■中国房地产报  记者 宋尧 北京报道

10月21日，北京市执行二手房网签政策恰满一年。总计658套的一周（10月15~21日）网签记录所显示的似乎是一个“暴增”的市场，对比前一周（10月8~14日）存量房网签量上涨82.4%。

然而，这只是新政策执行后所带来的统计基数扩大造成的假象。10月15日，北京市建委开始执行二手房交易强制网签制度，与此前政策最大的区别在于，不通过经纪公司进行的二手房个人成交亦纳入其中。“在新标准下重新统计的网签数据无疑更能反映出目前二手房市场交易的真实情况。”我爱我家控股公司副总裁要嘉佳如此评价。

二手房交易网签，原本只是北京市建委为了完善交易资金的监管而出台的配套系统，但随着系统的完善，以及由此带来的政府对市场数据更为精确的掌握，可能将带来北京市二手房交易市场的一系列变革。一位不愿具名的业内人士对记者表示：“今后北京二手房市场交易环节可能出台的政策，其实都已在新的网签系统运行后具备了执行的技术条件。”

堵漏“个人交易”计税

10月22日，北京市二手房市场全面强制网签第8天，望京某出售房源内，一位经纪人仍旧在向以购房者身份出现的记者介绍他们公司业务的优势：佣金比例低，能够帮忙免除不必要的交易契税……其中，避免交易契税这一做法，便是二手房经纪行业中经常出现的阴阳合同。双方先签订一份合同，将购房款金额降低，用于报送过户等政府程序，而另外补充一份协议，约定实际的成交金额。

而在10月15日之后，这样的做法便给购房者留下很大的法律风险。“从理论上来讲，只要建委的网签系统跟银行个人信贷系统以及税收系统一联网，一份涉嫌偷税的购房者名单便能在瞬间就被打印出来。”要嘉佳表示。

“个人交易”行为被纳入强制网签，成为此次政策转变的关键。

“网签系统最初推出，其实是针对二手房经纪公司进行资金监管。”上述不具名人士对记者表示。自2007年开始运行的网签系统，最初只针对经纪公司强制要求，对于未通过经纪公司而发生的二手房“个人交易”并不包括在内——而这也成为监管的一个盲点。不少经纪公司在进行“阴阳合同”等违规操作时，往往通过“个人交易”的方式来逃避监管。

根据北京市建委透露的数据，截至2008年9月底，全市共有207家房地产经纪机构和交易保证机构通过网上签约系统发布存量房房源信息55997条，签订存量房买卖合同32415笔，占同期存量房转移登记数量的30%。但据业内人士透露，目前北京市二手房交易通过经纪公司而达成的比例，实际已经超过80%，这与建委上述30%的统计数据相比差距惊人。

对于这些流失的二手房交易环节的政府税收，上述人士称，目前尚无具体统计，但数量肯定巨大。要嘉佳则认为，全面网签执行之后，政府至少在“技术”上，有了查找偷税者的能力。“执行与否，只是时机问题罢了。”

全面推行正当时

时机的选择，在全面网签制度推行时便露出端倪。

2008年5月，在北京大学法学院举办的一次论坛上，关于“个人交易”是否纳入网签范围便有过争论。该论坛举办的地点实际上已经透露出其争论的焦点所在。“从法律角度考虑，政府是否有权力去强行要求发生在两个自然人之间的交易经过某些非公民义务的程序。”上述业内人士称。

正是由于存在着法律上的争议，二手房交易强制网签政策才迟迟未能定案。在上述论坛中，北京市房地产学会会长苗乐如便透露：“北京市将于6月份全面强制性推进网签，以进一步加强二手房资金监管。”但最终该政策的执行时间被推迟到10月15日。

“目前来看，查二手房交易偷税漏税问题，在技术上已经不是问题了，但政府各部门之间可能还需要沟通与融合。”要嘉佳表示。

然而，近期房地产市场的一些政府救市举措，也使得政府部门对于二手房违规交易全面查处的进程带来了影响。从政策上来看，降息以及降低房地产契税等举措已经显示了中央政府有鼓励居民购房的意愿。

“但不管怎样，10月15日之后，仍在进行的二手房交易违规操作行为，都是可以从政府系统的记录中查询出来的。”要嘉佳表示。而根据FT中文网预计，中央及很多重要省份的税收很可能在2008年第四季度呈现负增长。