■中国房地产报  记者 郭轩 北京报道

“百日剧变”的言论和房地产市场的不振，使房地产企业的生存危机一直是市场关注的焦点。并购资金来源的匮乏一直被业界视为限制大规模企业兼并的因素，但近日并购贷款的开闸，尚难改目前房地产市场竞争格局。

12月9日晚间，银监会公布了《商业银行并购贷款风险管理指引》(下称《指引》)，禁止长达12年的并购贷款终于获得监管层的放行，银行贷款正式介入股权投资领域。

银监会有关负责人接受记者采访时表示：“《指引》的发布有利于以市场化方式促进我国经济结构调整、产业升级和行业整合，有利于创新融资方式，拓宽融资渠道，帮助国内企业应对当前国际金融危机的冲击。”这也被业界认为是银监会落实金融“国九条”的重要举措，也是并购贷款出台的重要背景。

“并购贷款的高门槛和低杠杆率将不会催生地产业出现大规模兼并潮。”金地集团总裁张华纲在接受本报记者采访时表示。

银行风险为重

并购贷款的高门槛更多地体现在对银行的一些硬性指标规定。

“我们目前正在研究《指引》，尚不能判断对市场影响。”中国民生银行房地产金融事业部投行部总经理郭鸿飞说。

根据《指引》，银监会为开展业务的银行设立了“贷款损失专项准备充足率不低于100%、资本充足率不低于10%、一般准备余额不低于同期贷款余额的1%”等硬性指标的门槛。

三季度的最新数据显示，大型国有商业银行目前的资本充足率都在10%以上，招商银行、中信银行和兴业银行3家的资本充足率也已达到10%，深发展和浦发等部分股份制商业银行资本充足率则刚刚达到8%左右。仅资本充足率一项，就已将大多数银行挡在门外。

“更多的限制还在于对并购贷款业务人员配置方面的要求，国内银行对并购业务尚缺乏经验，没有专业的部门从事这一块，短时间将很难形成业务体系。”南方某股份制商业银行北京分行人士表示。

按照《指引》要求，从事并购贷款业务的商业银行要建立一支包括并购专家、信贷专家、行业专家、法律专家和财务专家等在内的专业团队，并以此作为能否开展该项业务的基本条件。

此外，按照《商业银行法》规定，用于抵债的股权在银行手中只能持有两年。商业银行作为一方主体参与到并购交易中，一旦交易失败，如何尽快处理这些股权也将成为一大难题。这也将迫使商业银行对并购业务表现得更为保守。

业界谨慎看待

“并购贷款50%的贷款比率，对房地产行业来说显得过低，并不适用。”张华纲说。房地产行业的并购一般都以土地储备为主要目标，相对只需35%自有资金的限制，从土地市场直接购入土地比并购将更有效率。“过低的杠杆率使并购贷款对地产行业水土不服，也就使行业难以出现大规模的并购潮。”

“并购贷款增加了收购资金的来源渠道，因此《指引》的出台对企业并购是重大利好。”天相投顾地产行业分析师周炯说。目前商业银行对企业贷款主要有固定资产贷款和流动资产贷款两种。

“这从一定程度上，将加剧行业的集中度，但房地产行业的特殊性也会使银行对放贷持谨慎态度。”他认为，《指引》规定在银行贷款支持的并购交易中，并购方与目标企业之间应具有较高的产业相关度或战略相关性，并购方通过并购能够获得研发能力、关键技术与工艺、商标、特许权、供应及分销网络等战略性资源以提高其核心竞争能力，而房地产行业明显与此不符，将极大限制获得并购贷款的可能。

“此外，自有资金50%的限制也使行业兼并更多的趋向强吃弱，而大部分大型房地产企业已是上市公司，证监会层面的态度也将影响并购贷款推行的力度。”周炯认为。

他表示，证监会对自有资金比率虽然没有强制要求，但在实际审核中，尤其是在对导致控股权发生变化的并购行为进行审核时，对运用借贷资金收购可能导致股权结构不稳定、发生争议的风险加大等问题可能会考虑较多，因此也将更为审慎。

“并购贷款开闸为资本市场的活跃提供了新支持，其对行业整合的影响还需要长期才能释放。”周炯评价道。