■中国房地产报  记者 李定/文

作为海南省新一轮的、首个完成编制并通过评审的市县一级土地利用总体规划，《三亚市土地利用总体规划（2006—2020年）》（以下简称《规划》）成果评审会日前在海口召开。

“在这个定位为‘国际旅游岛’的沿海省份里，三亚的这个土地利用总体规划最突出的亮点，还是在培育和扶持旅游业。”12月4日，作为会议参与者之一的《三亚晨报》记者萧真向本报表示。

如今，国际经济形势面临继续下行的风险，旅游产业岌岌可危。三亚的旅游业想再上一个台阶能否寄希望于这一纸规划呢？

旅游产业仍是主线

据了解，《规划》将三亚土地划分成城镇工矿综合产业用地区、热带滨海旅游发展用地区、中部热带高效农业用地区以及北部生态保护用地区四个功能各异的区域。值得一提的是，每个区域的规划都提出了要为将来三亚旅游业的发展预留空间。

地处三亚市海棠镇与陵水黎族自治县英州镇交界处的海棠湾是现在三亚重点旅游建设的地区。其开发早在前几年就已启动，相应的总规、详规以及控规都已经跟上。“这次土地利用总体规划中，海棠湾，乃至亚龙湾二期、清水湾的开发建设又再一次被重点提出，一方面为三亚打造国际知名的热带滨海休闲度假胜地奠定了基础，另一方面还为三亚旅游产业的发展做了一次前瞻性地梳理。”谈及《规划》，萧真认为其对三亚旅游产业的带动作用颇为积极。

在他看来，海棠湾的开发只是《规划》体现培育和扶持三亚旅游产业发展的冰山一角。《规划》中还指出，未来政府还将引导三亚主城区向三亚湾、月川、荔枝沟一带集中发展。并且为鼓励发展公共旅游设施，突出地方特色，提升城镇服务功能，沿海岸线一带将要控制住宅、办公等房地产项目的开发。

作为规划制定的参与者之一，12月4日，中国科学院地理科学与资源研究所区域农业与农村发展研究中心主任刘彦随在接受本报记者采访时也表示，“《规划》充分考虑了三亚市国际滨海热带旅游城市的功能定位，除鼓励利用存量用地之外，还进一步优化提高了南部和东部沿海地区的土地利用效率，以优化三亚的旅游用地结构与布局。在三亚的西部海湾地区，规划还为将来的高端旅游和创意产业等三亚的战略性产业留出了发展空间。”

有待进一步解读

在本地房产开发商看来，该规划的重心不仅是一根确保三亚旅游业发展的稻草，也拓宽了三亚房企躲避经济寒冬之路。“海岸线周围的土地基本都被开发完了。三亚要发展，当然就要向周边的乡镇要土地。规划一方面统筹了城乡发展，另一方面又拓展了三亚城区的空间。”萧真评价。

有着在三亚开发房地产数十年经验的海南省德信房地产开发公司市场开发顾问刘向东向记者表示：“三亚的空间更大了，房地产、旅游地产的空间也就更大了。”他分析道，“在三亚，房地产的需求量依然很大。许多东北、华北以及西北地区的老人，到现在这个季节就会迁徙到三亚来居住。他们不注重房子是否靠近海岸，他们更看重的是这里的气候。新的土地规划，拓宽了三亚的发展空间。在房地产市场低迷的此时，更是拓宽了三亚本土开发商的生存之道。”

“这个规划重点在沿海区域布局工矿区和旅游区，然后往北依次又布局农业区和生态区。这样做，一方面使得三亚各个地区的功能更加明显，另一方面，在保护农业和生态的同时，提升了这个地区房地产开发的价值。目前，除滨海地区的海棠湾是房企热衷开发的焦点地区之外，新规划的创意产业园区也成为如今经济形势不好的情况下，三亚房企趋之若鹜的又一投资高地。”刘向东希望，土地规划也将为在三亚发展的旅游地产企业提供更多的机会。

然而，三亚的旅游产业不能仅仅定位于全国，而应该拥有国际性的视角，开发高端的旅游业市场。目前，三亚出现的俄罗斯村则给未来三亚旅游业发展提供了一个很好的预期。除此而外，三亚土地规划还应为其提供了建设海南南部经济城市中心的基础，能很好地和周围市县进行对接。

萧真向记者分析：“三亚由于地理气候的特殊性，有很多被当地称为‘候鸟老人’的群体来三亚购房。严寒的冬季，这些老人从北方各地赶来这里过冬。他们带着干粮在海边一待就是一整天，老人大多由于有节省的习惯，并不给三亚经济带来多少推动作用，反而占据了三亚的公共资源。”

据了解，在三亚，很多购房者更是冲着旅游城市的旗号而来。在三亚买房的，80%以上都是外地人。投资性的购房主体不仅推高了三亚的房价——三亚市区普通公寓的均价在每平方米9000元左右，海景房更是突破每平方米2万元，而且还导致这个城市小区房屋的空置率相当高。“冬季过去后，‘候鸟老人’纷纷离开这里，夜晚三亚的很多小区也就变得黑灯瞎火了。”萧真介绍。

“之前，规划的定位不足导致了三亚出现开发‘候鸟式’的房地产冲动，进而使三亚陷入了整个旅游和房地产市场不可持续性的粗放状态。”刘彦随表示，“辩证地看待新规划，认知新规划的价值，还有待三亚市政府做更进一步地解读。”