主持人：当前房地产行业遇到的最大问题，远不是恢复消费者信心那么简单。房地产行业受到整个经济大环境的影响，在短时期内将无法恢复到过去的繁荣，行业的洗牌将不可避免。面对当前的市场环境，房地产企业将如何调整自己的发展战略？面对将要到来的行业“洗牌”，企业将如何脱颖而出？说到这个话题，楼盘的品质无疑是绕不开的。就企业如何在房地产行业冬眠期休养生息、苦练内功、提升楼盘品质，希望各位嘉宾发表自己的看法。

话题一:楼盘品质为王时代已经到来？

中国房地产报 记者 刘关 主持人：目前楼市新政的出台，对一些地理位置较偏，价格较低的低端商品住房将产生很大的冲击。而这对于品质楼盘是否是个利好？这是否说明呼唤楼盘品质时代已经到来？

开彦：我们的房地产开发还是粗放式的，包括产品的生产和品质都是如此。这一点大家都是有目共睹的。

而目前这种形势，对房地产企业来说恰恰是凸显楼盘品质的好时机。

中体奥林匹克花园管理集团有限公司技术服务中心招标采购总监  王凯漩：不久前，中体奥林匹克花园管理集团有限公司召开了营销工作会议，各地的公司都反映，目前的情况下遇到了前所未有的问题，之前热销的楼盘存在降温的趋势，很多促销手段达不到预期的效果。但其中也有特例，一些高端别墅的销售仍然没有受到什么影响。

这给我们传递出两个方面的信号：首先，由于国家对别墅项目控制比较严格，造成别墅项目供应不足，因此目前别墅受楼市波动影响不大。第二，别墅项目一般配置不错。也就是说，性价比真正优良的项目才能带动楼市低迷期消费者的信心。

金地集团技术管理部总经理  王强：从业内从业人员薪酬变化趋势也能看出目前开发商对楼盘品质的重视程度。

几年前，在房地产行业快速扩展时期，工程人才收入最高，因为开发公司需要迅速推出项目，满足供不应求的市场。而到了现阶段，推出保值增值的产品才能让开发商立于不败之地，因此，目前设计人才以及成本控制领域的人才在人力资源市场上具有很强的竞争力。

话题二:谁是楼盘品质提升的推手？

主持人：开发商是楼盘的最终打造者，那么提升楼盘品质，只需要开发商单方苦练内功就够了吗？

中国房地产及住宅研究会人居环境居委会主任  开彦：提升楼盘品质远不是开发商单方的事情，尤其在国内外经济形势紧张的情况下，加快住宅产业化是必然趋势。因为住宅产业化强调住宅开发的集成化、部品化和配套化，直接影响到房地产开发的品质、开发效益以及资源利用和节能减排。

万科这几年在住宅产业化方面是超前的，起到了对行业的引领作用。遗憾的是，我们国家在住宅标准化、产业化方面推动不力。

需要强调的是，提升楼盘品质也是一个行业持续发展的问题。目前行业发展遇到的最大问题就是需要提振消费者的信心，恢复市场繁荣。

通过满足保障性住房的大量积蓄已久的需求，正是提振市场的有力手段。我们可以通过满足“政策性的商品房”这一手段来带动市场繁荣，带动开发商恢复元气，维持国民经济的稳定发展。

黑龙江中惠股份有限公司董事长  尹会涞：在开发商过冬期间，与之相关的部品企业实际上也面临着洗牌。在开发商勒紧裤腰带的时候，谁为开发商想得更多，反应更快，研发能力更强，更适应大的趋势，谁就可能获得更大的生存空间。在与开发商接触的过程中，我们会得知哪些产品是得到市场认可的，从而对我们下一步的研发进行指导。

为了应对目前国家大力发展保障性住房的政策，我们也进行了相应的调整，成立了保障性住房公关部，通过与政府等部门行业协会的沟通，推动我们的产品在这一领域的应用。

主持人：现在的市场情况下，怎样才能真正打动消费者？是户型、规划、小区生态、基本部品选用还是其他方面？在设计领域，你们的应对策略是什么？

开彦：楼盘品质涵盖各个方面，不止是现在经常提到的节能环保。我认为楼盘品质实际上是住区的宜居性和人居环境问题。人居委这几年通过金牌试点和课题研究总结出七条特色目标，出台了《规模住区人居环境评估标准》，包括生态规划、配套共享、规划布局、科技含量、和谐亲情、社区人文和服务增值七个方面。既有硬件又有软件，有室内也有室外，总之，要求开发项目充分利用有利资源和生态条件为其增加特色；要求开发楼盘与城市相衔接，既有方便住户的城市设施又能为城市创造价值；注重居住空间的营造，以方便休闲和邻里交往；用科技手段提升居住性能和居住舒适度；通过硬件建设体现软件的作用等等。

我还需要强调两点，一是目前开发商开发的产品基本上是在追求表象上的东西，而作为住宅产品来说，不应该只是外面好看，更重要的应该是内在品质。二是楼盘的节能品质需要整体考虑，不能堆砌单项技术，并不是说优秀加优秀就等于优秀，而是需要协调整合各种因素，才能获得最佳的节能效果。

话题三:寻求品质提升之道

主持人：作为开发企业或部品企业，目前贵公司有何安排或者工作重心的调整？

王强：高品质首先要从设计领域开始，设计先行。金地集团目前在设计领域正在做产品线的研究，目前框架将很快搭建起来，2009年将会进展到细化落实的阶段。所谓产品线，是指一群相关的产品，功能相似，通过相同的销售途径销售给同一顾客群，或者它们处在同一价格范围内。

具体到房地产行业，简单地说，就是如何在产品设计阶段进行产品的战略定位，开发多个产品线，提高抗风险能力。这种做法在国际大企业里并不鲜见，这也是国内房地产行业与国际大公司的差距所在。

王凯漩：目前我们主要从两个方面对发展思路进行调整。除了设计阶段的工作之外，还加大了成本和品质的管理力度。具体措施是成立独立的技术服务中心，对楼盘产品从设计、集中采购以及成本管理三个方面进行控制，从集团层面加强品牌控制并保持核心竞争力，更大程度地发挥集团的管理以及资源集成作用。

尹会涞：目前许多开发商之所以遇到困境，是因为没有完全意识到目前新的形势下楼盘产品需要调整创新。作为部品企业，及时调整自身的经营模式、产品研发模式，是非常重要的。

同时，在房地产业不景气的环境下，楼盘的高品质就成为突出卖点。这种情况下，部品就成为体现楼盘品质的要素，而且在一定程度上还可以成为楼盘新的卖点。就像在使用格力空调的时候，我们知道它使用艾默生压缩机一样，我们要让潜在业主知道自己的楼盘使用的是什么样的电梯和采暖装置，这同样能够提升楼盘吸引力。

因此，我们希望能够做到“开发商搭台，部品商唱戏”，在楼盘研发的阶段部品商就介入展开深度合作。

主持人：具体来说，都做了哪些工作？

王强：具体来说，产品线的研究首先从客户调研开始。为打造出业主真正需要的品质楼盘，我们首先对客户群体进行细化分析，内容涵盖其生活状态和兴趣点，细化到喜欢什么样的汽车、电子产品。将其全部兴趣点整理汇总。然后对同一收入层面上的客户群体需求进行继续细化分析。以在京工作的年薪40万的人群为例，这些人可能包括海归人士、小老板、高级打工仔等，这些人的教育背景和价值观存在很大差异，就需要进行进一步的细分整理，这一过程中我们借助了咨询公司的力量。在对客户进行细分的基础上，我们进而开发出不同的产品线。

接下来，就是产品设计阶段。这个阶段的工作如果放在产品线分析之后，工作就会相对简单。在这个阶段，我们也意识到，年薪6万的设计师可能设计不出来年薪400万的人需要的住房，因为他可能不了解他们的生活。因此我们在选择设计单位以及材料供应商的时候，就会把这个问题纳入到考虑范围。也就是说，在选择合作伙伴的时候，我们通过产品线的识别也划分了合作伙伴的级别。

王凯漩：我们加大了集团层面在楼盘品质管理上的作用，突出了信息系统的建设。在集团内部，第一，是让集团层面的信息最大化地为项目公司所用，提高信息的使用效率；第二，同一区域内分公司的信息以及数据分析相互传递，互为借鉴。

在集团外部，一是加强与部品战略合作企业的信息交流。通过与部品企业交流信息，开发企业可以得到消费者对楼盘的感性认识的信息。也就是说，开发商也需要与战略合作伙伴共同进行营销。

二是借助外部力量，深入了解行业信息。比如加入工程采购联盟等平台，多与部品行业协会进行联系。还有就是借助工程造价资讯公司的力量。我们现在就在寻求一家在全国有一定规模的工程造价公司的合作，加强对区域内项目工程造价的历史数据的了解，同时了解工程采购方面的管理动态和历史经验教训，以进一步梳理成本管理思路，减少管控的盲点，真正发挥其作为参谋外脑的作用。目前，我们正在与两三家公司进行接洽。

话题四:如何寻求资金与品质的平衡

主持人：在提升楼盘品质方面，贵公司是如何在满足市场需求和公司自身现实中寻求平衡？部品企业又是如何提供助力的？

王强：我们在设计阶段会通过营销部门收集客户需求的数据，但我们并不是单纯地满足客户的需求，而是对客户需求进行具体分析。

我们采用的是类似于心理研究的工具，这种分析在汽车业以及日用品行业都应用很多。我们会对这些客户处于什么样的生活状态进行分析，而并不是简单地停留于满足他们的需求。比如新风系统，一些人对这个产品根本就不知道，但实际上这是他需要的产品。我们提供的是客户生活解决方案，告诉客户你的收入水平能够承受什么样的价格，而我们又能给你提供什么样的住房产品，还包括告诉你怎么使用这样的住宅等。完成产品线研究后，我们将结果打包给各项目公司，进行批量定制。从而规模化地提供与其他楼盘不同的产品。这是一种精准的设计模式，也是有分寸的设计模式。

王凯漩：从采购角度来说，寻求资金与品质的平衡问题跟每个开发企业的不同发展理念有关。很多公司在选择战略合作伙伴的时候对对方要求最低的价格，而我们则不一样，中体奥园希望战略合作伙伴提供的是超值的产品，而不是纯粹的低价，也就是说提供与价格相匹配的服务。

主要体现在三个方面：一是要在开发企业的楼盘研发设计阶段提供售前支持；二是性价比要高；三是提供相应的售后服务。同时，售后跟踪服务也会帮助双方启动新的市场研发。我们希望能够在共同的价值理念上，与部品企业建立长期的合作模式。

同时，在开发商资金链紧张的情况下，我们也希望长期合作伙伴能够对开发商起到短期融资作用。因为国家对它们所在的行业在资金上并没有过多的限制。当然，这样的合作也是建立在共同价值观和长期信任的基础之上的。

尹会涞：有些开发商从自身利润的角度出发会问节能减排和自己的楼盘有什么关系。实际上节能楼盘对开发商来说可以有很多卖点。作为部品企业来说，我们的供暖产品可以为开发商提供节能的可行性和解决方案。

在当前的阶段下，我们还希望与开发商多沟通，进行战略层面的合作，将部品企业所获得的行业信息带给它们。而在合作阶段，我们可以利用让利、垫资等手段，以及与业主直接沟通的形式，在推广我们的产品的同时起到帮助开发商推广楼盘的作用。