当时东北四环还没有大规模的开发，虽然当时的望京也离亚运村很近，却给人被隔离开的感觉。等预计2010年之前开通的亦庄轻轨线和现在的5号线对接，肯定会缩短人们对亦庄的心理距离。” 高策顾问总经理车轮则这样解释亦庄带给人们的疏远感。

“要解决这个问题，配套是非常重要的，”车轮认为，“亦庄正经历一个‘痛苦’的蜕变过程。这里现在几乎没有大型超市，商业缺失很厉害，大部分人仍然到城里去消费，这让亦庄变成了一个单纯的居住点而已，这在很大程度上制约了亦庄房地产市场的发展。”

另外一个原因在于消费阶层的“错位”。在过去很长一段时间里，亦庄的产业以工厂制造为主，这导致很多工作于此的都是产业工人。而亦庄核心居住区的项目却定位为低密度、高品质，大部分住宅产品的容积率都在1.3~1.5之间。

亦庄制造产业带来的“蓝领”人群，无法承载定位“高端”的住宅产品。

“小户型市场基本上是空白，” 中广信地产服务机构副总经理韩昆告诉记者，“现在有一些小户型项目，都是通过‘商改住’来做，真正的在售纯住宅项目如今只剩下一两个。”

“所以，亦庄现在东扩（路东区）、南扩（马驹桥），产业怎么定位、发展很重要。如果将来仍然以建工厂方向的话，以产业工人为主要消费人群，一定会影响本地人群的消费能力，房地产市场的本地需求就会有问题。好在现在新城定位于高端产业，这意味着将来会有更多的高级蓝领、白领甚至金领出现。”车轮分析说。

那么，如何解决低端消费人群的本地居住问题？

“目前已经有部分普通居住区域，如路东区北侧的三羊居住区，这里将来还会有较大开发空间，但它与亦庄目前的核心区，交通上有一定问题需要解决。另外，马驹桥南部将来也会开发大量普通住宅。”车轮说。

而据韩昆透露，在马驹桥一带，珠江、复地、融科、合生、金地等开发商都已有项目在开发。“容积率都在2以上，从亦庄镇过去要20分钟车程，虽然配套没做起来，人文环境也不如亦庄镇和开发区，但房价控制得不错，每平方米在六七千元之间。另外，在亦庄南部区域，政府已经拿出两块地做限价房，这些定位与亦庄核心区大有不同，都是为了解决开发区产业链上的低端购买力人群的需求。”

被低估的市场

据记者了解，亦庄目前的房价在1万元/平方米上下。“这是被低估的。现在南四环的房价大约是1.1万元/平方米，东四环则在1.3万元/平方米左右。”韩昆说。

“现在不是看价格的时候。房地产受金融危机影响比较大，导致房屋价值与价格不对等。但从长远来讲，亦庄在新城规划背景之下，区域价值正逐步提升。”朱锐认为。

亦庄楼市近两年的低迷状态恰与通州地产的红火形成鲜明对比。对此现象，朱锐认为，实际上亦庄的社区规划很好，居住密度低，先天基础比通州要好得多，但通州的大开发却恰好赶上了房价飙升的那几年。“亦庄这两年的停滞跟开发中途断档有很大关系。当时亦庄的前景很多人看得也不是很明确，只知道在修轻轨，但是，随着新城定位的规划，相信亦庄房地产市场的价值会很快被重新挖掘和认识。”

根据朱锐的了解，亦庄以前的核心区土地比较紧张，该开发的也基本上都开发完了，新的区域在东部和南部。“亦庄新城会以原来的基础为主轴，补充进来很多东西。”

据他介绍，合生美添在亦庄的项目中就做了会所和国际俱乐部，而在此之前，“亦庄的社区甚至连游泳池都没有。我们做的小区可能还要规划高尔夫练习场。这些都是亦庄未来需要发生的变化。以前的亦庄满足居住功能就可以了，现在要向新城靠拢，许多第三产业都需要跟进”。

而这个项目配套中还包括商场。“如果不建新城的话，在亦庄开发区做商场定位就会有问题，但现在反而很缺乏一个商场，因为根据新城的人口规模，将来会有大量消费人群。”

如果说奥运会是北京向世界做了一次成功的形象广告，那么2010年的上海世博会则会为中国的几大城市带来实质性的投资新机会。“最让人感兴趣的城市无疑仍然是上海和北京，在此背景下亦庄又地处环渤海经济圈的轴承点，交通四通八达，第二机场的兴建也很可能带来更大的利好。”韩昆认为。

“但亦庄的居住功能还没有得到深度挖掘。”韩昆补充说。很多人并不了解亦庄的历史，这片净土在清朝时期曾是皇家狩猎场，如今，清新雅致的生态环境被沿袭下来，居住产品大部分都南北通透，设计人性化。“从房地产角度来说，做好这一片低密度居住区，营造出‘国际’感觉，让来亦庄的人们感觉像到了国外，这已经是亦庄的成功之处。”

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小镇上的幸福生活

■记者刘辰/文

      25岁、婚姻幸福、有一套自己的房子、住在一片远离喧嚣的安静社区、在一家制造企业做人力资源、每天上下班时间不超过20分钟……谢佳的生活在同龄人中，也许已趋近完美。

       2006年来亦庄工作时，谢佳就开始留意当地的房地产市场，她很快通过中介找到了户型、位置都满意的一套回迁房，在亦庄小白杨附近，90平方米的两室一厅，价格不到5000元/平方米，相对当时亦庄商品房均价便宜很多，但地段上佳，走路到亦庄镇政府不到5分钟。

        谢佳的同事中，大多数人都住在市区，甚至还有人住在天通苑、北苑一带，好在进驻亦庄的企业90%以上都有内部班车往返于亦庄和市区之间，只是工作区内部的交通仍然有些不便，这让谢佳的一些同事们在解决上下班交通问题时多了几分烦恼。

        谢佳的生活则平静、安稳得多，虽然有时候会有些要求无法在亦庄满足。比如，亦庄几乎没有商场，“现在有的一些购物的商店，根本谈不上商场，目前有一个商圈叫上海沙龙，这其实是一个社区的名字，不少商铺集中在那一片，有个超市，有几家小店可以逛逛，但很难买到品牌服饰。”每当要购物时，谢佳就坐公交车到CBD附近，以CBD为中转站，再去西单、王府井等商圈。此外，亦庄也几乎没有娱乐设施，“卡拉OK和酒吧都没有太好的。” 

        尽管如此，她仍然喜欢在亦庄的生活，有同事要买房，她都建议在亦庄置业。 “亦庄本身是个安静的地方，这是我最大的感受，尤其是每次去市区逛街后，回到亦庄，感觉特别好——终于回家了的感受！车少、空气新鲜、没有市里的喧闹和嘈杂。很多上班族也喜欢这种安静的生活，想在亦庄留一套房子，没事的时候感受一下安静的田园生活。”

         谢佳说她曾经想过再买一套房子，当初刚毕业时经济实力不够，只是想有一个落脚点，对装修也没有花太多精力，甚至没有想把它当作长期居住的地方。她曾想过再购置一套房产作投资用途，现在房价不稳，已经打消了这个念头，却有更强烈的欲望想要换一套更大、更舒适的住宅。她说在亦庄已经找到了比较满意的小区，地理位置更佳，“就在上海沙龙的商圈附近，听说明年这个时候是买房的好时机，打算明年再去看看。”

        虽然也动过去市区工作的心思，但“除非是特别好的公司，能有班车支持上下班往返，否则我不太愿意承担交通费用，”谢佳说，“如果在消费上没有太多要求，亦庄是个非常理想的居住地点。”

亦庄过客？

■记者刘辰/文

    台湾人陈治平在一家大型台湾制造企业做中层管理，2006年被派至北京，目前在亦庄居住和生活已有两年。

“这里的环境很好，规划也不错，可是大部分生活机能上的细节还需要加强，”陈治平这样描述他在亦庄的生活，“比如餐饮、购物方面，很多地方都不在步行范围之内。”

    公司为他在亦庄核心区附近租了一套精装修的两室一厅，靠近亦庄镇政府，每月的房租是2800元（奥运前涨过一次价，之前是2500元）。“价位还可以”，陈治平认为。这已经是亦庄繁华度最高的地方，可是想一出门就找到超市和餐馆还是很困难。虽然在空旷宽广的亦庄，开车几乎从来不堵，但“有时候到一些超市，停车都不是太方便，如果能走着去就好了”。

      “公共交通方面也比较欠缺，以前还有开发区班车，但奥运之后班车就没有了，也会造成很多人出行上不方便。”

       好在陈治平有自己的车子，在他车子的后备箱里，有齐全的垂钓、烧烤工具，周末不用去密云、怀柔，在生态环境优美的亦庄周边已经可以过得很惬意。

        他也考虑过在亦庄买房，“有一些台湾朋友，2005年以前还在这里买房了，也一直住在这边”。

“房价应该会再降一些，未来就有机会涨价，我也一直都在关注这里的房子。”作为中层以上的管理人员，陈治平的居住地也许几年就会改变一次，“下一步可能又会被调到上海或者深圳，在这里买房的话我还是以投资为主，可是目前还没有找到太满意的房源”。

         陈治平对亦庄的未来亦不乏信心，“未来很多台商在天津、北京都会有分支，亦庄将来开通轻轨的话，会有更多外资企业愿意进入”。

        但他现在也开始担心亦庄自身的投资环境。“从公司的角度来讲，其实投资环境反而不如以前，以前有的一些优惠政策越来越少，比如我们制造企业，买机器需要缴纳的税额正在渐渐增加，这会不会造成一些大企业的流失？”

      陈治平所在的公司就打算未来一段时间里将生产线撤出亦庄，迁至廊坊，“成本上来之后，自然要找一个更便宜的地方，这可能是未来亦庄发展的一个危机”。