超级“散户”地产商从最初的疯狂回到了沉寂，而两者皆那么不可思议。纵使外部环境的诸多诟病，也难逃企业家的盲目扩张之弊。从炒股炒地，到能源投资，无不彰显浮躁浮夸下的企业家自我膨胀心态。其实，炒股跟买地王没什么分别，都是一种市场畸形状态下的激进。我们在呼吁市场良性循环的同时，也应清醒地认识到，什么才是企业立足的根本，什么才是企业家的价值诉求，懂放更应懂收。

 

■中国房地产报   记者 郭轩 北京报道

 

     “潮水退去的时候，我们才会发现谁在裸泳”，这句盛行投资界的名言，对今日盛行炒股的地产企业，也显得颇为贴切。

       截至8月30日，沪深两市109家地产上市公司都完成了中报披露。据Wind资讯统计，上半年上市地产公司的投资收益为25.44亿元，同比下降了7.27%。

       天相投顾房地产行业分析师周炯表示，虽然地产公司投资收益下降7.27%，但实际上，投资收益不仅包括地产公司在股票上的利得，还包括一部分股权投资的利得，所以表现得并不十分明显。

      “但同期的基金行业亏损数据表明地产公司在股票投资上的损失还是比较严重。” 周炯说。

     从地产上市公司炒股最火热的时期到目前，已有364只基金净亏损1.08万亿元，创历史同期的最高亏损纪录；而大盘从上半年的5261点一路下挫，跌至目前2277点附近。伴随着股市黑洞，众房企已深陷其中。

 

牛市激进

 

在去年牛市行情中，众多公司新晋上市，而“打新股”这种风险比较小、收益可观的投资方式也吸引了许多地产公司趋之若鹜，其中不乏一些大的知名地产公司。

    去年1月自冠城大通以5000万元“打新股”小试牛刀后，随后就引来不少地产公司跟风。

      2月28日，新黄浦公告用不超过4亿元的闲置资金进行沪深两市新股申购。同日，金融街也公告利用闲置募集资金参与新股申购，但并没有披露资金额度。

      而值得关注的是，去年新黄浦的三季报显示，新黄浦总资产28.32亿元，流动资产6.89亿元。新黄浦的货币资金4.76亿元，4亿元的“打新”额度几乎让其倾囊而出。

     而金融街的“打新”资金来自之前定向增发融资所得。1月24日，金融街以每股10.50元的发行价格非公开发行1.14亿股，募得资金净额为11.81亿元。

       在随后，随着渝开发、上实发展等均加入“打新”大军，一时间“打新”成为部分中小地产上市公司投资的潮流。

      “虽然这些公司的证券投资有其自身的考虑，但地产项目平均30%的毛利率远高于打新股平均10%以上的收益，很难理解这些地产公司的这种举动。”金地集团总经理张华纲在接受本报记者采访时表示。

        而上市公司之间的交叉持股更是累积了很多的市场风险。南京高科持有栖霞建设、南京银行等多家上市公司的股票，2007年投资这些公司获得分红4933万元，而其2007年净利润也仅为1.63亿元。

      持有的这些上市公司股票其初始投资成本为5.88亿元，去年年底的账面值已飙升至82.61亿元，但到今年6月30日，这些股票的账面值又降至43.88亿元，惨遭腰斩。

      “交叉持股是资本市场泡沫膨胀的一个重要方式，一旦市场环境逆转，其风险不可小视。但幸好大部分地产公司持有股票的成本都比较低，也就没有遭受太大的损失。”周炯说。

         但资本市场的投资风险是一些大的地产公司也不能避免的。半年报显示，招商地产上半年投资收益亏损2729万元，而去年同期其投资收益8977万元。这也使得其位居中期地产行业上市公司投资收益亏损榜的首位。

         保利地产也未能逃脱可交易金融资产大幅缩水的噩运，其持有的26万余股韶能股份截至今年6月30日，账面价值为100.36万元，较年初的187.4万元账面价值下降46.45%，虽仍高于其初始投资成本52.84万元，但也缩水几乎过半。

 

多元化危局

 

      去年宏观货币形势的宽松和证券投资收益的暴增，也在刺激着众多地产公司将业务不再局限于地产领域，除在土地市场外的高歌猛进，也将投资的触角伸向了金融、能源、矿业等市场关注热点的新领域。

随着南京银行、中信证券等金融题材股受到追捧，众多地产公司也加大了对非上市金融机构的投资。

         新湖中宝在受让浙江新湖集团和浙江银河股份的基础上，又增资控股了71.15%的浙江天地期货经纪有限公司。随后，在盛京银行的增资扩股中，又出资4.5亿元认股3亿股，持股比例达到盛京银行的9.1%。

此外，新湖中宝还出资6000万元认购长城证券1000万股，使持股比例上升至0.72%。同时还出资7800万元收购了山东蓬莱的一处金矿资产。

        在能源、矿业等领域，地产上市公司的身影也频繁闪现。万业企业继去年收购筹谋A股上市的福建泰龙电力30%股权后，频频涉足能源领域。今年6月，万业企业在新加坡注册成立了全资子公司——新业资源（新加坡）有限公司，注册资本为990万美元，主营业务为矿产的勘察、开采、加工提炼、运输和进出口贸易。近期，万业企业出资2.25亿元又成功增资内蒙古一煤矿公司45%股权。

         “涉足多元化，有出于公司战略层面调整的原因，但是地产行业本身就是资金密集型行业，其涉足的能源、矿业自身的投资又比较大，特别是目前主业资金紧张的情况下，很难看出能起到分散公司风险的作用。”宏源证券房地产行业分析师杨国华评价道。

        杨国华还表示，这种非关联业务的扩张很难收到好的效果，行业转化方面也是有不小的成本。

        “地产行业正在向精细和专业化的方向发展，在目前行业并购加剧的形势下，盲目扩张其他领域而减少主业的投资，势必会错失发展的大好机会，毕竟现在的调整将是短期的，整个行业的前景还是很好的。”张华纲说。

 

个  案

深鸿基的“散户”生涯

■记者 宋振庆北京报道

 

     2005年，转让招商银行股权，投资收益3826万元，经营性亏损；

     2006年，出售股权损失71万元，投资收益锐减92.9%，经营性亏损；

2007年，出售中粮地产股票和深能源A股票，投资收益1.37亿元，经营性亏损；

2008年中期，处置长期股权收益损失54万元，投资收益119万元，暴减99.14%，亏损……

这样“饥一顿饱一顿”的财务数据一定令这家公司的股东们抓狂。更加难以置信的是，这是一家拥有14年历史之久的深圳老牌地产公司——深鸿基（000040）。

去年房地产中报发布的时候，深鸿基以一个2600%的业绩暴增比例把市场轰得七零八落，并让众多业绩平平的房地产公司羞赧。

然而将这份中报拿到手，却全然找不到房地产业绩的亮点，公司的项目还在工地里打地基。这样一个“几何级”的增长，仅仅是来自于出售中粮地产股票的一项收益而已。

而今年的深鸿基，与去年市场火爆时盆满钵满的表现完全是霄壤之别。

深鸿基2008年中报显示，净利润-2850.44万元，同比下降128.6％；每股收益-0.06元，净资产收益率大降13.2个百分点，为-3.10％。而今年中期的投资收益仅有119万元，去年中期这个数字居然是1.37亿元，足足暴减了99.14%，落差之大令人瞠目。

更令人惊诧的是，公司主营业务利润率为-175%，房地产开发及物业管理本期仅占业务收入总额的16％，而被媒体指责为“名不副实”的主营业务。

因此，在股市的萎靡中“很受伤”的深鸿基只能硬着头皮实话实说：“公司业绩的大幅下滑是因为投资收益同比的减少，并预计1~9月份继续亏损。”

往前追溯，几乎都是如此。2007年中粮地产和深能源A的股票巨额收益让深鸿基在好年景里顺顺当当吃了一年；2006年股票投资难产，依靠转让出租车牌照和其他营业外收入才保住一个盈利年；2005年如果不是转让招商银行股权，公司将亏损3511万元……

这样看来，媒体所说的“主业名不副实”其实并不为过，深鸿基已经成为房地产上市公司的一个另类了。

用一句业内人士的话来形容，这一类型的企业更像一个“散户公司”。

“这么一家老牌地产股，从1998年开始就挣扎在亏损边缘，仅仅靠着出售资产和股票维持生计，几乎没有给我们带来任何回报。我们所憧憬的美好前景一次次被这样的残酷现实击碎，我们的出路在哪里？”深鸿基一位股民在网络上哀叹。

 

 评  论

谨守企业经营边界

■郭轩

 

一个国家有自己的领土边界；一座教堂也有自己的地域区域；一座城市有自己的管辖范围……万物皆有界，处于市场竞争终端的企业更不例外。

企业经营的目的当然是要求因为自己所承担的专业分工而获得一定的利润回报，最大化的利润回报。那么，经营者在经营过程中为了追求最大化的利润回报，理所当然地要重新界定企业的经营边界和架构新的组织结构，这也是经营者所应该掌握的经营手法。

但中国的企业在“做大做强”似的图腾崇拜下，简单地追求企业规模的扩张，无限放大了企业的边界，也降低了企业的专业化竞争能力。而当企业的盲目扩张冲动遭遇资本市场与销售环境的牛市时，一切都显得那么合理与自然，但其中的风险也沉寂于水下。

2007年，一方面资本市场在股权分置改革效应下一路攀升，其融资功能愈发彰显；另一方面，楼市销售火爆，各地普现大涨态势。作为房地产企业最重要资源的土地也在两个市场上完成着价值重估。

当土地储备作为房地产企业核心竞争力的一个重要指标的时候，也就不难理解围绕一块土地几十家房地产公司竞相举牌，全国“地王”此起彼伏的壮观场面了。当一块土地的楼面地价超过周边在售楼盘的现房价格时，涨价已经势在必行。

但当行业标杆企业万科也在事后反省拿“地王”的行为时，我们就可以想象这种价值重估和投资亢奋所积累的泡沫有多么大了。

更有甚者，部分房企更将触角伸到了矿业投资、能源投资等超越自身专业能力的新领域。这种无视行业差别、跟风热点的非关联业务的扩张，短时间内也获得了市场的追捧。

但当题材炒作热风过去，还能否像它们公告中所表述的“分散公司经营风险”，更值得打一个问号。

而房地产企业上述的种种投资扩张行为都是建立在融资大门敞开的基础上，当房地产市场银根紧缩后，市场立即表现出了另一种表情，过度的风险也清晰地显露出来。

房企在一片过冬声中，或降价销售以期快速回笼资金，或开拓信托、公司债券等其他融资渠道，但更多的地产公司已陷入到了出售项目股权来维持经营的窘地，还有更多的地产公司将视调整周期的长短而难以避免地走向破产被收购的末途。

其实，在此番变化中，也不乏坚守企业边界、保持一份清醒的地产公司。它们或者坚守房地产的专业，虽大举进军全国市场，但其将资金链的风险控制在可接受的范围之内，在行业增长放缓的形势下，依然保持了高速增长，巩固了行业中的优势。

黎明前的黑夜总是特别漫长，纵然我们相信房地产市场的美好明天，可是倒在天亮之前又将是怎样的一种悲哀？

    无视企业边界，盲目多元化必然会导致穷途末路，而这也未必是一件坏事，通过竞争，将最好的房地产公司留下，房地产市场或可免除众多诟病，重燃消费者的信心，赢得更大的发展空间和机遇。

 

                                                                      责编：龙美好