在经历了近一年的低迷之后，各地楼市终于在11月份迎来了一次像样的反弹，但市场开始回暖了么？答案依然是否定的。可以看到，反弹仅仅表现在成交量层面，无论是价格还是供销比依然在底部徘徊。这样的小阳春必然脆弱而短暂，“漂亮”的V型走势或许只是未来W型的底部振荡路径的一个开始。

“小阳春”回暖虚实

■中国房地产报  记者  魏洪磊  北京报道

这是一个寒冷的冬季。但在政府减税、银行降息、开发商降价的合力之下，11月份京、沪、深及许多二线城市的楼市交易量突现暖意。
    然而，无论开发商还是学者，均未对此次“反弹”表示乐观。多数人在接受记者采访中认为，房地产不可能在整体经济回暖之前率先复苏，楼市处于低位不断振荡的可能性较大。
      来自官方的报告亦没有对“回暖”表示支持。12月10日，国家发改委、国家统计局发布数据显示，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月低1.4个百分点；环比下降0.5%。一位财经学者表示，未来楼市的走势将呈现W型路径，即在“不断小幅反弹的底部前行”。
        11月份这波小阳春，或许只是未来漫漫震荡期的第一次律动。

京沪深突击回暖

       来自北京市房地产交易管理网的数据显示，11月北京市期房网上签约13721套，与10月相比涨幅达48%。而在上海，据易居中国房地产研究院统计，全市11月共成交一手商品房近72万平方米，成交面积环比增长40%。
        深圳楼市同样呈现出成交回升态势。11月的前三周，深圳新房与二手房成交量都有成倍增长，其中新房每周成交量分别环比上扬101.9%、6.9%和22.6%。
        “不仅仅是北京、上海这几个大型城市，许多二线城市都出现了成交量的较大反弹。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示：“这说明房市新政效应开始显现。”
         南京同样迎来了一个“金色11月”。据统计，截至11月30日，南京商品房住宅共成交3825套，这个数字较10月份上升达5成之多。
         “非常满意。”远洋地产销售总监肖劲在谈及远洋·沁山水项目的销售状况时对记者表示。该项目位于北京玉泉路，以11000元/平方米的低价开盘，2天内近800套房源被一抢而光。
         而这波暖意甚至绵延到12月份。据中体奥林匹克花园总经理陈顺介绍，该公司12月6日刚刚完成了一个叠拼别墅项目的开盘。“尽管只用了11月这1个月的时间推广，排号的客户却有近300人，当天开盘的3栋楼共出售80%以上。”

脆弱的小阳春

       小幅回暖仅仅是表象，其背后的原因却耐人寻味。
       “最主要原因是市场供应量突然增大。”肖劲认为，临近年关，新盘集中放量激活了市场。
据戴德梁行提供的数据显示，北京10月份供应住宅19760套，成交11664套，而11月份供应量飙升至30433套，成交量也水涨船高达到17061套。但就供销比而言，并没有存在反弹。
        易居中国克而瑞信息技术有限公司副总裁张燕在谈及上海楼市回暖的原因时也表示，11月份城中心几个高档楼盘的入市，在一定程度上拉升了成交量。
        此外，在京、沪两地集中入市的楼盘中，政策性住房占据了半壁江山。
        来自易居中国的数据显示，11月份北京经济适用房、限价房等保障性住房成交套数为7026套，约占总成交量的55%。
         “保障房的大规模入市与消化，导致北京住宅市场成交量上扬。”张燕对记者表示。“从市场面上可以看出这是一个反弹，但尚不能作为商品房回暖的信号。”
       然而，伴随成交量增长的是开盘均价的持续下跌。
       据亚豪机构监测，北京11月入市的31个项目开盘均价为每平方米13462元，环比下降1.4%，同比2007年也下降了16.3%。
        肖劲也认为这种“繁荣”是表面行为。远洋·沁山水11000元/平方米的开盘均价显然在很大程度上刺激了销售，目前该楼盘所在区域的房价维持在13000元/平方米左右。
        而采取“低开”策略的还有首城国际中心，尽管贵为昔日广渠路36号的地王，但其13000元/平方米的均价比周边同质楼盘低出20%，首批226套住房在两天内销售一空。
         上海同样出现了“价跌量增”的现象。易居中国房地产研究院综合研究部部长杨红旭对记者表示，上海10月份的住宅成交量及成交价格处于一年中的低谷期，比较基数很低。“反弹是必然，这是一种超跌反弹，因为已经低到不能再低了。”
       “这是一种假回暖。”杨红旭说：“全国楼市的基本面是下行的，这个大势短期内不可逆转。”
        而深圳市场反弹的原因与京、沪又有不同。世联地产董事长陈劲松认为，深圳楼市的这波暖意“是过去一整年规模性的降价所形成的”。
         “当前的事实证明价格回归是受到市场欢迎的。对于刚性需求而言，价格降到位就会有人买。”陈劲松说。
         显然，对于此次小幅回暖，开发商并未显示出乐观的态度。
         “将楼市成交量上升与市场复苏划等号还为时过早。”陈顺表示：“未来几个月的销售前景不容乐观，波动的可能性很大，房价下行趋势不会很快扭转。”
          中粮地产副总经理朱海斌在接受采访时也表示，政策的效果仍然不能确定，“市场发生根本性的转折不太可能”。

底部振荡走势成型

         “这次成交量反弹是降价、政策等因素合力的结果，但仅靠这些还不足以支持房地产市场持续回暖。”陈劲松表示，之前出台的限制性政策积累过多，这很难让楼市真正回暖。
        “是触底，但绝不是反弹的开始。”顾云昌表示：“保障房可以说释放了低收入家庭的购买力，要想使这股暖意持续下去，下一步要把中等收入家庭调动起来。”他认为，最有效的手段是对二手房贷进一步放松，“目前决策层出拳还不够快、不够狠”。
         肖劲也认为，虽然近期出现小幅反弹，但“市场处于低位运行的态势不可能在短期改变”。
尽管有所忧虑，但无论开发商还是学者，都认为未来1个月内的市场走势会很清晰。
        “开发商为了回笼资金，通常在年底推出较大力度的促销活动，12月份的成交量可能持续增长。”张燕说。她认为回暖现象是否可以持续下去，关键要看“住宅市场新增供应量的多少和市场存量部分的销售策略”。
        公开数据显示，截至12月9日，北京12月份住宅市场新增供应量近40万平方米（其中包括19万平方米的限价房）。若按此推算，12月份的新增供应量蔚为可观。
         然而，这一波小高潮后，或许将再度迎来低谷。
        以北京市为例，2009年北京计划新建廉租房、经济适用房、限价房等保障、政策性住房850万平方米。张燕认为，随着政策性住房购买人群范围的不断扩大，势必对普通商品房的购买人群产生一定的分流作用，但“对普通商品房产生多大的冲击，还要看其入市的规模究竟有多大”。
        “但房地产不太可能像股票那样出现持续性的、巨幅的降价。”陈劲松认为，目前国家政策的出台是以一种摸着石头过河的心态在进行，所以“市场会持续在低位振荡”。
         但在契税减半、央行连续降息、公积金贷款利率下调等一系列利好作用之下，各种降价行为或许会不断给底部徘徊的楼市带来一波接一波的小阳春。
         “开发商对于目前的市场环境也并非坐以待毙，进而会推出各种足够实惠的销售策略以促进成交量。”陈顺认为，开发商很清楚降价促销的效果，问题在于“到底能撑到什么时候才肯降价”。

剪影

“抄底”游击战

■中国房地产报  记者 方帅 北京报道

“我们也就是想买几栋值钱的物业，分享一下北京楼市下行中的红利。”美国人高大伟（化名）讲着一口流利的普通话。作为美国某私募基金的中国区负责人，他在2008年11月这个逼近年关之时，将目标瞄准了北京。
         “现在还没出手是因为北京楼市的情况不太稳定。”高大伟指的是此前11月份北京楼市成交量的小幅回暖。但这并没有影响他对整体市场的判断，在他看来，“北京楼市还没有见底。”
         高大伟坦言，中国频繁变动的救市政策让他在出手时机上始终犹豫不定，“但可以肯定的是，2009年是全面收购的最好时机，大多数项目都会在这一年触底。”
       高大伟还只是一个“先行者”。戴德梁行华中区策略发展顾问部主管黎庆文表示，外资对于楼市的投入规模已经降低，目前确实存在部分外资准备抄底国内楼市，但总体而言规模不大。他认为，鉴于目前国内房地产市场的前景不明朗，因此“即使是私募基金也不会轻易投入”。
        但高大伟认为，除了中国没有更好的投资区域。“即使世界范围内的经济不景气继续蔓延，中国也是受冲击最小的地方。”
        如今，高大伟每天的工作就是接触不同的开发商和中介，寻找那些资金紧张的项目。
        “只要是区位好，有潜力就行。”面对记者对目标物业选择标准的追问，高大伟颇有些模糊作答。
       一位基金操盘手向记者透露，海外基金在私募阶段就进行了详细的风险调查和市场分析，要求回报高变现快，操作很理性。“他们瞄准的还是以写字楼或酒店为主，因为这些项目可以整体销售变现。住宅大都是散售，受政策影响又大，基金根本不会冒那么大的风险。”
         高大伟承认，可以将其理解为游资，“我们来的快，撤的也快，所以根本不会去养项目，而是整体抄底整体转售。”至于目前正在接触哪些项目，高大伟并没有正面回应，他仅表示，“都是些没有债务的项目，而且都不是大开发商的”。
         某北京房地产开发公司总裁对记者透露了游资的运作手法：在看好某楼盘后，利用开发商急于回笼资金的心理，以稍高于开发成本的价格全盘接下；然后再委托开发商代售，售出后双方按一定比例“分 红”，之后再转战下一个项目。
           而高大伟的说法是，“直接买下来，经过改造再整体抛售”。显然，在这个楼市底部徘徊的振荡期中，高大伟依然看到了“低买高卖”的机会。

声音

北京虎杰投资机构首席分析师张寅：
    成交量见底 房价未见底

■中国房地产报 记者 彭舒佳 北京报道

中国房地产报：11月份几大城市都出现了小幅的成交量反弹现象，你如何看待？
    张寅：这种回暖是一波小阳春现象。少部分地区小幅降价由暗转明，大多新盘采取低开高走的策略，以及保障性住房尤其是限价房的大量上市，都是导致近期成交量小幅回升的原因。   
         当然，政策因素也是一个重要原因，但是我认为现阶段出台的政策作用于市场只是造成了一种氛围，并没有太多实质作用。中央的态度表明，这一轮的调整要继续，或许在未来的阶段会更加严厉。我们不能预知未来还会出台什么政策，但是这将成为最重要的因素。

   中国房地产报：你如何评价当前楼市的这样一种回暖？
   张寅：首先要判断这是不是回暖。在我看来，这仅仅是一次成交量的波动。如果拿数据跟去年甚至前年的同期相比，今年11月份的成交数据仍然是很惨淡的。那么，仅仅有小幅上涨是否可以称之为回暖？
任何市场都有其规律性。即便市场不好，也不会是一直维持低迷的平行路径。在我看来，在当前的低迷态势下，有一波小幅上跃是正常现象，可以以此判断的是目前几个城市的成交量已经见底。我之前曾判断商品房的降价路径是可能在某个点突然倒塌，也许这个时间就是明年保障房大量入市的时刻。

   中国房地产报：有一种观点认为，未来我国楼市的走势可能不是L型而是W型的，即在低位不断振荡，你如何看待？
    张寅：目前可以判断的是，至少未来12个月内楼市会一直维持低迷。关键在于房价，这是刺激消费的直接因素。北京的房价还没有见底，也就是没有到达购房者可承受的心理价位，这也是我判断成交量见底的原因。而且，这个下行的经济形势可能要维持3~5年，房市也不可能在一年内就复苏。
未来楼市走势的路径可能是波浪型的。在经历这一波上跃之后，这个月底可能会再度下跌，而到了明年一二月份可能又会出现小幅震荡，我看好明年的二三季度，小阳春在4~8月之间出现的频率会较大。