北京三座重点新城中，通州作为距离中心城区最近的新城，其综合性服务新城和滨水宜居新城的定位备受瞩目。

通州新城的规划喊了好几年，如今终于随着奥运的落幕而步入建设的正轨。美好的蓝图就在眼前，而如何具体勾画就成为横亘在现实与理想之间的一道待解的难题。

■中国房地产报  记者 朱以师/文

近日，一块名为“北京市通州区运河东岸居住项目”的地块在北京市土地整理储备中心被挂出。该地块位于通州区运河东岸奥体公园南侧，将于11月19日被拍卖出让，用地性质为居住用地，建筑性质为住宅、综合及商业。

这是自2007年11月通州被北京市政府批复为重点建设的新城以来，通州首块居住用地挂牌上市。外界认为，这是通州新城建设正式启动的第一步。

“在通州新城与在中心城区生活会相差无几。”这个被通州人憧憬了数年的愿望，在新城建设启动之后似乎日渐清晰。

新移民眼中的“睡城”

早在2005年年底，时任通州区区委书记的梁伟就曾表示，通州是一个“移民”的新城，“要和睦相处，就业充分，宜居宜业，生活舒心，这是一个努力的方向”。

彼时，通州新城的概念与规划刚刚提出，多位规划专家将通州定位为北京的“副中心新城”，期待能够承接中心城区人口转移。时隔三年，通州外来人口的数量急剧增加，越来越拥挤的交通让这些“新移民”们愈发感到生活的不便。

“每天都得‘战斗’四次，上班早高峰上城铁得挤一次，四惠东换乘还得挤一次，下班也得挤两次。”住在通州梨园、在国贸CBD工作的杨民对八通线与1号线一直不能贯通颇为不满。

而当初真正促进通州住宅市场腾飞的，也恰恰是这条2003年年底开通的八通线。“当初我买房的时候这里的房价也就每平方米3000元出头，没过几年就都在七八千元以上了。”2005年入住通州的张先生回忆说。

伴随着一个个新开楼盘的完工、入住，通州的“新移民”开始发现，公交车、地铁越来越拥挤，而原本就缺乏的生活配套设施更加捉襟见肘了。

新华大街是通州老城区最主要的商业街，有人民商场、华联商场等，但是通州的年轻人还是不愿意到这里购物，“没有什么好的牌子、款式，购物环境也不好，现在早就不流行了”。而聚集了很多小区的新城南部，多年来一直没有出现大型商场。这些在中心城区工作的白领们，只能选择进城购物、消费，“连看个电影都得去东单或大望路”。

位于九棵树的家乐福超市通州店2006年年底刚一开张，就立即成为了北京最为火爆的大型购物场所之一。“家乐福几乎每天都人满为患，就像以前赶市集一样，电梯上站的人乌泱乌泱的一片。”杨民如此描绘。有消息称，通州店也成为了家乐福在北京最赚钱的一个分店。似乎只有这一带的商圈才多少让通州移民们感觉到几分重归城市生活的气息。

不知是否是受到家乐福火爆局面的影响，最近有传言，沃尔玛也将在通州开分店。在通州最为知名的社区网站八通网上，这则传言也让众多通州“新移民”兴奋不已。

生活所必须的大型购物超市尚且如此，更不论那些百货商场、影院、书店、健身中心等购物休闲的场所了。

据记者了解，在已启动的新城建设中，通州将加大教育、医疗、商业、景观等设施的建设，着重解决生活配套设施短缺问题。

有消息称，今年四季度和明年通州新城准备推出的8个地块中，大部分都将是高品质的居住和商业用地，包括高度达200米的五星级酒店综合项目。另外，北京华联已经落户运河东岸武夷商业楼，将建成通州区东部最大的综合高档百货商场。

新城的就业难题

由于有着显而易见的市场潜力和需求，相关的专家表示，改变新移民的消费惯性，培育出通州商圈并非难事。而通州新城发展的真正难点在于如何解决其产业功能发展和就业难题。

通州的新移民多是在主城区工作，每天往返于通州与主城之间，这与生活配套的缺失一样，是通州成为“睡城”的重要原因，也是造成每天进城交通拥堵、效率低下的“罪魁祸首”。

“目前在通州还很难找到适合的工作。”从事IT行业的李涛这样告诉记者。因为工作地点离家太远，李涛曾试图在通州找到适合的工作，但一直没有成功，因此只好继续“忍受”每天长达四个小时的上下班旅程。

实现在新城区就业，既能解决新城发展缺乏产业支撑的难题，又可缓解进城交通拥堵的压力，是一个两全其美的上佳方案。但难点在于，新城区内的产业功能区也需要长时间的规划和培育。

据记者了解，规划中的新城产业功能区将形成九大经济板块，目前重点建设的分别是运河核心功能区、通州新城金融服务区和宋庄文化创意产业集聚区。

目前，运河核心功能区已经完成基础设施和景观建设，有4个地块正在加紧推进土地一级开发，将积极引进商务楼、高档酒店和会展场馆等功能性项目。规划中的北京第一高楼也将位于这一区域。通州商务园位于运河上游的温榆河畔，是北京市四个金融后台服务区之一，将建成金融后台服务基地、效率型国际总部商务基地和新型服务业孵化基地。目前，园区已取得8个地块的土地一级开发授权，各项基础设施和景观建设都在加快进行，已经吸引了金融街分区、阳光保险等企业入驻。据相关人士透露，今年年底到明年，商务园将有部分地块上市。宋庄文化创意产业集聚区则位于京哈高速与六环路交会区域，规划总面积14.6平方公里，是北京市面积最大的文化创意产业集聚区，将打造艺术原创与展示交易中心、文化休闲娱乐中心、创意设计基地和动漫网游产业基地。目前集聚区正在积极推进基础设施、公共服务平台等设施建设，引进了三辰动漫等知名企业入驻。

“有些项目喊了很多年，看来这回真的要启动了。”李涛已经从最近的“加大重点新城建设，拉动经济增长”等新闻中，嗅出了某些意味，这也给他早日实现在通州就业的想法带来了希望。

对话

饶及人：避免白天一个方向 晚上一个方向

■记者 刘阳/文

美籍华裔建筑师、美国龙安集团行政总裁、前纽约市规划局局长 饶及人

一直以来，规划新城建设，都是国外大都市空间结构优化和功能配置的主要途径。本报记者日前专访了美籍华裔建筑师、美国龙安集团行政总裁、前纽约市规划局局长饶及人先生，以期寻找国外大都市新城建设的经验和教训，给通州新城的建设以借鉴。

中国房地产报：通州新城的定位是滨水宜居新城。国外众多新城的建设中，在此方面有何可以借鉴的经验？

饶及人：根据国外建设新城的经验，新城郊区化或者功能单一化是不可取的，一般国外发展好的新城都是功能多元化的，而且对功能的区分和使用都做了考虑。

而在滨水城区的建设方面，国外一般讲究的就是“驻留”二字。我觉得中国很多的滨水区域的建设都忽略了这两个字，让人们只能观赏而无法长此驻留，通州应该在这方面多做文章。

另外，国外在一些滨水区域的设计上有一些细节做得非常好，他们经常会在滨水空间附近做一些公共雕塑，花、草、灌、乔、水这五个元素也都能够充分利用，而且还有很多可以坐下休息的地方。国内许多滨水新城的规划设计都不太注重细节，不够实用。

中国房地产报：在新城发展商业方面国外有什么好的经验？

饶及人：我认为新城的一些功能可以分散缓解旧城的压力，但是没有办法完全取代原来中心区的功能。因为一个城市里人们的生活方式是有习惯性的，比如说他习惯固定到一个地方去买东西，而且也希望那个地方的东西够齐全，而不是跑五六个地方才能买全所需要的东西。所以原来通州定位成北京“CBD的居住区”其实也没有什么不妥的地方。

而国外的新城发展目前大部分也还是以缓解旧城的居住压力为主，并不是像发展一个城市那样来发展新城。新城所吸纳的人口有一定限度，它所承担的商业服务配套只要足够承载它的人口需求就可以了，建得过多反而容易造成新的问题。新城的发展应该是弥补而不是取代。

中国房地产报：通州新城的产业规划是重点发展第三产业，在这一方面国外是怎么做的？

饶及人：在国外，发展第三产业的原则是做到职住平衡，即就业必须要能够和居住相平衡，不能只靠单一的一项。就像通州目前“睡城”的说法，就是因为人们白天往一个方向走、晚上往另一个方向走，这对城市的市中心区域及新城原来的功能都会造成很大的压力。

而目前究竟什么是第三产业在国外还有很多争议，包括美国的新泽西就一直想做曼哈顿的第三产业——分散中心，但一直都没有成功，主要就是由于曼哈顿认为适合郊区办公的才算是符合新城发展的第三产业，因为老城在原来各个方面的功能还是无法取代的。我认为新城的产业应该是满足当地需求的，根据当地的区域发展再来定适合什么样的产业、适合什么样的人才。

中国房地产报：目前启动的新城建设也是政府稳定北京GDP的重要手段。在吸引投资方面国外有哪些好的经验可供参考？

饶及人：国外在新城开发上有一种比较好的方法，叫做PPP（Public-Private-Partnership），即公共部门与私人企业合作模式，就是指政府与私人组织之间，合作建设城市基础设施项目。

PPP模式可以结合市场跟政府的需要，而不用只对一方负责。政府有时候因为执行力不够，很多东西都只能是空谈，或者做起来有缺失，甚至急功近利，运用PPP模式就可以让这些方面都能得到大众的监督。

中国房地产报：新城如何才能吸引购房人群？

饶及人：我觉得美国丹佛的经验可以借鉴。丹佛当初是把一个老机场和周边区域做成了一个新城。它当时提出了几个概念：一是新城里全部以绿色建筑为基础；二是以吸引新建家庭的年轻族群为主，因此它先发展学校，把一些刚结婚的人吸引到这里来住；三是布置了合适它人口数量的商业，这样一些能够自给自足的社区就形成了。

我曾经给中国的众多城市提出过三个“yi居”：一是便宜的居住，二是益民的居住，三是心旷神怡的居住。做到了这“宜居”三步曲，在任何的新城里都会觉得值得搬来这里居住。

中国房地产报：目前由于住在通州工作在市区的人口较多，造成了交通的巨大压力。针对交通的改善您有什么思路？

饶及人：我觉得新城建设就必须要把轨道交通建设放在首位，因为多点轨道交通可以大量地疏散人群，但是它必须要跟将来的换乘系统做到无缝对接。

我们的上班地点可以部分郊区化，但是我们没有办法全面郊区化。美国最初建设新城时认为郊区化不需要完全见面办公，可以远程遥控，现在发现好像不行，人与人的直接感触还是最重要的，通过视听会议那些手段，没有办法解决衍生出来的一些问题。所以必须加大交通这块的投入，满足通州人口进城的需要。