■中国房地产报  作者 秦洪/文

近期房地产股的二级市场走势渐趋活跃，尤其是借助近期A股市场活跃的趋势而反复震荡活跃，保利地产、招商地产等品种均如此。但是，近日公布的地产股的三季度季报情况，仍使一些业内人士认为地产股的行情不宜过分乐观。

其实，对于地产业上市公司来说，它们的现金状况应该要好于地产业的平均情况，一方面是因为它们是上市公司，可以利用资本平台筹集资金。万科A、栖霞建设等地产业上市公司就是通过持续的资本扩张而获得了快速成长的动能。另一方面则是因为它们是地产业的佼佼者，对行业的敏感度要远远强于地产业一般企业，万科等地产股的相对活跃的销售策略就充分说明这一点。

但即便如此，地产业上市公司三季度的季报显示出它们的现金流也趋于紧张。统计资料显示，今年前三季度，86家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-371.87亿元，而去年同期，这一指标是-228.85亿元，同比减少143亿元。其中，60家经营性现金流同比下降。其中，深振业1~9月经营活动产生的现金流量净额-132983.18万元，较上年同期减少13亿元。中粮地产前三季度经营活动产生的现金流量净额为-30.16亿元，同比大幅下降311.21%。

而季报显示，房地产业上市公司现金流紧张，主要是因为现金渐有转化为存货的趋势，数据统计，86家A股房地产上市公司三季度末的存货合计达4015.2亿元，而2007年第三季度末，86家房地产公司的存货合计为2519.78亿元，同比增加1495.42亿元，增幅为59.35%。与2007年末相比，三季度末的存货也增加1002.91亿元，增幅达33.3%。而且，按季度计算，房地产公司存货上升呈加速趋势。其中，第二季度新增存货262.75亿元，而第三季度，新增存货达274.06亿元。如此来看，现金流的紧张与对应的存货高速成长存在着极强的对应关系，这也说明房地产行业存在着现金流固化的趋势。

对此，业内人士深表担忧，因为现金流固化不仅仅使得企业的经营受到限制，而且还会因为现金流的固化使得企业再度扩大再生产以及将新增大量的财务费用，所以，目前房地产行业上市公司的盈利能力的确不易过分乐观。

但是，值得庆幸的是，由于国家加大了对房地产行业的政策倾斜力度，不少地方政府也纷纷出台救市政策，目前房地产销售数据的坚冰正在逐渐消融，从而将会有效消化存货，进而改善现金流。

但即便如此，地产业的分化已不可避免，一方面是因为并不是所有的地产类上市公司的销售状况得到改善，另一方面则是因为小型房地产开发公司也难以走出现金流的困境，短线盈利压力较大。所以，房地产股的业绩分化将加剧，其中拥有品牌优势以及在地产业销售低迷之际，出台积极销售策略的地产股或将获得市场先机，从而成为新一轮地产业洗牌的胜者，万科、保利地产、金地集团等相关上市公司或将是这样的胜者。

(作者系金百灵投资公司高级顾问）