■中国房地产报  记者 宋振庆 北京报道

9月5日，万科总额不超过59亿元、5年期固定利率的公司债券正式开始以平价发行，同时将目前房地产上市公司发债大潮推向了新的高峰。

自3月份以来，金地集团、保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业和中粮地产等共6家房企发行了总金额达157亿元的公司债。而在这之后，还有金融街、亿城股份、泛海建设、万业企业以及香港上市的首创置业也在积极筹备公司债的发行。一时间，房企发债风起云涌。

“如果说前期房企集体定向增发再融资是房地产扩张热潮的表现的话，那么现在房地产扎堆发债就是为当初的扩张买单，为严冬储粮了。”一位分析人士对记者表示。

“储粮过冬”

就公司债的用途来看，大部分是用于偿还银行贷款以及补充流动资金，而不允许投向投资开发领域。这一点与房企在股市以增发和配股方式进行再融资有很大区别，也正因为这一点，本次房企发债热潮才更具“过冬”的象征意义。

一位公司高管对记者表示，在目前销售回笼资金紧张的情况下，公司面临着很多到期贷款和短债的偿还压力，需要以公司债来调整一下债务结构。

这一点可以从房地产公司发布的中报得以印证。很多公司在上半年的销售情况都不尽如人意，未能达标的公司比比皆是。

“今年很多公司在银行难以贷到款，证监会方面也对再融资卡得很严，房企只好选择发债来缓解自身的财务压力。”长城证券分析师刘昆表示。

以金融街为例，从公司中报看，短期借款和一年内到期的非流动负债总额为31.56亿元，共计比期初余额增长了95.3%，主要是因为即将到期的银行贷款的增加。金融街短期内的还贷压力不容忽视。

截至6月30日，金融街现金达88.86亿元，相比于众多资金链紧绷的公司来说可谓仓廪丰腴。然而其中大部分属于1月份到位的定向增发募集资金。由于募集资金已经有了固定的投向，即北京德外等五个商业地产项目，再考虑到这些项目共计91.38亿元的资金缺口，金融街余下能够用以偿还贷款的资金并不充裕。

因此，金融街才开始积极酝酿数额总计达66亿元的债券融资，其中56亿元是公司债，另有10亿元的短期融资券。这种双债齐发的做法也在近期风靡上市公司。

齐鲁证券地产分析师涂力磊认为，双债并举不排除有两个可能。一方面考虑公司债如果批不下来，可以有另一条路可走；另一方面，短期融资券利率低，低于同期的贷款，因此可以短借短还，偿还一年内到期的各种借款和非流动负债，要比公司债节约成本。

一些在去年攻城略地势头迅猛的公司处境则更加尴尬。“除了银行还贷的压力，有的公司到现在去年的土地款还没有缴清，肯定要想方设法先拿一笔钱救急再说。”一位业内人士对记者说。

在分析人士看来，这么多房地产企业一拥而上地发公司债，并不是简单的跟风，而是出于一种攻守兼备的打算。“缺钱的发债，不缺钱也需要发债。一旦资金链断裂，必然会有中小公司破产，手里握着公司债资金的公司就可以在收购兼并中抢得先机。”天相投顾分析师张旭明表示。

弊端隐现

尽管前期保利地产、新湖中宝等公司债受到市场热烈追捧，但并不意味着所有房地产公司都能在这次发债盛宴中分一杯羹。

“虽然有这么多公司开始申请，但是能否成功发行还很难说。”分析师表示，公司债对于公司近年的现金流、利润等有很高要求，并直接对信用评级产生影响，很多中小公司可望而不可及。

而即使这些中小公司能够发行公司债，由于这些公司信用评级低，又缺乏强大的担保对象，公司债票面利率往往要达到7%以上，甚至会超过9%。然而这些公司短期内到期的银行贷款利率也仅在7%左右。以高成本的债券来还低成本的贷款，不仅得不偿失，也会使公司债务状况更加恶化，这就势必会遭到公司股东和董事的反对。

此外，近日证监会要求《上市公司证券发行管理办法》中确定的再融资公司最近3年以现金或股票方式累计分配的利润不少于最近3年实现的年均可分配利润的30%，用分红手段进一步提高了上市公司的再融资门槛，这也对公司债发行造成间接的不利影响。

“如果上市公司发行了较大规模的公司债之后，每年要支付的利息性的支出将会影响它的现金流，进而影响到它分红派息的能力。”西南证券分析师张刚指出。这样一来，就很有可能出现房地产公司用公司债堵住了自己下一次融资道路的尴尬局面。